Решение по делу № А79-11343/2022 от 11.08.2023

107/2023-101635(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4

http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Чебоксары Дело № А79-11343/2022 11 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.08.2023.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройКонтроль", ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, литера А, оф. 208,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, Россия 428032, <...>

Муниципальному казенному учреждению "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>,

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Азира",

при участии: от истца - ФИО1 по доверенности от 14.12.2022 (сроком до 14.12.2023),

от ответчиков – ФИО2 по доверенностям от 26.12.2022 № 29/01-10420 (сроком по 31.12.2023), 10.01.2023 № 2/02 (сроком на 1 год),

от третьего лица Комитета - ФИО2 по доверенности от 11.01.2023 № 039/5 (сроком на 1 год),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СтройКонтроль" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, муниципальному казенному учреждению "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики урегулировать

разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью

"СтройКонтроль" и Администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики при

заключении договора аренды земельного участка, относящегося к землям населенных

пунктов, с кадастровым номером 21:01:010801:182, площадью 1566 кв.м., с видом

разрешенного использования -объекты придорожного сервиса, расположенный в

<...> изложив спорные условия договора - Приложение

"Расчет арендной платы на 2022-2023 годы" в следующей редакции:

Расчет размера арендной платы на 2022 - 2023 годы 1.Арендатор: СтройКонтроль ООО 2.ИНН: <***> 3.Местоположение земельного участка: <...> 4.Целевое назначение земельного участка: объекты дорожного сервиса

5.Кадастровый номер земельного участка - 21:01:010801:182 6.Площадь земельного участка (S) -1566,00 кв.м.

7.Рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 11.05.2022 по

30.04.2071 - 5 029 762,18 рублей.

8.Рыночная стоимость права аренды земельного участка за год -102 648,21 рублей. 9.Расчет размера арендной платы на 2022 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А): руб. -102

648,21

Размер арендной платы в расчете на один день (В) - 281,23 (В=А/п, где п -

количество дней в году)

Арендная плата за период с 01.05.2022 по 31.12.2022 (245): 68 901,35 руб.

подлежит уплате в сроки

№

Месяц

Сумма оплаты

Срок оплаты

Май - Октябрь

51 746,32

10.10.2022

Ноябрь

8 577,52

10.11.2022

Декабрь

8 577,52

10.12.2022

10.Расчет размера арендной платы на 2023 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А): руб. 02

648,21

Размер арендной платы в расчете на один день (В) - 281,23 (В=А/п, где п -

количество дней в году)

Арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 (С): в сумме 102 648,21 руб.

подлежит уплате в сроки

№

Месяц

Сумма оплаты

Срок оплаты

Январь

8 554,02

10.01.2023

Февраль

8 554,02

10.02.2023

Март

8 554,02

10.03.2023

Апрель

8 554,02

10.04.2023

Май

8 554,02

10.05.2023

Июнь

8 554,02

10.06.2023

Июль

8 554,02

10.07.2023

Август

8 554,02

10.08.2023

Сентябрь

8 554,02

10.09.2023

Октябрь

8 554,02

10.10.2023

Ноябрь

8 554,02

10.11.2023

Декабрь

8 553,99

10.12.2023

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы

администрации г.Чебоксары от 23.12.2009 № 293.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (с изм.)".

Исковые требования основаны на нормах статей 39, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы несогласием истца с размером рыночной стоимости арендной платы.

Определением суда от 13.12.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары.

Определением суда от 05.04.2023 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Оценка" ФИО3 в срок до 22.05.2023.

По состоянию на 14.06.2023 в суд заключение эксперта не поступило, срок для производства экспертизы истек, в связи с чем определением суда от 14.06.2023 производство по делу возобновлено.

19.06.2023 в суд поступило экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Оценка" № 0019/2023 от 01.06.2023.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчиков и третьего лица иск не признал. Возражений по экспертному заключению не привел, отзыв на уточненные требования не представил.

