Решение по делу № А56-96028/2024 от 11.05.2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

11 мая 2025 года Дело № А56-96028/2024

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 11 мая 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровым И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ЭН-СИ-ЭН» (Санкт-Петербург, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчики: 1) Администрация красногвардейского района Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, ОГРН <***>, ИНН <***>)

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Санкт-Петербург, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 29.04.2025;

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью «ЭН-СИ-ЭН» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации красногвардейского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения Обществом объектами недвижимости с кадастровыми номерами: 78:11:0006031:4164, 78:11:0006031:4195, 78:11:0006031:4197, 78:11:0006031:4207, 78:11:0006031:4213, 78:11:0006031:4180, 78:11:0006031:4162, 78:11:0006031:4191 как своими собственными в течение срока приобретательной давности; прекращении права собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:11:0006031:4162 и 78:11:0006031:4191; признании права собственности истца на упомянутые объекты недвижимости в силу приобретательной давности.

Определением от 08.10.2024 заявление принято к производству; возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание и судебное заседание. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

В суд через систему «Мой Арбитр» от Комитета поступил отзыв, в котором считает требования незаконными и необоснованными, просит в удовлетворении иска отказать. Отзыв приобщен к материалам дела.

От истца поступило возражение на отзыв Комитета. Также Общество заявило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Представленные документы приобщены к материалам дела.

Определениями суда рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

От Комитета поступило дополнение к отзыву, которое приобщено к материалам дела.

Истец дважды заявлял ходатайство об уточнении иска, в конечном варианте просит:

1. Установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения Обществом объектами недвижимости как своими собственными в течение срока приобретательной давности, а именно:

– Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 1-С, 2-С, 4-С, кадастровый номер: 78:11:0006031:4164 площадью 303,3 кв.м (1 и 2 этаж);

– Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 3-С, кадастровый номер: 78:11:0006031:4207 площадью 77 кв.м (1 этаж);

– Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 5-С, 12-С, 13-С, кадастровый номер: 78:11:0006031:4213 площадью 245,7 кв.м (1 и 2 этаж).

2. Признать право собственности Общества на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, а именно:

– Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 5-С, 12-С, 13-С, кадастровый номер: 78:11:0006031:4213 площадью 245,7 кв.м (1 и 2 этаж);

– Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 1, кадастровый номер: 78:11:0006031:4162 площадью 101,8 кв.м (2 этаж);

– Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 2, кадастровый номер: 78:11:0006031:4191 площадью 120 кв.м (2 этаж).

Протокольным определением от 27.03.2025 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение исковых требований. Рассмотрение дела отложено.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Ответчики и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились.

В соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании представитель Общества поддержал уточненные требования.

Также в ходе рассмотрения дела представитель истца в судебном заседании ходатайствовал об отказе от части требования – об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения Обществом объектами недвижимости как своими собственными в течение срока приобретательной давности.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд первой инстанции не усмотрел оснований для его удовлетворения в порядке части 2 статьи 49 АПК РФ, поскольку в доверенности, выданной Обществом, отсутствует такое полномочие представителя, как отказ (частичный отказ) от исковых требований, следовательно, явившийся в судебное заседание представитель не уполномочен отказываться от имени Общества от части требований.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Общество указывает, что оно владеет и пользуется объектами недвижимости расположенными в пределах границ находящегося в его фактическом владении по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2 (этаж 1, 2) на протяжении последних 30 лет.

Как следует из иска, Общество вступило во владение объектами недвижимости при следующих обстоятельствах: 06.01.1994 между истцом (на тот момент – акционерное общество закрытого типа «NCN»; далее – Компания) и акционерным обществом «Завод «Знамя труда» (далее – Завод) был заключен договор № 900-345 купли-продажи помещений общей площадью 930,4 кв.м, расположенных на 1 и 2 этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2.

Фондом имущества Санкт-Петербурга истцу было выдано свидетельство от 05.07.1994 № 3373 о праве собственности.

Администрация обратилась с иском в суд о выселении Общества из жилого помещения площадью 108,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский <...> и жилого помещения площадью 127 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский <...>.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.01.2014 по делу № А56-45708/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014, в удовлетворении иска Администрации отказано.

Истец указывает, что Общество никогда не было лишено владения помещениями расположенных на 1 и 2 этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, в том числе помещений, ставших предметом иска о выселении, с 1994 года пользовался и продолжает пользоваться помещениями в соответствии с заключенным договором купли-продажи от 06.01.1994 № 900-345 и выданным свидетельством о праве собственности от 05.07.1994 № 3373 добросовестно, не занимая иных помещений и/или этажей.

