179/2023-217738(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Омск № дела 17 ноября 2023 года А46-16801/2023

Резолютивная часть решения оглашена 13.11.2023 Полный текст решения изготовлен 17.11.2023

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Курашовой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о признании сделки недействительной, при участии в судебном заседании: ФИО1, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 18.09.2023 № 268154) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также ответчик) о признании заключённого 19.05.20223 договора № 1 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в отношении объекта недвижимости: земельного участка общей площадью 1 891 ± 15 кв.м, с кадастровым номером 55:01:16 01 01:3861, расположенного по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, <...> разрешённое использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, из земель населённых пунктов, недействительным в силу ничтожности сделки. Также, истец просит обязать ответчика освободить спорный земельный участок и передать его по акту приёма-передачи истцу в надлежащем состоянии.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.10.2023 возбуждено производство по делу.

Ответчик, извещённый судом, о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом (почтовый идентификатор 64401088640313), явку представителя не обеспечил, письменной позиции суду не представил.

Учитывая, что все участники процесса о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика по имеющимся доказательствам.

В предварительном судебном заседании, состоявшемся 13.11.2023, суд, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, признав дело подготовленным, в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ завершил подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

11.05.2023 между муниципальным образованием Азовский немецкий национальный муниципальный район Омской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор)

заключён договор № АЗ-01-36/2023 аренды земельного участка общей площадью 1 891 ± 15 кв.м, с кадастровым номером 55:01:16 01 01:3861, расположенного по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, с. Азово, ул. 8 Марта, разрешённое использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, из земель населённых пунктов, цель использования – строительство зданий производственного значения (склады) сроком с 11.05.2023 по 11.05.2033 (пункт 3.1).

19.05.2023 ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (новый арендатор) заключили договор № 1 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Пунктом 1.4 последнего установлено, что датой передачи (переуступки) от арендатора в пользу нового арендатора прав и обязанностей по договору аренды считается дата государственной регистрации договора переуступки.

Также, пунктом 4.1 договора переуступки установлено, что договор подлежит государственной регистрации, вступает в силу с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

По существу спора истец пояснил, что он совместно с ответчиком обратился в уполномоченный орган за регистрацией означенного договора. Однако 22.05.2023 государственный регистратор сообщил о невозможности его регистрации, сославшись на наличие прямого запрета, установленного действующим законодательством. 25.05.2023 стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о прекращении государственной регистрации договора переуступки прав.

Далее, стороны договорились подписать соглашение о расторжении договора переуступки и возврате земельного участка, чего сделано не было, несмотря на то, что уплаченные ФИО2 денежные средства были возвращены ему в полном объёме.

Указав, что договор переуступки являлся недействительным с момента его заключения и в настоящее время муниципальный земельный участок находится в распоряжении неуправомоченного лица, а также на невозможность разрешить разногласия мирным образом, ФИО1 обратился в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктами 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьёй 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приводимо й статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включённые в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка

передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведённое правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключённого по итогам проведённого аукциона, суд приходит к выводу, что на него распространяются ограничения, введённые означенной нормой.

Таким образом, принимая во внимание ограничение на перенаём земельного участка, предоставленного по совершенному на торгах договору, содержащееся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суд приходит к выводу о том, что замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключённого на торгах договора, в данном случае является недопустимой.

На основании изложенного заключение сторонами договора переуступки нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такое соглашение подлежит квалификации как ничтожное, посягающее на публичные интересы.

Ограничение, предусмотренное пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, подлежит применению именно в силу отсылочной нормы специального (земельного) законодательства (пункт 3 статьи 3, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ). Сформулированный правовой подход согласуется с разъяснениями, закреплёнными в пункте 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств».

Кроме того, Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990 по делу № А393283/2014 высказана позиция, согласно которой системное толкование положений статьи 615 ГК РФ, части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», пункта 16 части 1 этой же статьи, а также подпункта 16 пункта 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров

безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утверждённых Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67, приводит к выводу о том, что, если, в соответствии с аукционной документацией и условиями заключённого с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом. В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса. Иное толкование пункта 16 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по сути означает игнорирование его положений о запрете органам, осуществляющим публичные полномочия, совершать действия, которые могут привести к недопущению, ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, имевших намерение участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.

Т.е., ФИО2 получил право пользования земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, в обход установленной законом конкурентной процедуры.

Факт принятия земельного участка с кадастровым номером 55:01:16 01 01:3861 ответчиком не оспорен.

Как следствие требования ФИО1 обоснованы в полной мере.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) удовлетворить.

Признать недействительным договор от 19.05.2023 № 1 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключённый между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 55:01:16 01 01:3861 и передать его по акту приёма-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в надлежащем состоянии.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно

официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья И.Ю. Ширяй