Третье лицо – ООО "Азира" при надлежащем извещении явку представителей в суд не обеспечило.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Обществу с ограниченной ответственностью "СтройКонтроль" на праве собственности принадлежит объект недвижимости – автомойка на 4 поста с замкнутой системой очистки сточных вод, с кадастровым номером 21:01:010801:8699, назначение: нежилое, площадью 171 кв.м, количество этажей: 1, год завершения строительства: 2020, находящийся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010801:182, площадью 1566,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, находящемся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.

Администрацией в адрес ООО "СтройКонтроль" направлен проект договора аренды земельного участка, согласно которому земельный участок предоставляется в аренду на срок с 01.05.2022 по 30.04.2071 (пункт 2.1 проекта договора).

Проектом представленного договора предусматривается, что ранее заключенный между сторонами договор № 213/5693-К аренды земельного участка от 05.12.2017 прекращает свое действие.

В приложении к проекту договора "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 год" установлено: рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 01.05.2022 по 30.04.2071 составляет 31 992 100 руб. (пункт 7), рыночная стоимость права аренды земельного участка за год – 652 900 руб. (пункт 8).

ООО "СтройКонтроль" обратилось к независимому оценщику – ИП ФИО4, согласно справке которой от 14.10.2022 рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 01.05.2022 по 30.04.2071 составляет 6 663 000 руб.

ООО "СтройКонтроль" подписало проект договора аренды земельного участка с протоколом разногласий от 23.09.2022 и все подписанные экземпляры проекта договора с экземплярами протокола разногласий письмом направило в Администрацию.

24.10.2022 истец направил ответчику второе письмо о согласии заключить договор аренды в сумме 6 663 000 руб.

14.11.2022 ответчик письмом № 8/44 с приложением протокола разногласий и протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно величины арендной платы, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в

государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок № 148).

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно отчета об оценке № 152/41 от 09.09.2022 оценщика ООО "ГК "Азира" рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 31 992 100 руб. на весь срок аренды (49 лет), 652 900 руб. в год.

Для определения достоверной величины рыночной стоимости суд назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета № 152/41 от 09.09.2022 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010801:182, площадью 1566 кв.м., с видом разрешенного использования - объекты дорожного сервиса, расположенного в <...> д. 13, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Оценка" ФИО3.

Согласно заключению эксперта № 0019/2023 от 01.06.2023 отчет об оценке № 152/41 от 09.09.2022 не соответствует Федеральному Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 49 лет составляет 5 029 762 руб. 18 руб., годовой размер арендной платы по состоянию на 01.05.2022 – 557 934 руб. 48 коп. (т.2, л.д. 63- 64).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, содержит компетентное мнение эксперта, обоснованное необходимыми расчетами.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами по делу.

Суд отмечает, что отчет арендодателя, выполненный ООО "ГК "Азира" содержит методологическую ошибку, поскольку оценщиком определена плата за год аренды, а затем такая плата умножена на количество лет аренды, что не соответствует приведенному выше нормативному регулированию порядка определения арендной платы: в данном случае суд считает соответствующей пункту 1.4 Порядка методику расчета, выбранную судебным экспертом: сначала определен размер рыночной платы на 49 лет, затем определена годовая плата путем деления долгосрочной платы на 49 лет.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела участниками спора не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

При указанных обстоятельствах, судом с учетом признания заключения судебной экспертизы надлежащим доказательством по настоящему делу, суд считает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, определив рыночную стоимость права аренды указанного земельного участка на 49 лет в сумме 5 029 762 руб. 18 коп.

Соответственно, рыночная стоимость права аренды за 1 год составит 102 648 руб. 21 руб. (5 029 762,18 руб. / 49 лет).; размер арендной платы в расчете на 1 день – 281,23 руб.; арендная плата за период с 01.05.2022 по 31.12.2022 – 68901,35 руб. (281,23 х 245 дней); арендная плата за период c 01.01.2023 по 31.12.2023 – 102 648,21 руб.