Таким образом, по мнению Общества, с 06.01.1994 истец, добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своими собственными объектами недвижимости (недвижимым имуществом) с кадастровыми номерами 78:11:0006031:4164, 78:11:0006031:4195, 78:11:0006031:4197, 78:11:0006031:4207, 78:11:0006031:4213, 78:11:0006031:4180, 78:11:0006031:4162, 78:11:0006031:4191 общей площадью 866,9 кв.м, что подтверждается следующими обстоятельствами:

1. Договор купли-продажи, на основании которого истец получил владение, заключен 06 января 1994 года, что доказывает добросовестное приобретение владения, а также начало течения срока давностного владения. Истец не находится в занимаемых помещениях самовольно, не вселялся в помещения против воли других лиц. С момента заключения договора купли-продажи объекты недвижимости находились и до сих пор находятся в фактическом владении истца. Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Истец владеет имуществом, которое либо выбыло из владения по воле собственника (в результате сделки купли-продажи либо по иным обстоятельствам), либо никому не принадлежит в соответствии с данными кадастрового учета. Истец считает, что является добросовестным приобретателем объектов недвижимости.

2. Истец в течение более чем 30 лет поддерживает в должном состоянии находящееся в его фактическом владении недвижимое имущество: проводит текущий и капитальный ремонт, длительное время обеспечивал пожарную безопасность помещений, несет существенные затраты на содержание недвижимого имущества. На истце полностью лежит бремя содержания 1 и 2 этажа здания, что подтверждается договором с Ленэнерго № 00062-3пч от 01.02.1999, договором на отпуск питьевой воды и прием сточных вод № 06-7587210-А от 20.07.2009, договором на отпуск питьевой воды и прием сточных вод № 06-7587210-А от 20.07.2009, договором о долевом участии в содержании МКД с ЖКС 1 № 3401-101 от 01.11.2005, Реестром платежей (Водоканал) за январь 2021 г. – июнь 2024 г., Реестром платежей ЖКС за январь 2021 г. – июнь 2024 г.

3. Истец открыто и добросовестно владеет имуществом и пользуется им в соответствии с назначением, указанным в имеющихся у истца документах, истец не имеет юридической возможности изменить назначение фактически находящихся во владении помещений, так как не является титульным собственником имущества. Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Истец сумел защитить права владельца и пользователя помещений в ходе рассмотрения Арбитражным судом дела № А56-45708/2013 о выселении. В течение всего времени предшествующему данному разбирательству (1994 – 2013 г.г.), а также в течение всего времени, прошедшего с момента разбирательства до момента подачи настоящего искового заявления (2013 – 2024 г.г.) ответчикам, заинтересованным и иным лицам известно о нахождении объектов недвижимости во владении и пользовании истца.

4. Истцу стало известно о зарегистрированном праве собственности Санкт-Петербурга на помещения с кадастровыми номерами 78:11:0006031:4162 и 78:11:0006031:4191 в ходе рассмотрения Арбитражным судом дела № A56-45708/2013 о выселении. Судом по настоящему делу установлено добросовестное приобретение истцом указанного недвижимого имущества.

Истец все время с момента заключения договора купли-продажи (с 1994 года) считал себя добросовестным владельцем объектов недвижимости.

Юридический адрес истца соответствует адресу здания, в котором расположены объекты недвижимости, ставшие предметом настоящего иска. Фактическое местонахождение истца соответствует его юридическому адресу с 2002 года.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требование о признании права собственности Общества на объекты недвижимости в силу приобретательной давности неподлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

– давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

– давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

– давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

– владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

С учетом положений статьи 234 ГК РФ и в силу положений статьи 65 АПК РФ, на истце лежит обязанность представить надлежащие и бесспорные доказательства наличия совокупности следующих фактических обстоятельств: открытого владения имуществом; непрерывного владения имуществом; владения имуществом в течение установленного законом срока; добросовестного владения имуществом; владения имуществом как своим. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО1» (далее – Постановление № 48-П) сформулирован правовой подход относительно различия условий определения добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности (статья 302 ГК РФ), и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока (статья 234 ГК РФ).

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации, в случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего, для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2015 № 41-КГ15-16, от 20.03.2018 № 5-КГ18-3, от 15.05.2018 № 117-КГ18-25 и от 17.09.2019 № 78-КГ19-29); для приобретательной давности правообразующее значение имеет, прежде всего, не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц; при таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлении № 48-П, добросовестность для целей приобретательной давности необходимо определять не в момент приобретения (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц, принимая во внимание, что добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока.

