ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 апреля 2025 года

г. Вологда

Дело № А66-4818/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 22 апреля 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алимовой Е.А., судей Докшиной А.Ю. и Мурахиной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зеленцовой Ю.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Тверской Фермер» ФИО1 по доверенности от 29.03.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 11 декабря 2024 года по делу № А66-4818/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тверской Фермер» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170530, Тверская область, район Калининский, поселок Эммаусс, территория Промзона Эммаусс, здание 7; далее – общество, ООО «Тверской фермер») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – территориальное управление, управление) о признании незаконным решения об отказе в продаже земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, содержащегося в письме от 11.10.2023 № 69-КА-02/5632-з.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Верхне-Волжское геологоразведочное предприятие» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170530, Тверская область, Калининский район, поселок Эммаусс, административное здание), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 11 декабря 2024 года отказ территориального управления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 в собственность ООО «Тверской фермер», содержащийся в письме от 11.10.2023 №69-КА-02/5632-з, признан недействительным. На территориальное управление возложена обязанность рассмотреть заявление ООО «Тверской фермер» от 01.08.2023 о продаже земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, площадью 5 327 кв. м, местоположением: Российская Федерация, Тверская область, микрорайон Калининский, сельское поселение Эммаусское, дом 115, ООО «Тверской фермер» без проведения торгов и принять по нему решение в пределах своей компетенции с учетом выводов, изложенных в настоящем судебном акте, в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. С территориального управления в пользу общества взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Территориальное управление с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, градостроительное зонирование территории регламентируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), земельный участок расположен в пределах территориальной зоне Сх2, градостроительным регламентом указанной зоны такой вид разрешённого использования, как для сельскохозяйственного производства, не предусмотрен. Поскольку в приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/04124 (далее – Классификатор), и Правилами землепользования и застройки Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, утвержденными Решением Совета депутатов от 25.12.2020 № 121 (далее – ПЗЗ № 121), управлением Росреестра отказано, управление в оспариваемом письме сообщило о невозможности рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка.

Общество в отзыве и его представитель в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Территориальное управление, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, обществу на праве собственности с 14.08.2015 принадлежит объект недвижимого имущества: нежилое здание ОКЦ с кадастровым номером: 69:10:0000026:1113, расположенное по адресу: Тверская область, р-н Калининский, с/п Эммаусское, с Эммаусс, Промзона Эммаусс, д 7, площадью 451,6 кв. м. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадь – 5 327+/-639 м, находящемся в собственности Российской Федерации.

Общество 01.08.2023 обратилось в управление с заявлением о продаже ему данного земельного участка без проведения торгов как собственнику расположенного на указанном земельном участке здания на основании статьи 14.1 закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области», подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ.

Письмом от 11.10.2023 (получено обществом 27.02.2024) управление сообщило заявителю о невозможности рассмотрения в настоящее время вопроса о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 в собственность общества. В обоснование указало, что в соответствии с ПЗЗ № 121 земельный участок расположен в пределах территориальной зоны Сх2; градостроительным регламентом указанной зоны такой вид разрешенного использования, как «для сельскохозяйственного производства», не предусмотрен; управлением осуществлены мероприятия по установлению вида разрешенного использования земельного участка на иной из состава предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны (Сх2), в котором он расположен, и Классификатором; от управления Росреестра получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета № КУВД001/2023-45434145/1 в связи с тем, что изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения невозможно; согласно Внутрихозяйственной оценке земель ОПХ «Заветы Ленина» Калининского района Тверской области в составе земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 имеются сельскохозяйственные угодья — сенокос, пастбище; в настоящее время нет федерального закона, согласно которому определен орган, уполномоченный на изменение вида разрешенного использования земельных участков, в составе которых имеются сельскохозяйственные угодья.

Расценив данное письмо как отказ в предоставлении земельного участка в собственность общества, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда в силу следующего.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 упомянутого Кодекса обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Данной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом. Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

По смыслу указанных положений Кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В данном случае сообщение управления от 11.10.2023 № 69-КА-02/5632-з не содержит ни прямого отказа в предоставлении в собственность заявителю спорного земельного участка, ни нормативного обоснования отказа. В тексте сообщения указано только на невозможность рассмотрения в настоящее время вопроса о предоставлении спорного земельного участка в собственность обществу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции посчитал, что в соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ заявление общества не рассмотрено, также суд не согласился с возражениями территориального управления по существу заявления общества.

Как установил суд первой инстанции из текста сообщения, а также из пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании, причину невозможности рассмотрения заявления общества о предоставлении земельного участка в собственность управление усматривает в необходимости предварительного изменения вида разрешенного использования земельного участка с текущего (для сельскохозяйственного производства) на иной вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны (СХ2), в которой он расположен, и Классификатором. Одновременно указано на невозможность такого изменения ввиду включения в состав спорного земельного участка сельскохозяйственных угодий. По существу данным обстоятельствам соответствует единственное нормативное основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность заявителю, установленное пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Между тем, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил, что материалы дела свидетельствуют о том, что в составе спорного земельного участка сельскохозяйственные угодья отсутствуют.

Управление в обоснование своей позиции сослалось на материалы Внутрихозяйственной оценки земель ОПХ «Заветы Ленина» Калининского района Тверской области, свидетельствующие, по мнению ответчика, о наличии сельскохозяйственных угодий в составе спорного земельного участка.

