Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

г. Калининград

Дело №

А21-9124/2024

«29»

января

2025 года

«20» января 2025 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации МО «Гвардейский МО Калининградской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Биофрут» (ОГРН <***>, ИНН <***>) администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку,

а также по встречному исковому заявлению

АО «Биофрут» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации МО «Гвардейский МО Калининградской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на реконструированное нежилое здание;

третьи лица: Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, Клюге Л.Ю.;

при участии:

от администрации– не явились, извещены,

от АО «Биофрут» – ФИО1 по доверенности,

от Клюге Л.Ю. – ФИО2 по доверенности,

от Министерства – не явились, извещены;

установил:

администрация МО «Гвардейский МО Калининградской области» (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Биофрут» (далее – общество) о признании реконструированного объекта недвижимости с кадастровым номером 39:02:110001:71, расположенное по адресу: <...>, самовольной постройкой в части проведения реконструкции путем увеличения площади и объема здания; об обязании общества привести указанную самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями в течение года с даты вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области и Клюге Л.Ю.

Обществом заявлен встречный иск к администрации о признании права собственности АО «Биофрут» на реконструированное нежилое здание – склад-завод по производству сельскохозяйственной продукции с кадастровым номером 39:02:110001:71, общей площадью 2051,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, согласно Технического плана здания от 17.10.2024, подготовленного кадастровым инженером ООО «Балтийский регион» ФИО3.

Министерство и администрация своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания извещались надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От администрации через канцелярию суда поступил отзыв на встречное исковое заявление, в котором первоначальный истец не возражал против удовлетворения требований общества и сохранения здания в реконструированном виде, просил рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества, ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, встречные исковые требования поддержал; против удовлетворения исковых требований возражал, указав на выводы технического заключения, соблюдение градостроительных норм и правил при реконструкции.

Представитель Клюге Л.Ю. просил отказать в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на нарушение своих прав, ходатайствовал об истребовании у общества дополнительных доказательств (проектной документации в полном объеме).

В силу части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

При рассмотрении ходатайства об истребовании доказательств суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательствам, и вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства.

Согласно правилам указанной нормы удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае, не представленные обществом разделы проектной документации не имеют доказательного значения.

Руководствуясь статьей 66 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об истребовании доказательств, поскольку запрошенные документы не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд заключил следующее.

Как следует из материалов дела, общество с 2017 г. является собственником объекта недвижимости (склада-завода с/х продукции) с кадастровым номером 39:02:110001:71, расположенного по адресу <...>,, а также соответствующего земельного участка с КН 39:02:110001:58 с разрешенным видом использования – хранение и переработка с/х продукции, площадью 11 000 кв.м.

В ходе эксплуатации здания собственником была произведена его реконструкция. Согласно позиции общества фактически проведен капитальный ремонт, формально подпадающий под признаки реконструкции.

Актом о проведении контрольного (надзорного) мероприятия № СН-3/3Д-95 от 19.04.2024 г. и актом инспекционного визита от 21.06.2024 г. зафиксирован факт выявления реконструкции здания.

В связи с тем, что лицом, осуществившим реконструкцию, не была произведена ее легализация, администрация, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации, нарушение строительных норм и правил, обратилась в суд с иском, а общество в свою очередь заявило встречные требования.

Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство; выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции. установленные градостроительным регламентом.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Практика применения статьи 222 ГК РФ разъясняется в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (пункт 5 Постановления № 44).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 Постановления № 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившими в законную силу судебными актами по делам, рассмотренными по первой инстанции Центральным районным судом г. Калининграда под номерами 2-936/2021 и 2-78/2023 установлены следующие обстоятельства.

16 августа 2017 г. между Клюге Л.Ю. (продавцом) и АО «Бионова Рус» (покупателем, после переименования – АО «Биофрут») был заключен договор № 2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель приобрёл у продавца недвижимое имущество по адресу: Калининградская обл, Гвардейский р-н, п. Калинково, а именно: склад-завод по производству сельскохозяйственной продукции общей площадью 2 111, 6 кв.м; бытовое помещение общей площадью 153, 6 кв.м; подсобное помещение общей площадью 23, 1 кв.м; подсобное помещение общей площадью 23 кв.м; земельный участок общей площадью 11 000 кв.м с кадастровым номером 39:02:110001:58; земельный участок общей площадью 12 110 кв.м с кадастровым номером 39:02:110001:57; земельный участок общей площадью 10 000 кв.м с кадастровым номером 39:02:110001:56.

