Решение по делу № А79-6621/2022 от 06.09.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Чебоксары

Дело № А79-6621/2022

06 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2023 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Лагер", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428033, <...>, помещ. 2, ком. 5,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 10.06.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лагер" (далее - истец) обратилось в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого одноэтажного здания, общей площадью 345,6 кв.м, находящегося по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м, находящегося по адресу: <...> обремененного залоговым обязательством.

Исковые требования обоснованы положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у сторон разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

Определением суда от 06.09.2022 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО2.

12.10.2022 в суд поступило экспертное заключение №СЭ/22-035 от 05.10.2022.

Определением суда от 14.10.2022 производство по делу возобновлено.

Определением от 19.12.2022 суд приостановил производство по делу, назначил по делу дополнительную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО2.

24.01.2023 заключение эксперта №СЭ/23-003 от 21.01.2023 поступило в суд.

Определением суда от 25.01.2023 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал поступившее ранее в суд уточненное исковое заявление от 01.02.2023, согласно которому истец просит:

- обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого одноэтажного здания, общей площадью 345,6 кв.м, находящегося по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством,

изложив пункт 1.3 Договора в следующей редакции:

«1.3. Стоимость Объекта недвижимости составляет 7 406 742 (Семь миллионов четыреста шесть тысяч семьсот сорок два) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары, составляет 2 885 414 (Два миллиона восемьсот восемьдесят пять тысяч четыреста четырнадцать) рублей 00 копеек.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 4 521 328 (Четыре миллиона пятьсот двадцать одна тысяча триста двадцать восемь) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость.»;

изложив пункт 1.4 Договора в следующей редакции:

«1.4. Стоимость (продажная цена) Земельного участка составляет 5 770 986 (Пять миллионов семьсот семьдесят тысяч девятьсот восемьдесят шесть) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость.»;

изложив наименование раздела 2 Договора в следующей редакции:

«2. Порядок оплаты и передачи Объекта недвижимости и Земельного участка»;

изложив пункт 2.1 Договора в следующей редакции:

«2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 75 356 (Семьдесят пять тысяч триста пятьдесят шесть) рублей ежемесячно;

в течение 60 (шестидесятого) месяца 75 324 (Семьдесят пять тысяч триста двадцать четыре) рублей 00 копеек,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Земельного участка, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 96 183 (Девяносто шесть тысяч сто восемьдесят три) рубля 10 копеек ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости и Земельного участка, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»;

заменив в пунктах 2.2, 2.6, 2.8, 2.9 Договора слова «Объект недвижимости» на слова «Объект недвижимости и Земельный участок» в соответствующих падежах;

исключив пункты 2.7, 2.13, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3,4.4 Договора из текста договора.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в уточненном виде по ранее изложенным доводам.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «Лагер» (арендатор) и Горкомимуществом (арендодатель) заключен договор № 2462 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...> от 15.05.2017, согласно которому арендатору на праве аренды предоставлено нежилое одноэтажное здание, общей площадью 345,6 кв.м, находящееся по адресу: <...> (далее - Объект недвижимости).

Объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м, находящемся по адресу: <...> (далее - Земельный участок), в отношении которого между ООО «ЛАГЕР» и администрацией города Чебоксары заключен договор №101 /5581-М аренды земельного участка от 28.06.2017.

12.05.2022 ООО "Лагер" обратилось в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрация города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Постановлением администрации города Чебоксары от 08.06.2022 № 2046 «Об условиях приватизации объекта недвижимости» установлено преимущественное право приобретения Объекта недвижимости и Земельного участка за ООО «Лагер» (л.д. 108 Том 1).

Согласно указанному постановлению стоимость (цена) Объекта недвижимости была определена в размере 9817000 руб. без учета НДС, а Земельного участка – 8328000 руб. без учета НДС, на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3598/22 от 27.05.2022, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

В адрес Общества был направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости, обремененного залоговым обязательством.

ООО "Лагер" обратилось в независимую оценочную организацию. Согласно справке ООО "Гарант Успеха" от 23.06.2020 ориентировочная стоимость спорного нежилого здания составляет 7500000 руб., стоимость неотделимых улучшений – 6500000 руб., стоимость земельного участка – 2302500 руб. (л.д. 119 Том 1).