Расчет истца, представленный в уточненном исковом заявлении, является арифметически верным, соответствует определенному экспертом и пункту 1.4 Порядка, следовательно, принимается судом.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Принимая во внимание изложенное, суд определяет спорные условия договора (приложения "Расчет арендной платы на 2022-2023 года) в редакции истца.

При этом разногласия возникли между истцом и Администрацией города, соответственно, МКУ "Земельное управление" не является надлежащим ответчиком по иску.

В уточнении от 11.07.2023 истец в качестве ответчика указывает лишь Администрацию, а МКУ "Земельное управление" – третьим лицом.

Однако, МКУ "Земельное управление" привлечено по инициативе самого истца соответчиком изначально, при подаче в суд иска, производство по делу возбуждено судом в отношении обоих ответчиков.

В такой ситуации уточнение иска и неуказание в нем второго ответчика не влияет на его процессуальный статус, не изменяет его, поскольку отсутствие или неподдержание к нему требований истца после возбуждения производства к такому лицу, последующая утрата интереса истца в отношении такого ответчика должны быть оформлены посредством отказа истца от иска к такому ненадлежащему ответчику.

Однако, отказ от иска в отношении МКУ "Земельное управление" от истца не поступал, судом не рассматривался и не принимался.

В этой связи требование истца в отношении данного ответчика подлежит отклонению как заявленное ненадлежащему лицу.

Поскольку заявленное истцом требование неимущественного характера подлежит удовлетворению, расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "СтройКонтроль" и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010801:182, площадью 1566 кв.м., с видом разрешенного использования -объекты дорожного сервиса, расположенного в <...> изложив спорные условия договора – "Приложение к договору аренды земельного участка "Расчет арендной платы на 20222023 годы" в следующей редакции:

" Расчет размера арендной платы на 2022 - 2023 годы

1.Арендатор: СтройКонтроль ООО 2.ИНН: <***> 3.Местоположение земельного участка: <...> 4.Целевое назначение земельного участка: объекты дорожного сервиса 5.Кадастровый номер земельного участка - 21:01:010801:182 6.Площадь земельного участка (S) -1566,00 кв. м.

7.Рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 11.05.2022 по 30.04.2071 - 5 029 762,18 рублей.

8.Рыночная стоимость права аренды земельного участка за год -102 648,21 рублей.

9.Расчет размера арендной платы на 2022 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А): руб. -102 648,21 Размер арендной платы в расчете на один день (В) - 281,23 (В=А/n, где n -количество дней в году)

Арендная плата за период с 01.05.2022 по 31.12.2022 (245): 68 901,35 руб. подлежит уплате в сроки

№

Месяц

Сумма оплаты

Срок оплаты

Май - Октябрь

51 746,32

10.10.2022

Ноябрь

8 577,52

10.11.2022

Декабрь

8 577,52

10.12.2022

10.Расчет размера арендной платы на 2023 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А): руб. 102 648,21 Размер арендной платы в расчете на один день (В) - 281,23 (В=А/n, где n -количество дней в году)

Арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 (С): в сумме 102 648,21 руб. подлежит уплате в сроки

№

Месяц

Сумма оплаты

Срок оплаты

Январь

8 554,02

10.01.2023

Февраль

8 554,02

10.02.2023

Март

8 554,02

10.03.2023

Апрель

8 554,02

10.04.2023

Май

8 554,02

10.05.2023

Июнь

8 554,02

10.06.2023

Июль

8 554,02

10.07.2023

Август

8 554,02

10.08.2023

Сентябрь

8 554,02

10.09.2023

Октябрь

8 554,02

10.10.2023

Ноябрь

8 554,02

10.11.2023

Декабрь

8 553,99

10.12.2023

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации г. Чебоксары от 23.12.2009 № 293.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтройКонтроль" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 30 000 (Тридцать тысяч) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Иск к Муниципальному казенному учреждению "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья О.А. Коркина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.03.2023 8:42:00

Кому выдана КОРКИНА ОКСАНА АНАТОЛЬЕВНА