Судами установлено, что в процессе эксплуатации имущества обществом были выявлены следующие его недостатки, не оговоренные продавцом при заключении договора: несоответствие качества пола склада-завода проектным расчетам, переданным с договором проектом «Расчет и конструирование промышленного пола для складского комплекса» (ООО «Проектирование и управление»), а также несоответствие площади склада-завода проектной документации, а именно выявлено 1 852, 5 кв.м. вместо заявленной 2 111, 6 кв.м., площадь расхождений в сторону уменьшения составила 261, 5 кв.м.

Из заключения судебного эксперта № 123-31 от 1 сентября 2021 г, подготовленного АНО «ЭКСКО», следует, что фактическая площадь по внутренним поверхностям наружных стен здания - склада-завода не соответствует площади, указанной в правоустанавливающих документах. Фактическая площадь объекта 1850, 1 кв.м., что на 261, 5 кв.м. меньше, чем указано в правоустанавливающих документах. Работы по изменению конструкций объекта, которые привели к изменению площади объекта, не производились. Разница рыночной стоимости площади указанной в договоре и фактически установленной площади объекта составляет 3 794 690 руб. Пол, смонтированный в здании склада-завода, не соответствовал предмету договора техническим требованиям к полам производственных и складских помещений объекта, действующим на момент купли-продажи. Стоимость затрат на приведение полов в соответствие с нормативными документами и заявленному предмету договора составляет 2 611 500 руб. При этом к составу проектной документации по объекту «Склад-завод» представленный истцом «Расчет и конструирование промышленного пола для складского комплекса. Цех по производству и складированию продукции», подготовленный ООО «Проектирование и управление», не относиться. Имеются косвенные признаки возможной принадлежности «Расчета пола» к исследуемому зданию. ООО «Стратус Пермь» фактически выполнило работы по устройству пола на площади 1200 кв.м на общую сумму (с учетом материалов) 1 566 354 руб. в ценах на 2017-2018 гг, 1 768 450, 72 руб. в ценах на 2021 г. Фактически выполненные работы ООО «Стратус Пермь» на спорном объекте, не соответствуют переданному по акту приема-передачи проекту: «Расчет и конструирование промышленного пола для складского комплекса. Цех по производству и складированию продукции» подготовленный ООО «Проектирование и управление». Полы устроены в соответствии со строительными нормами.

Разрешая спор, суды на основании положений статей 130, 455, 465, 466, 469, 475-477, 549, 554-557 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт несоответствия качества и площади передаваемого по договору здания и пола здания склада-завода, пришли к выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению исковых требований общества и внесению изменений, указанных в решении суда по делу № 2-936/2021, в условия заключенного между обществом и Клюге Л.Ю. договора.

31.05.2022, то есть после принятия судом указанного выше решения и до его вступления в законную силу, АО «Бионова Рус» обратилось в суд с иском к Клюге Л.Ю. (дело № 2-78/2023), ссылаясь на то, что в процессе производства судебной строительно-технической экспертизы в рамках гражданского № 2-936/2021 судебным экспертом АНО «ЭКСКО» ФИО4 при осмотре объекта 25.05.2021 было обращено внимание на наличие протечек кровли, причиной которых, по ее мнению, явились нарушения строительных норм и правил при устройстве кровли. Указанная информация послужила основанием для обращения общества в экспертную организацию, и 23.06.2021 специалистами ООО «Центр качества строительства» посредством визуального осмотра было произведено обследование несущих конструкций кровли, в ходе которого выявлены недостатки помещения в части несоответствия кровли строительным и техническим нормам и правилам. Стоимость устранения недостатков согласно смете, составленной строительной компанией ООО «Атлант Групп», составляет 20 086 004, 36 руб.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр Судебных Экспертиз» № 405/ЗЭ-22 от 09.01.2023 на основании материалов дела и путем натурного обследования установлено, что основные несущие и ограждающие конструкции здания (ограждение и каркас стен, прогоны и фермы покрытия) склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции, в том числе конструкции его кровли, не соответствовали требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к производственно-складским помещениям по состоянию на август 2017 года.

Дефекты в несущих и ограждающих конструкциях, в том числе в конструкции кровли, были допущены при строительстве здания и не могли быть обнаружены при должной степени осмотрительности на дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2017 в связи с тем, что являются скрытыми. Установить наличие имеющихся дефектов возможно только при участии экспертов строительных специальностей с использованием инструментального оборудования.

Недостатки в здании склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции явились следствием нарушений, допущенных в ходе строительства, и в процессе эксплуатации образоваться не могли.

