РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-22481/25-13-167

07 октября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2025года

Полный текст решения изготовлен 07 октября 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н.И.,

При ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сербиным А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГО" (109444, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ВЫХИНО-ЖУЛЕБИНО, УЛ ФЕРГАНСКАЯ, Д. 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2021, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по доверенности от 02.09.2024, ФИО2 по доверенности от 02.09.2024

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 12.05.2025.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГО" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований.

Суд, рассмотрев ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ, считает его подлежащим удовлетворению, поскольку истец вправе до принятия судом решения по делу увеличить или уменьшить размер исковых требований, изменить предмет или основание иска.

Истец поддержал исковые требования, с учетом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал, по мотивам представленного отзыва.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые поддержали и изложили свои позиции по делу, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 11.08.2022 № ЭТ05-00612/22, площадью 50,5 кв.м. по адресу: <...>/1.

Государственная регистрация заключенного договора аренды, произведена в установленном действующим законодательством РФ порядке.

Судом установлено, что 22.10.2024 Истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы».

В ответ на обращение, 27.12.2024 Департамент городского имущества города Москвы направил Истцу проект договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> /1 с кадастровым номером 77:04:0002013:11129 общей площадью 50,5 кв.м.

В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли - продажи цена Объекта составляет 9 269 000 (девять миллионов двести шестьдесят девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11 декабря 2024 г. № М938-3429-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

В соответствии с отчетом истца, выпаленным ООО «БК-Пифагор» от 17.01.2025 № 15-01-25/02 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> /1, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0002013:11129 общей площадью 50,5 кв.м. по состоянию на 27.12.2024 составляет 3 113 333 (три миллиона сто тринадцать тысяч триста тридцать три) руб. 00 коп.

20.01.2025 Истец направил Ответчику подписанный проект договора купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 3 113 333, 00 рублей.

В письме от 22.01.2025 № 33-5-116953/24-(0)-8 Департамент городского имущества города Москвы сообщил Истцу об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи и отказе в предоставлении Государственной услуги.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что истец соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕВЭЛ", эксперту ФИО4 выполнено экспертное заключение № 0625.01 от 26.06.2025, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости - помещение общей площадью 50,5 кв. м, с кадастровым № 77:04:0002013:11129, расположенное по адресу: <...>/1 (номер помещения на эм плане: этаж 1, пом. III, ком. 1-5), по состоянию на 22.10.2024 г округленно составила: 6 855 200 (Шесть миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч двести) рублей с учетом НДС 20 % или 5 712 700 (Пять миллионов семьсот двенадцать тысяч семьсот) рублей без учета НДС 20 %.

Полученный экспертом результат оценки рыночной стоимости объекта оценки в пересчете на 1 кв. м составил 135 747 руб. с учетом НДС, при этом согласно результатам произведенного экспертом анализа рынка (см. раздел 3.3.1.5 настоящего Заключения эксперта выше) диапазон удельных рыночных цен наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, (помещения ПСН класса «В, В-») в ближайшем окружении составил 96 000 - 210 00С руб. за 1 кв. м с учетом НДС.

В судебном заседании 23.09.2025 эксперт ФИО4 дала пояснения по экспертному заключению и ответила на вопросы суда и сторон.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком в отзыве суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 4, 27, 65-68, 71, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия Сторон (Истца и Ответчика) по цене Объекта, заключаемого договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0002013:11129, общей площадью 50.5 кв. м, путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 Договора в редакции Истца:

«3.1. Цена Объекта составляет 5 712 700 (Пять миллионов семьсот двенадцать тысяч семьсот) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 26.06.2025 № 0625.01, подготовленного ООО «ДЕВЭЛ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 68 008 (шестьдесят восемь тысяч восемь) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГО" (ИНН: <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., а также расходы за проведение судебной экспертизы в размере 31 000 (тридцать одна тысяча) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.И. Хаустова