Истец направил ответчику договор купли-продажи с учетом протокола разногласий от 23.06.2022.

Ответчик путем направления истцу письмом от 05.07.2022 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца, в связи с чем истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением администрации города Чебоксары от 08.06.2022 № 2046 «Об условиях приватизации объекта недвижимости» стоимость (цена продажи) Объекта недвижимости была определена в размере 9817000 руб. без учета НДС, а Земельного участка – 8328000 руб. без учета НДС, на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3598/22 от 27.05.2022, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

Согласно справке ООО "Гарант Успеха" от 23.06.2020 ориентировочная стоимость спорного нежилого здания составляет 7500000 руб., стоимость неотделимых улучшений – 6500000 руб., стоимость земельного участка – 2302500 руб.

Кроме того, истец считает, что продажная стоимость (цена продажи) нежилого здания подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого здания.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Как следует из материалов дела, полученное Обществом в аренду по договору аренды здание находилось в неудовлетворительном состоянии, нуждалось в капитальном и косметическом ремонте, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями спорного здания.

Как указывает истец, Обществом в период аренды проводились ремонтные работы, которые значительно улучшили состояние арендуемого нежилого здания. Указанное обстоятельство ответчиком не отрицается.

В подтверждение произведенных неотделимых улучшений истцом представлено разрешение на строительство от 20.08.2018 № 21-01-25-2018, выданное администрацией города Чебоксары, проектная документация и прочие документы, в частности, письмо Горкомимущества от 30.08.2017 № 039-4942 о согласии на замену газового оборудования, письмо от 17.12.2017 № 18783 о рассмотрении представленной проектной документации.

Согласие собственника на производство неотделимых улучшений подтверждено разрешением на строительство от 20.08.2018 № 21-01-25-2018, которым подтвержден факт получения, изучения и одобрения проектно-сметной документации, из чего следует информированность собственника помещения о проекте работ и, соответственно, их объеме и содержании.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о согласовании органом местного самоуправления производства ремонтных работ, в связи с чем имеются основания для определения выкупной стоимости помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, фактически согласие арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества было получено, в связи с чем арендатор имеет право на зачет стоимости улучшений в счет оплаты выкупной стоимости арендуемого здания.

Ответчиком содержание приведенных документов не опровергнуто, при этом возражения относительно согласования улучшений не могут быть признаны мотивированными и обоснованными, поскольку не опровергают того, что указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В связи с наличием разногласий сторон, определением суда от 06.09.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО2 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3598/22 от 27.05.2022, подготовленный ООО «Аналитик Центр», Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки? 2) В случае несоответствия вышеуказанного отчета указанным требованиям, могли ли допущенные нарушения повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества? 3) В случае, если допущенные нарушения повлияли на рыночную стоимость спорного имущества, то какова величина рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания, общей площадью 345,6 кв.м., находящегося по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м., находящегося по адресу: <...>, без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 12 мая 2022 года? 4) Какова рыночная стоимость объекта оценки - неотделимые улучшения, произведенные обществом с ограниченной ответственностью «Лагер» с согласия собственника в лице органов местного самоуправления муниципального образования «город Чебоксары - столица Чувашской Республики» в нежилом одноэтажном здании, общей площадью 345,6 кв.м., находящемся по адресу: <...>, по состоянию на 12 мая 2022 года без учета налога на добавленную стоимость?

Определением суда от 19.12.2022 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО2 На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: - Какова рыночная стоимость по состоянию на 12 мая 2022 года нежилого одноэтажного здания, общей площадью 345,6 кв.м., находящегося по адресу: <...>, без учета налога на добавленную стоимость, без учета неотделимых улучшений?