Выявленные недостатки в виде ненадежного крепления на сварке стоек каркаса, недостаточной несущей способности ферм покрытия, не герметичности кровельного покрытия являются устранимыми. Устранить недостатки имеется возможность путем производства срочного внепланового капитального ремонта и полного восстановления обрушенного участка части здания (складского блока).

До 20.12.2022 здание склада-завода имело существенные недостатки, которые могли негативно повлиять на безопасную эксплуатацию здания, что и привело к аварийной ситуации с обрушением части здания 20.12.2022, после чего полноценно эксплуатировать здание стало невозможно.

Выявленные многочисленные недостатки не являются эксплуатационными, являются следствием строительного брака, допущенного при строительстве капитального объекта недвижимости.

Утрата стоимости здания склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции по сравнению с договором купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 16.08.2017 в данный момент составляет 100 %, так как эксплуатация здания в настоящее время невозможна, имеется риск обрушения остальных конструкций с непредсказуемыми последствиями для находящихся в здании и рядом со зданием людей.

Работы по устранению недостатков требуют усиления металлических конструкций, которое может производиться по проекту после частичной или полной разгрузки конструкций или под нагрузкой одновременно со страховыми мероприятиями.

Руководствуюсь выводами эксперта ООО «Центр Судебных Экспертиз» и представленными истцом доказательствами относительно рыночной стоимости имущественного комплекса по состоянию на 13.06.2018, суды пришли к выводу о том, что спорный объект при вводе в эксплуатацию заведомо не соответствовал строительным нормам и требованиям к производственному зданию, выявленные недостатки имущества нарушают права истца в части качества товара, переданного по договору купли-продажи, в связи с чем цена договора подлежит уменьшению.

Для устранения указанных недостатков обществом на основании проектной документации, разработанной ООО «Центр качества строительства» был проведен капитальный ремонт спорного нежилого здания.

По результатам проведенных работ кадастровым инженером ООО «Балтийский регион» ФИО3 был подготовлен Технический план здания от 17.10.2024 г.

В материалы дела также представлено техническое заключение № ТЗ-24.128, выполненное ООО «Калининградский институт независимой оценки».

Указанным заключением установлено следующее.

Текущее техническое состояние основных строительных конструкций обследуемого здания работоспособное. Состояние конструктивных элементов здания обеспечиваете безопасную эксплуатации и не угрожает жизни и здоровью граждан, и имуществу.

За период эксплуатации с 2017-2024г.г. в здании были произведены ремонтные работы по частичной замене конструктивных элементов, необходимые в связи с исчерпанием несущей способности и возникновением дефектов, препятствующих эксплуатации здания и угрожающих нахождению в нем персонала и оборудования.

Объемно-планировочное решение объекта - отдельно стоящее одноэтажное здание площадью 2051,3 кв.м. (по состоянию на 17.10.2024г.). Согласно Решению Центрального районного суда г. Калининграда (судья Н.В. Стефанская) от 13 декабря 2021 г. по гражданскому делу № 2-936/2021, была установлена площадь объекта в размере 1850,1 кв.м.

По информации, полученной от заказчика в ходе обследования, увеличение площади возникло в ходе проведенных ремонтных работ с целью соблюдения технологического процесса в ходе производства сельскохозяйственной продукции.

Специалистом сделан вывод, что нежилое здание с КН 39:02:110001:71 соответствуют требованиям действующей нормативно-технической документации. Расположение здания на земельном участке не нарушает градостроительных требований в части его размещения в границах земельного участка с КН 39:02:110001:58. Обследуемое здание соответствует требованиям противопожарной защиты, не нарушает принципы обеспечения безопасности, Эксплуатация здания технически возможна и не угрожает жизни и здоровью персонала и третьих лиц, а также размещенному имуществу.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ, администрацией обратного не доказано, о проведении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, принимая во внимание соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, как и угроз их жизни или здоровью, а также то, что статус земельного участка, предусматривает возможность размещения и эксплуатации здания в реконструированном состоянии, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения первоначального иска на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом надлежит признать право собственности общества на объект в реконструированном виде.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» о признании объекта самовольной постройкой отказать.

Встречный иск акционерного общества «Биофрут» удовлетворить.

Признать право собственности акционерного общества «Биофрут» на реконструированное нежилое здание – склад-завод по производству сельскохозяйственной продукции с кадастровым номером 39:02:110001:71, общей площадью 2051,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, согласно Технического плана здания от 17.10.2024, подготовленного кадастровым инженером ООО «Балтийский регион» ФИО3.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.Л. Гурьева