Решение по делу № А14-1693/2025 от 24.06.2025 | АС Воронежской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ

г.Воронеж

24 июня 2025 А14-1693/2025

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Солдатовым Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Воронеж (ОГРНИП <***> ИНН <***>)

третьи лица: Администрация городского округа город Воронеж, г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2, г.Воронеж, ФИО3, г. Воронеж, ФИО4, г. Воронеж, ФИО5 г.Воронеж

о применении последствий недействительности ничтожной сделки-договора аренды земельного участка; о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды; об устранении препятствия в распоряжении земельным участком; о погашении в ЕГРН сведений в отношении объекта недвижимости

при участии в заседании: от истца – не явился , извещен,

от ответчика – ФИО6, представитель по доверенности от 25.03.2025,

от третьего лица Администрация городского округа город Воронеж – не явился , извещен

от иных третьих лиц - не явились, надлежаще извещены,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) со следующими требованиями:

Погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права аренды от 07.07.2016 за № 36-36/001-36/001/040/2016-1645/2 ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203018:33.

Устранить препятствия в распоряжении министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области земельным участком с кадастровым номером 36:34:0203018:33, расположенным по адресу: <...> путем обязания ФИО1 самостоятельно и за свой счет осуществить снос нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0205014:358 в 30-дневный срок после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Погасить в ЕГРН сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358, в том числе запись от 16.06.2020 № 36:34:0205014:358-36/069/2020-3 о правах ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358.

Определением суда от 15.04.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и истребованы из публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области копии материалов правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0203018:33, с кадастровым номером 36:34:0205014:358.

В судебное заседание истец и третьи лица не явились, о месте и времени его проведения надлежаще извещены. На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в их отсутствие.

В материалы дела поступили из публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области запрашиваемые судом документы.

Ответчик возражает против иска, заявил о пропуске срока исковой давности по основаниям, изложенным в отзыве и дополнение к нему.

Изучив материалы дела, суд установил следующее. В судебном заседании был объявлен перерыв до 24.06.2025.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358 площадью 109,2 кв. м и право аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203018:33, расположенного по адресу: <...> площадью 175 кв. м, на основании договора аренды от 24.05.2016, дата государственной регистрации 7.07.2016.

Нежилое здание по адресу: <...> было возведено ФИО2

1.06.2015 ФИО7 по договору купли-продажи произвел отчуждение нежилого здания ФИО4 , ФИО4 затем продал здание ФИО3

24 мая 2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (Арендодатель) и ФИО3, ФИО5 (Арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка № 4020-16/гз , в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 175 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0203018:33, разрешенное использование: под объектами торговли. Договор был заключен до 24 мая 2065.

24.05.2016 земельный участок был передан ФИО3 и ФИО5

27 августа 2020 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (Арендодатель) и ФИО1 заключено соглашение к договору аренды земельного участка и произведена замена арендаторов ФИО3, и ФИО5 на ФИО1

Решением Коминтерновского районного суда города Воронежа от 02.07.2015 по делу № 2-4322/2015 удовлетворены исковые требования к администрации городского округа город Воронеж о признании за ФИО4 права собственности на объект недвижимости - нежилое здание инвентарный № 10393 литер 1А, 1а, общей площадью 87,7 кв.м, расположенное по :ресу: <...> у дома 101.

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 03.12.2024 решение суда первой инстанции было отменено в полном объеме, и вынесено новое решение, согласно которому в удовлетворении исковых требований ФИО4 было.

Принимая апелляционное определение, Воронежский областной суд пришел к

выводу, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.

По мнению истца, изложенное свидетельствует о том, что документ, послуживший основанием для регистрации права собственности ответчика, как и иные документы, подтверждающие возникновения права собственности и права аренды ответчика на спорный объект, отсутствуют.

Поскольку регистрация права собственности на основании решения суда является незаконной, соответственно, земельный участок был получен ответчиком в аренду на основании договора аренды от 24.05.2016 безосновательно, поскольку был предоставлен в аренду собственнику объекту недвижимости без проведения торгов.

Истец указал на то, что данный земельный участок сформирован неправомерно, следовательно, из владения уполномоченного государственного органа не выбывал; полагал, что недействительность сделки с момента ее совершения означает, что ответчиком не могло быть получено право аренды без проведения торгов, то есть земельный участок был предоставлен с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, договор аренды является ничтожной сделкой.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее

приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 22 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 « О которых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 года N 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области. К полномочиям департамента отнесены управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, находящимися в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, земельный участок, занятый спорным объектом, является не разграниченным по уровням собственности, следовательно, распоряжается им департамент. Наличие самовольной постройки на земельном участке нарушает его права как уполномоченного органа в свободном и беспрепятственном распоряжении земельным участком.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «б архитектурной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что строительство (реконструкция) объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, и является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка. Разрешением на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право на строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 ГрК РФ.