Проанализировав вышеприведенные правовые нормы, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что истцом не доказана необходимая совокупность обстоятельств, а именно факт добросовестного владения имуществом, что исключает возможность признания за ним права собственности на имущество в силу приобретательной давности в порядке статьи 234 ГК РФ.

Судом принято во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А56-51451/2015.

На основании утвержденного 05.01.1993 плана приватизации государственного предприятия «Научно-производственное объединение арматуростроения «Знамя труда» имени И.И. Лепсе» (далее – Предприятие) и акта оценки стоимости имущества по состоянию на 01.07.1992 в уставный капитал образованного в результате реорганизации путем преобразования Завода вошло 15-этажное здание общежития квартирного типа, 1977 года постройки, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д.61, корп. 2,

Впоследствии между Заводом и Компанией (правопредшественником истца) 06.01.1994 заключен договор купли-продажи помещений первого и второго этажей указанного общежития общей площадью 930,4 кв.м, помещения приняты по акту приема-передачи.

Фондом имущества Санкт-Петербурга 05.07.1994 выдано свидетельство о праве собственности.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2001 по делу № А56-1872/2001 применены последствия недействительности ничтожной сделки (решения комиссии по приватизации предприятия от 05.01.1993 в части включения зданий общежития, в том числе и спорного, в состав имущества, стоимость которого учтена при определении уставного капитала образуемого общества) путем обязания Завод освободить и передать указанные объекты недвижимости Санкт-Петербургскому государственному учреждению «Дирекция по содержанию общежитий».

Решением Комиссии от 15.05.2001 в пункты 8 и 9 плана приватизации Предприятия внесены изменения, здание спорного общежития включено в перечень объектов, не подлежащих приватизации и передаваемых в государственную собственность Санкт-Петербурга.

Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 14.08.2003 и 25.04.2005 здание общежития включено в государственный жилищный фонд Санкт-Петербурга в качестве жилого дома, предназначенного для постоянного проживания, квартиры № 1 и 2, расположенные на втором этаже, включены в перечень жилых помещений, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга (право собственности зарегистрировано 05.06.2006).

В качестве соблюдения принципа добросовестности Общество ссылается на судебные акты по делу № A56-45708/2013.

Однако суд отмечает, что по делу № А56-51451/2015 судом были отклонены ссылки Общества на то, что оно признано добросовестным приобретателем вступившими в законную силу судебными актами (решение суда первой инстанции от 16.01.2014, постановление апелляционной инстанции от 17.04.2014 по делу № A56-45708/2013), как не имеющие правового значения при рассмотрении спора № А56-51451/2015 о признании за Обществом права собственности на помещения.

Суд в рамках дела № А56-51451/2015 пришел к выводу, что предметом спора делу № A56-45708/2013 являлся иск Администрации к Обществу о его выселении из спорных жилых помещений, и решением от 16.01.2014 по делу № A56-45708/2013 в удовлетворении требований отказано в связи с пропуском Администрацией срока исковой давности по такой категории дел, что не свидетельствует о признании за истцом права собственности на указанные жилые помещения.

В этой связи суд отмечает, что критерий добросовестности владения Общества последним не доказан. Общество использует спорные объекты без законных оснований, о чем ему было известно, в том числе с учетом указанных судебных дел, соответственно, принцип добросовестности владения для признания права собственности на спорные помещения не соблюден.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

С учетом вышеприведенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании права собственности Общества на объекты недвижимости в силу приобретательной давности.

Отдельным определением вынесенынм в порядке ст. 184 АПК РФ требование об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения Обществом объектами недвижимости как своими собственными в течение срока приобретательной давности оставлено без рассмотрения.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ :

В удовлетворении требования о признании права собственности Общества на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, а именно: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 1-С, 2-С, 4-С, кадастровый номер: 78:11:0006031:4164 площадью 303,3 кв.м (1 и 2 этаж); Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 3-С, кадастровый номер: 78:11:0006031:4207 площадью 77 кв.м (1 этаж); Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 5-С, 12-С, 13-С, кадастровый номер: 78:11:0006031:4213 площадью 245,7 кв.м (1 и 2 этаж); Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 1, кадастровый номер: 78:11:0006031:4162 площадью 101,8 кв.м (2 этаж); Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, лит. А, кв. 2, кадастровый номер: 78:11:0006031:4191 площадью 120 кв.м (2 этаж), отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.