Постановление по делу № 07АП-1256/2025 от 24.04.2025

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-41698/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2025 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н.,

судей Киреевой О.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой О.Ю., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» (№07АП-1256/2025) на решение от 15.01.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-41698/2024 (судья Остроумов Б.Б.) по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>, 630099, <...>), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» (ОГРН: <***>, 644010, <...>, помещ. 13п), Омская область, г. Омск, о расторжении договора, восстановлении планировки, об обязании освободить помещение,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (ОГРН: <***>, 630091, <...>), г. Новосибирск,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 03.04.2025, удостоверение адвоката; (в здании суда);

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» (далее - ответчик, ООО «Фэт-Премиум») о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны №014121-НП от 11.03.2019, обязании ответчика восстановить планировку нежилых помещений площадью 131,60 кв.м., расположенных в жилом доме по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул. Колыванская, 8 путем их приведения в соответствии с кадастровым паспортом от 14.01.2014 года, после чего обязать освободить указанные нежилые помещения, передав их держателю имущества муниципальной казны Муниципальному казенному учреждению города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи.

Решением от 15.01.2025 Арбитражный суд Новосибирской области расторгнут договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны №014121-НП от 11.03.2019 года заключенный между Мэрией г. Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум».

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» восстановить планировку нежилых помещений площадью 131,60 кв.м., расположенных в жилом доме по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул. Колыванская, 8 путем их приведения в соответствии с кадастровым паспортом от 14.01.2014 года, после чего обязать освободить указанные нежилые помещения, передав их держателю имущества муниципальной казны Муниципальному казенному учреждению города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи.

С общества с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» в доход федерального бюджета взыскана сумма государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда полностью и оставить исковое заявление без рассмотрения полностью.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что 20.05.2022 направлено уведомление об устранении недостатков - после чего более двух с половиной лет истец не находил нарушений со стороны ответчика и лишь 25.11.2024 проведено обследование – однако, по результатам этого обследования претензия ответчику не направлялась – в этом случае арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение и предложение расторгнуть договор (п.4) ст. 619 ГК РФ: «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок»). По адресу, указанному в договоре, находится не единственное помещение и предмет договора не определён конкретно и однозначно. Экспертиз в досудебном порядке не проводилось, суд первой инстанции в ходе разбирательства экспертиз не назначал и специалистов в сфере строительства не привлекал. Судом первой инстанции не рассмотрен вопрос о действии или прекращении договора о возмещении страховых расходов по аренде №259-А от 08.10.2024.

Истец отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представил.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

В удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе и поступивших в суд 12.04.2025 (посредством системы «Мой арбитр»), протокольным определением в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ отказано, поскольку не обоснована уважительность причин невозможности представления в суд первой инстанции, надлежащих доказательств того, что указанные дополнительные доказательства не могли быть представлены ранее до принятия оспариваемого судебного акта, в материалы дела не представлено, кроме того часть доказательств датирована после принятия обжалуемого решения судом первой инстанции и не могла быть им учтена на момент рассмотрения дела, в связи с чем указанное не является основанием для отмены или изменения решения суда.

Исследовав материалы дела, изучив довод апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.03.2019 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО «Фэт-Премиум» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны №014121-НП сроком действия до 11.03.2024, по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения сооружение № 1570, общей площадью 131,60 кв,м, расположенные в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Колыванская, 8.

Указанные помещения переданы арендатору 11.03.2019 в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязан не производить перепланировок объекта недвижимости без письменного согласования с арендодателем и держателем имущества муниципальной казны.

20.05.2022 в ходе проведения обследования использования нежилого помещения, проведенного арендодателем (акт контроля от 20.05.220, л.д. 36) было установлено несоответствие планировки арендуемых ООО «Фэт-Премиум» нежилых помещений кадастровому паспорту (плану) от 14.01.2014, приложенному к договору аренды. Выявлены следующие изменения объекта, проведенные без согласования с арендодателем: в помещении № 1 обустроена комната из гипсокартона и стекла, дверь установлена стеклянная, в стене между помещениями № 8 и 7 обустроен проём для передачи продуктов, между помещениями № 1 и 10 демонтирована перегородка с дверью.