В данном случае ответчиком не представлено доказательств предоставления земельного участка для строительства, а также документов, подтверждающих строительство спорного объекта с соблюдением установленного законом порядка и получением необходимой для этого разрешительной документации, что свидетельствует о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.

Оснований для размещения на спорном земельном участке торгового объекта ответчиком также не представлено.

Принимая апелляционное определение, Воронежский областной суд пришел к выводу, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах, объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358 площадью 109,2 кв. м, подлежит сносу за счет ответчика.

С момента государственной регистрации права собственности на указанное самовольное строение, как на объект недвижимости, у ответчика возникло исключительное право на приобретение земельного участка, на территории которого расположен указанный объект в аренду, что повлекло незаконное формирование и выбытие из владения истца земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203018:33, расположенного по адресу: <...> площадью 175 кв. м на основании договора аренды от 24.05.2016, путем заключения договора аренды.

В обоснование требований о недействительности договора аренды земельного участка, заключенного между департаментом и ответчиком, истец указывает, что в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставлении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По общему правилу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, ФИО1 приобрел спорный объект по сделке, пороком которой было то, что отчуждаемый объект являлся самовольной постройкой, сделки по распоряжению которыми ничтожны в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, у ответчика отсутствовало предусмотренное статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого спорным объектом.

Приведенное нарушение порядка предоставления спорного земельного участка указывает на заключение договора аренды земельного участка с нарушением закона и влечет признание договора недействительным с применением последствий недействительности сделки, согласно статьям 167, 168 ГК РФ.

В этой связи договор аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз, в отношении земельного участка площадью 175 кв.м, расположенного по адресу: г.

Воронеж, ул. Генерала Лизюкова, 101/1, с кадастровым номером 36:34:0203018:33 , заключенный между департаментом и ответчиком (правопредшественниками ответчика) , является недействительным.

Поскольку договор аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз, в отношении земельного участка площадью 175 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0203018:33 является недействительным, иск о применении последствий недействительности сделки в части прекращения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 36:34:0203018:33, подлежит удовлетворению.

Так же надлежит обязать ответчика возвратить МИЗО земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 36:34:0203018:33.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Требования о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации в отношении права собственности ответчика на спорный объект недвижимости и об исключении сведений из ЕГРН в отношении данного объекта по вышеизложенным основаниям являются обоснованными.

Собственником земельного участка не предпринимались правомерные действия по формированию указанного земельного участка, по установлению его границ и площади, поэтому сведения в ЕГРН в части указания площади и описания границ внесены безосновательно. Указанные объекты недвижимости не формировались установленным образом, они фактически отсутствуют, поэтому сведения об их характеристиках в ЕГРН внесены необоснованно и неправомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчик не доказал основания внесения записей в ЕГРН о праве собственности на спорные объекты, заявленные требования являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Поскольку вышеуказанный объект недвижимости является самовольной постройкой, отсутствуют основания для возникновения у ответчика право собственности на него.

Так же отсутствуют основания для заключения договора аренды земельного участка на основании заявления собственника объекта недвижимости, расположенного на нем.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок исковой

давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Анализ действующего законодательства, нормативных актов Воронежской области, определяющих компетенцию Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, позволяет заключить, что истец не ведет кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость, не относится к органам исполнительной власти, осуществляющих государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль, не занимается администрированием доходов бюджета городского округа в части, касающейся земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж. Об обстоятельствах неправомерного выбытия земельного участка из владения публичного собственника в результате представления для заключения договора аренды без проведения торгов решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа, отмененного Апелляционным определением Воронежского областного суда, истец, как лицо, распоряжающееся имуществом, мог узнать с момента отмены Апелляционным определением Воронежского областного суда от 03.12.2024 решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа.

Доказательства того, что объект недвижимости является самовольной постройкой, и уполномоченный орган должен был узнать об этом ранее 03.12.2024, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд считает, что срок исковой давности о признании сделки ничтожной и о применении последствий ее ничтожности, не пропущен, поскольку истец обратился в суд 5.02.2025.

При таких обстоятельствах, имеются основания для удовлетворения заявленных требований МИЗО в полном объеме.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся за счет ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет в сумме 30000 руб.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз, в отношении земельного участка площадью 175 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0203018:33. Обязать предпринимателя ФИО1, г.Воронеж (ОГРНИП <***> ИНН <***>) возвратить МИЗО Воронежской области земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203018:33 и погасить в ЕГРН запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203018:33.

Устранить препятствия в распоряжении министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области земельным участком с кадастровым номером 36:34:0203018:33, расположенным по адресу: <...>, путем обязания ФИО1 самостоятельно и за свой счет осуществить снос нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0205014:358 в 30-дневный срок после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с предпринимателя ФИО1, г.Воронеж (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Л.В. Романовой