АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-24328/2022
14 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, паспорт) и его представителя ФИО2 (доверенность от 01.10.2024), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025 по делу № А32-24328/2022, установил следующее.
Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 488 047 рублей неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за фактическое пользование с 01.10.2018 по 31.12.2021 земельным участком площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:7, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, улица Пластунская, 153/3, относящимся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под магазином (далее – земельный участок) под нежилым зданием магазина (литера А) обшей площадью 431,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:1186 (далее – нежилое здание) и 38 386 рублей 48 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2022, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал, что предприниматель не относится к лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данное право не возникло у предпринимателя до 31.01.1998, не было зарегистрировано за ним и не приобретено в порядке универсального правопреемства. Предприниматель не признается плательщиком земельного налога на земельный участок. Ни предыдущий собственник нежилого здания, ни предприниматель после приобретения этого объекта не исполнили обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. С момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилое здание он обязан был вносить плату за фактическое пользование земельным участком. Соответствующая плата, сбереженная предпринимателем в исковой период, составила его неосновательное обогащение за счет представляемого администрацией публично-правового образования.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.04.2023 № 308-ЭС23-5422 предпринимателю отказано в передаче кассационной жалобы на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2023 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) уменьшила сумму неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за фактическое пользование с 24.04.2019 по 31.12.2021 до 384 568 рублей 80 копеек и увеличила сумму процентов за пользование чужими денежными средствами до 116 492 рублей 69 копеек.
Предприниматель подал встречный иск о признании с 01.10.2018 права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с указанием на решение суда как основание для переоформления этого права на право аренды земельного участка (с учетом изменения предмета встречных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса). В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции предприниматель заявил о применении исковой давности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025, с предпринимателя в пользу администрации взыскано 259 893 рубля 65 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование земельным участком с 26.04.2019 по 31.12.2021 и 20 251 рубль 55 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.06.2019 по 31.12.2021. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель является собственником расположенного на земельном участке нежилого здания. К нему как покупателю этого объекта перешло право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользование земельным участком на право аренды. Предприниматель в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не заключил договор аренды. С момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилое здание он обязан был вносить плату за фактическое пользование земельным участком. Земельный участок ограничен в обороте, поэтому размер такой платы не мог превышать размер земельного налога за аналогичный земельный участок, не ограниченный в обороте. Соответствующая сбереженная предпринимателем плата за исковой период составила его неосновательное обогащение за счет представляемого администрацией публично-правового образования. Несвоевременное внесение такой платы повлекло начисление процентов за пользование чужими денежными средствами. Из периода их расчета исключен период действия моратория на возбуждение дел о банкротстве. Встречные требования фактически направлены на преодоление указаний суда кассационной инстанции.
Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу закона перешло к предпринимателю одновременно с приобретением нежилого здания. Поскольку земельный участок ограничен в обороте, право постоянного (бессрочного) пользования им могло быть переоформлено только на право аренды. Для физических лиц срок переоформления не ограничен. Наличие статуса индивидуального предпринимателя не влияет на права физического лица, участвующего в земельных правоотношениях. После приобретения нежилого здания у предпринимателя отсутствовала обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды. Принадлежащее предпринимателю право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в установленном порядке не прекращено. За исковой период предприниматель перечислил земельный налог, принятый налоговым органом к зачислению в бюджет. Администрация не вправе требовать от предпринимателя оплаты суммы неосновательного обогащения. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав ответчика и его процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими изменению.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановлений администрации от 23.11.1993 № 958/3, от 18.04.1995 № 339/1 закрытому акционерному обществу «Туристическое бюро "Сочи"» (далее – акционерное общество) выдано свидетельство от 26.05.1995 № 097 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадь которого составляла 0,13 га, для эксплуатации нежилого здания (магазина), площадь которого составляла 308,7 кв. м.
По договору купли-продажи от 06.11.1998 находящееся на земельном участке нежилое здание отчуждено обществу с ограниченной ответственностью «Тима» (далее – общество), которому позднее администрация передала земельный участок в аренду по договору от 21.03.2001 № 4900002153. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.06 по делу № А32-50505/2005, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2006, договор купли-продажи от 06.11.1998 и зарегистрированное право собственности общества на нежилое здание признаны недействительными, применены последствия недействительности договора купли-продажи от 06.11.1998 путем понуждения общества к возврату нежилого здания акционерному обществу. В этой связи акционерному обществу переданы права и обязанности арендатора по договору от 21.03.2001 № 4900002153 аренды земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2009 по делу № А32-18938/2008 установлено, что договор аренды от 21.03.2001 № 4900002153 заключен администрацией (арендодателем) в отношении земельного участка, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. На момент заключения договора земельный участок находился в федеральной собственности, полномочиями по распоряжению им орган местного самоуправления не обладал. Данное обстоятельство позволило суду квалифицировать договор аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки.
Государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок осуществлена 08.10.2009 (запись с номером регистрации 23-23-50/077/2009-561). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу № А32-1779/2012 администрации отказано в удовлетворении иска о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде договора аренды от 21.03.2001 № 4900002153 в пользу акционерного общества ввиду пропуска срока исковой давности.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2019 по делу № А32-2496/2019 в удовлетворении иска администрации к обществу с ограниченной ответственностью «Вертодром» как новому собственнику нежилого здания о взыскании 151 846 рублей 03 копеек долга за фактическое пользование земельным участком отказано по мотиву закрепления этого участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за акционерным обществом.
Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на расположенное на земельном участке нежилое здание с увеличенной до 431,4 кв. м площадью осуществлена 01.10.2018. В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись с номером регистрации 23:49:0205013:1186-23/050/2018-4.
В претензии от 07.12.2021 № 18524/02.05-47 администрация потребовала от предпринимателя оплатить образовавшуюся задолженность за фактическое пользование земельным участком с 01.10.2018 по 31.12.2021. Предприниматель на претензию не ответил.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации и предпринимателя в арбитражный суд с иском и встречным иском соответственно. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Лицо, которое без установленных правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательное обогащение. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса).
Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками помимо прочего на праве постоянного (бессрочного) пользования (пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации), возникшем после 31.01.1998 (даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), которые в государственном реестре недвижимости указаны как обладатели этого права (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»).
Согласно статье 20 Земельного кодекса, в действовавшей до 01.03.2015 редакции, и статье 39.9 Земельного кодекса в действующей в настоящее время редакции в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) установлена обязанность юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. В случае такого переоформления на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Установленная Законом № 137-ФЗ льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок плата за пользование им подлежит определению по общим правилам, установленным статьей 39.7 Земельного кодекса (определение Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791, пункт 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).
При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведено разъяснение о том, что если здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания (помещения в нем), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления от 05.05.2017 № 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Порядком расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 в редакции постановления от 19.09.2016 № 2116, предусмотрено установление арендной платы в размере земельного налога при заключении договора аренды земельного участка, ограниченного в обороте (абзац 1 пункта 5).
Пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте, а их предоставление в частную собственность запрещено.
До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.
Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ (30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.
Законом № 33-ФЗ закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта (статьи 31, 32).
Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи – особо охраняемыми природными территориями федерального значения.
Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» ряд земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, отнесен к муниципальному уровню собственности.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 2 Решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, равна 0,85 %.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.
Ничтожный договор аренды земельного участка, заключенный администрацией и акционерным обществом, не повлек правовых последствий. У акционерного общества сохранилось ранее существовавшее право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в целях размещения и эксплуатации нежилого здания. В рассматриваемом случае не подлежала применению установленная Законом № 137-ФЗ льготная ставка арендной платы, поскольку необходимые юридические действия по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды не совершены.
Право постоянного (бессрочного) пользования предпринимателя не было зарегистрировано, не является ранее возникшим и не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Предприниматель не относится к лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. В связи с переходом к предпринимателю права собственности на нежилое здание у него возникло право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем заключения договора аренды (без проведения торгов).
В отсутствие доказательств возникновения у предпринимателя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и его переоформления в порядке пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ на право аренды, размер платы за фактическое пользование этим участком подлежал определению на основании действовавших в исковой период нормативных правовых актов об установлении арендной платы.
Занимаемый нежилым зданием земельный участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, ограничен в обороте и в силу законодательного запрета не мог быть приватизирован предпринимателем. Размер арендной платы в таком случае не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении аналогичного участка, для которого ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Ставка земельного налога в исковой период составляла 0,85 процента кадастровой стоимости земельного участка, а сама кадастровая стоимость с 03.02.2017 – 11 216 130 рублей, с 01.01.2021 – 10 942 580 рублей.
Вместе с тем, определив неосновательное обогащение предпринимателя с 26.04.2019 по 31.12.2021 в сумме 259 893 рублей 65 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.06.2019 по 31.12.2021 в сумме 20 251 рубля 55 копеек по представленным администрацией расчетам, суды не учли, что устанавливаемые бюджетным законодательством ежегодные коэффициенты инфляции не подлежат применению при расчете земельного налога. Суды также не учли право предпринимателя, являющегося инвалидом второй группы, на уменьшение налоговой базы в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации. С учетом этого с предпринимателя в пользу администрации подлежали взысканию 90 993 рубля 05 копеек неосновательного обогащения и 7474 рубля 27 копеек процентов. Периоды примененных судами расчетов администрацией не обжалованы.
Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право изменить решение или постановление суда первой или апелляционной инстанции в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025 по делу № А32-24328/2022 изменить, уменьшив взысканные суммы неосновательного обогащения до 90 993 рублей 05 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами – до 7474 рублей 27 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А. Анциферов
Судья
В.Е. Епифанов
Судья
И.В. Сидорова