23.06.2022 ответчику вручено уведомление № 31/03-2081 от 20.05.2022 (л.д. 37) с требованием в срок до 25.08.2022 уплатить штраф, привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости кадастровому паспорту от 14.01.2014, а также предложением расторгнуть договор и в тот же срок освободить помещения, в случае отказа выполнить данное требование.

В акте контроля (обследования) использования нежилого помещения от 13.11.2023 зафиксировано, что ранее выявленное несоответствие планировки арендуемых ООО «Фэт-Премиум» нежилых помещений, не устранено.

25.11.2024 арендатором вновь проведено обследование использования нежилого помещения (акт от 25.11.2024, л.д. 25), в результате которого также установлено несоответствие планировки арендуемых ответчиком нежилых помещений кадастровому паспорту от 14.01.2014, приложенному к договору. Выявлены следующие изменения объекта, проведенные без согласования с арендодателем: в помещении №1 обустроена комната из гипсокартона и стекла, установлена стеклянная дверь; в стене между помещениями № 8 и 7 обустроен проём для передачи продуктов; между помещениями № 1 и 10 демонтирована перегородка с дверью.

Неисполнение ответчиком требований, указанных в претензии от 20.05.2022 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, исходил из их обоснованности.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Существенность нарушения условий договора его стороной является оценочным понятием. В данном случае истцом представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора применительно к пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В ходе проведения обследования использования нежилого помещения, проведенного арендодателем (акты контроля от 20.05.2022, от 13.11.2023, 24.11.2024) было установлено несоответствие планировки арендуемых ООО «Фэт-Премиум» нежилых помещений кадастровому паспорту (плану) от 14.01.2014.

Судом апелляционной инстанции подлежит отклонению довод ответчика о том, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Претензионный порядок предполагает возможность досудебного урегулирования возникших разногласий между сторонами.

Институт досудебного урегулирования споров сторон по договору направлен на предоставление возможности стороне, допустившей нарушение обязательства исполнить его добровольно. В данном случае, само процессуальное поведение стороны ответчика, который обратился с апелляционной жалобой, оспаривая принятый судебный акт, не свидетельствует о возможности урегулирования спора мирным путем.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором арендодатель направил в его адрес уведомление от 20.05.2022 № 31/03-2081 с требованием в срок до 25.08.2022 уплатить штраф, привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости кадастровому паспорту от 14.01.2014.

Таким образом, истец предложил ответчику устранить выявленные нарушения до 25.08.2022 и уплатить штраф (без расторжения договора).

Вопреки возражениям ответчика, в уведомлении от 20.05.2022 истец указал, что в случае отказа устранить нарушение и оплатить штраф, предлагаем с 25.08.2022 расторгнуть договор и освободить арендуемое помещение, в противном случае арендодатель обратится в арбитражный суд с соответствующим иском.

Поскольку выявленные нарушения не были устранены, что отражено в актах от 13.11.2023, 24.11.2024, истец обратился в арбитражный суд.

Доводы ответчика о том, что по адресу, указанному в договоре, находится не единственное помещение и предмет договора не определён конкретно и однозначно, отклоняются судом, поскольку начиная с даты заключения договор аренды 11.03.2019 у ответчика не возникало сомнений относительно предмета договора.

Также отклоняются доводы о том, что экспертиз в досудебном порядке не проводилось, суд первой инстанции в ходе разбирательства экспертиз не назначал и специалистов в сфере строительства не привлекал, так как ответчик не опроверг относимыми и допустимыми доказательствами представленные истцом акты контроля.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказало обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной инстанции в связи с отсутствием оснований для ее удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.01.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-41698/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Л.Н. Апциаури

Судьи О.Ю. Киреева

ФИО1