Согласно представленному в материалы дела плану земель ОПХ «Заветы Ленина», выполненному Калининским филиалом «ЦЕНТРГИПРОЗЕМ» в 1990 году, в составе земель указанного ОПХ действительно имелись сельскохозяйственные угодья (пастбища). Однако внутри контура пастбищ имеется земельный участок площадью 0,5 га, обозначенный на плане белым цветом, подписанный «сар.», не относящийся к сельскохозяйственным угодьям.

В целях установления расположения спорного земельного участка и принадлежащего обществу здания применительно к Плану земель ОПХ «Заветы Ленина» общество обратилось к специалисту – кадастровому инженеру.

В материалы дела представлено заключение специалиста № 03-11/24 об установлении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 69:10:0000026:1113 на Плане внутрихозяйственной оценки земель ОПХ «Заветы Ленина» и карте градостороительного зонирования правил землепользования и застройки, согласно которому специалистом сделаны следующие выводы.

Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 расположен в части контура пастбища № 4 площадью 1,8 га, части контура пастбища № 4 площадью 4,0 га, и в части контура, отмеченного на Плане земель белым цветом и подписанного «сар.», площадью 0,5 га, не являющимся сельскохозяйственными угодьями. Нежилое здание с кадастровым номером 69:10:0000026:1113, расположенное на земельном участке 69:10:0000026:1622, полностью расположено в части контура «сар.», площадью 0,5 га, не являющимся сельскохозяйственными угодьями.

Специалист также отметил, что год завершения строительства нежилого здания 69:10:0000026:1113 – 1969 год. Внутрихозяйственная оценка земель ОПХ «Заветы Ленина» выполнена в 1990 году. Из чего следует, что нежилое здание на момент проведения внутрихозяйственной оценки уже было построено, в результате чего, по мнению специалиста, контур «сар». выделен на Плане в том числе для указанного здания.

На основании изложенного суд первой инстанции установил, что принадлежащее заявителю здание полностью находится вне зоны сельскохозяйственных угодий, а земельный участок – частично. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

В то же время действующее законодательство не содержит запрета на предоставление в частную собственность земельных участков, включающих в себя сельхозугодья, а лишь устанавливает определенные ограничения для ведения на них отдельных видов деятельности.

Таким образом, как посчитал суд первой инстанции, сам по себе факт частичного отнесения спорного земельного участка к сельхозугодьям не является основанием для отказа в выкупе земельного участка без проведения торгов.

Также специалист при ответе на вопрос № 2 об определении зоны расположения спорного земельного участка и находящегося на нем здания применительно к ПЗЗ № 121 указал, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:1622 (для сельскохозяйственного производства) не соответствует установленным указанными Правилами для зоны фермерского хозяйства (СХ2) видам разрешенного использования. На данное обстоятельство также указано в письме администрации Калининского муниципального округа Тверской области от 15.10.2024 № 02-09/9067. На указанное обстоятельство ссылается и управление в обоснование своей позиции.

Между тем, указывая на необходимость в целях приобретения земельного участка в собственность предварительного изменения вида разрешенного использования земельного участка на иной из состава предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны (Сх2) и Классификатором, управление не учло следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования.

Согласно пункту 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В соответствии с пунктом 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

На основании пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В данном случае спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», фактически используется в целях эксплуатации здания склада, годом постройки которого является 1969. Согласно материалам регистрационного и кадастрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 69:10:0000026:1622, представленным ППК «Роскадастр» в материалы судебного дела, спорный земельный участок образован путем раздела ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000026:292 (дата присвоения кадастрового номера – 01.06.2007), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. При образовании спорного земельного участка вид разрешенного использования не изменился.

Таким образом, вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен до дня утверждения Классификатора и ПЗЗ № 121 и в силу приведенных выше норм приведения его в соответствие не требуется.

Соответственно, установленный вид разрешенного использования земельного участка признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.

Доводы управления об обратном признаны судом первой инстанции несостоятельными. На наличие иных препятствий для предоставления спорного земельного участка в собственность общества управление не привело. Указанные управлением основания нормам закона не соответствуют.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, письмо управления от 11.10.2023 не содержит указания на отказ в предоставлении земельного участка в собственность общества, а содержит отказ в рассмотрении вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регламентирована статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность содержатся в статье 39.16 ЗК РФ.

Данной нормой не предусмотрено право уполномоченного органа оставить заявление о предоставлении в собственность земельного участка без рассмотрения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемый отказ не только противоречит по существу приведенным выше нормам законодательства, но и не соответствует им процессуально.

Учитывая, что спорный отказ нарушает права и законные экономические интересы заявителя, суд первой инстанции признал его недействительным.

Поскольку по существу заявление общества о предоставлении в собственность земельного участка не рассмотрено (не принято решение ни о его предоставлении, ни об отказе в предоставлении), суд первой инстанции в качестве способа восстановления нарушенных прав заявителя признал необходимым возложить на ответчика обязанность рассмотреть заявление общества и вынести по нему решение, предусмотренное нормами земельного законодательства, с учетом выводов, изложенных в настоящем судебном акте.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил :

решение Арбитражного суда Тверской области от 11 декабря 2024 года по делу № А66-4818/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Алимова

Судьи

А.Ю. Докшина

Н.В. Мурахина