Как следует из экспертных заключений №СЭ/22-035 от 05.10.2022, №СЭ/23-003 от 21.01.2023, эксперт пришел к выводу о том, что отчет № 3598/22 от 27.05.2022, подготовленный ООО «Аналитик Центр», не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки; допущенные нарушения могли повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Величина рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания, общей площадью 345,6 кв.м., находящегося по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м., находящегося по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 12.05.2022 составляет 7406742 руб. Рыночная стоимость по состоянию на 12.05.2022 указанного здания без учета НДС, без учета неотделимых улучшений составляет 4521328 руб. Разница в стоимости здания до и после проведения работ составляет 2885414 руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:2 без учета НДС по состоянию на 12.05.2022 составляет 5770986 руб. Экспертом были также представлены дополнительные письменные пояснения от 12.12.2022, а также даны устные пояснения в судебном заседании 12.12.2022.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертные заключение эксперта ФИО2 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данные заключения надлежащим доказательством и приходит к выводу о возможности применения значений стоимости, указанных в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

С учетом изложенного, выкупную стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости следует определить в размере 4521328 рублей без учета НДС; стоимость (продажную цену) Земельного участка следует определить в размере 5770986 рублей без учета НДС.

Суд соглашается с доводами истца о том, что Общество вправе выбрать порядок оплаты за земельный участок в рассрочку.

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Судом установлено, что спорный договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истца одновременно нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку в данном случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок, на котором данное здание находится.

С учетом изложенного, пункты 1.3, 1.4, 2.1 договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем.

Наименование раздела 2 Договора также подлежит изложению в редакции покупателя; в пунктах 2.2, 2.6, 2.8 договора слова «Объект недвижимости» также следует заменить на слова «Объект недвижимости и Земельный участок» в соответствующих падежах.

Пункты 2.7, 2.13, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 из договора следует исключить, поскольку обе стороны в суде выразили согласие с их исключением (л.д. 17 на обороте Том 1).

В пункте 2.9 договора слова «Объект недвижимости» истец также просит заменить на слова «Объект недвижимости и Земельный участок» в соответствующих падежах.

В пункте 2.9 проекта договора указано «Право собственности на Объект недвижимости у Покупателя возникает с момента заключения договора купли-продажи, обремененного залоговым обязательством».

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что пункт 2.9 договора также следует исключить, поскольку его содержание противоречит положениям действующего законодательства.

В ходе рассмотрения дела ответчик ссылался на то, что ООО «Лагер» было исключено из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства и на наличие в настоящее время у истца задолженности по договору аренды № 2462 от 15.05.2017.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право истца в данном случае может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

У ООО «Лагер» на день подачи им заявления о выкупе арендуемого имущества задолженность по договору аренды отсутствовала, что ответчиком не отрицается.

Согласно материалам дела ООО «Лагер» находилось в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства в период с 10.05.2017 по 10.07.2022; с 10.03.2023 по настоящее время, следовательно, Общество в данной части также соответствует установленным требованиям.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 по делу № А79-1353/2021.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Лагер" (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилого одноэтажного здания, общей площадью 345,6 кв.м., находящегося по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м., находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 1.3 «Стоимость Объекта недвижимости составляет 7 406 742 (Семь миллионов четыреста шесть тысяч семьсот сорок два) рублей без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости составляет 2 885 414 (Два миллиона восемьсот восемьдесят пять тысяч четыреста четырнадцать) рублей.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 4 521 328 (Четыре миллиона пятьсот двадцать одна тысяча триста двадцать восемь) рублей без учета НДС.»;

- пункт 1.4 «Стоимость (продажная цена) Земельного участка составляет 5 770 986 (Пять миллионов семьсот семьдесят тысяч девятьсот восемьдесят шесть) рублей без учета НДС.»;

- наименование раздела 2 Договора «2. Порядок оплаты и передачи Объекта недвижимости и Земельного участка»;

- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 75 356 (Семьдесят пять тысяч триста пятьдесят шесть) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 75 324 (Семьдесят пять тысяч триста двадцать четыре) рублей,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

- в пунктах 2.2, 2.6, 2.8 слова «Объект недвижимости» заменить на слова «Объект недвижимости и Земельный участок» в соответствующих падежах;

- пункты 2.7, 2.9, 2.13, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лагер" 35000 (Тридцать пять тысяч) руб. расходов на оплату судебных экспертиз, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Васильев