Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru
тел./факс <***>, 210-172
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Ф02-3002/2025
город Иркутск
07 октября 2025 года
Дело № А33-2860/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2025 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кушнаревой Н.П.,
судей: Фирсова А.Д., Яцкевич Ю.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокопьевой Д.И.,
при участии в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителей: департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска – ФИО1 (доверенность от 04.08.2025, диплом, паспорт), индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 30.03.2022, диплом, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 февраля 2025 года по делу № А33-2860/2020, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2025 года по тому же делу,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с исками, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.07.2019 № 13869 за период с 01.10.2019 по 30.11.2022 в размере 15 464 577,9 рублей и пеней за период с 11.10.2019 по 30.11.2022 в размере 1 573 852,36 рублей; признании указанного договора расторгнутым с 29.07.2024 в связи с окончанием его действия; возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи недвижимое имущество, а также движимое имущество – колодец, насос, цистерну или возместить компенсационную стоимость движимого имущества в размере 28 760,71 рублей; взыскании неустойки за неисполнение решения суда в части возврата объектов в размере 5000 рублей за каждую неделю просрочки исполнения до момента фактического исполнения.
В свою очередь предприниматель предъявил встречный иск, уточненный в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды расторгнутым с 06.08.2019, взыскании неосновательного обогащения в размере 805 862,22 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Нескучный лес».
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 февраля 2025 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2025 года, первоначальный иск удовлетворен частично: договор аренды нежилого помещения (здания) №13869 от 29.07.2019 признан прекратившимся с 29.07.2024, в удовлетворении остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: с департамента взыскано неосновательное обогащение в размере 805 862,22 рублей, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив первоначальный иск в полном объеме и отказав в удовлетворении встречного иска.
В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами к возникшим отношениям положений статей 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ошибочности их выводов об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска в полном объеме. До заключения договора аренды предпринимателю достоверно было известно о техническом состоянии передаваемых объектов, в связи с чем он не вправе ссылаться на недостатки сданного имущества. Факт невозможности использования спорного имущества, в том числе ввиду отсутствия доступа на земельный участок, ответчиком документально не подтвержден. Выявленные после подписания акта приема-передачи недостатки, относятся к предпринимательским рискам арендатора, и не освобождают его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Переданные по договору аренды объекты движимого имущества не возвращены. Выводы судов по настоящему делу противоречат имеющим преюдициальное значение обстоятельствам, установленным по делу № А33-19710/2020.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Третье лицо, о времени и месте судебного заседания извещено по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своего представителя в судебное заседание не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Как установлено судами и следует из материалов дела, департаментом проведен аукцион на право заключения договора аренды в отношении семи нежилых зданий общей площадью 1 826,3 кв. м, расположенных по адресу: <...>, строения 1, 13, 19, 20, 23, 24, моста через ручей, колодца, насоса ЭВЦ В-25-100 и цистерны 10 куб. м
В извещении о проведении торгов указано, что техническое состояние имущества является удовлетворительным, но требующим проведения ремонтных работ.
25.06.2019 предпринимателем направлена заявка на участие в аукционе, подтверждающая ознакомление с имуществом и его фактическим состоянием.
Предприниматель обратился в департамент с запросом от 18.07.2019 о проведении совместного осмотра объектов, подлежащих передаче в аренду, разъяснении пунктов 4.2.8, 4.2.21 договора аренды, предоставлении технических документов, копий документов на земельный участок, на котором расположены объекты, сведений о балансовой стоимости объектов.
23.07.2019 предприниматель предложил департаменту подготовить дополнительное соглашение и исключить из договора аренды отсутствующие в натуре объекты - нежилое здание площадью 10,5 кв.м, колодец, насос ЭВЦ В-25-100, цистерну объемом 10 куб.м.
29.07.2019 сторонами заключен договор аренды № 13869, по условиям которого департамент передал предпринимателю во владение и пользование на срок до 28.07.2024 следующие объекты, расположенные по адресу: <...>:
- нежилое здание площадью 497,3 кв.м;
- нежилое здание площадью 10,5 кв.м;
- нежилое здание площадью 48,3 кв.м;
- нежилое здание площадью 404,5 кв.м;
- нежилое здание площадью 400,7 кв.м;
- нежилое здание площадью 441 кв.м;
- нежилое здание площадью 24 кв.м;
- мост через ручей;
- колодец;
- насос ЭВЦ В-25-100;
- цистерна, объемом 10 куб.м.
Арендная плата установлена в размере 384 334,29 рублей в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.
За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 процента ставки рефинансирования Центробанка России.
29.07.2019 имущество передано предпринимателю по акту приема-передачи.
Письмом от 06.08.2019 департамент отказал в заключении дополнительного соглашения и исключении части объектов из состава арендованного имущества.
Платежными поручениями от 21.06.2019, 09.08.2019, 15.08.2019, 09.09.2019 предпринимателем внесена арендная плата на общую сумму 805 862,22 рублей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.04.2022 по делу №А33-19170/2020 отказано в удовлетворении иска предпринимателя к департаменту о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора аренды от 29.07.2019 № 13869.
Впоследствии предприниматель неоднократно обращался в департамент с предложением о расторжении договора аренды от 29.07.2019 ввиду невозможности использования имущества и отсутствия доступа к объектам, возврате внесенной арендной платы, на что получал отказы.
28.11.2019 предприниматель уведомил департамент о невозможности заключения договоров с организациями, осуществляющими поставку коммунальных ресурсов, договора страхования имущества ввиду отсутствия возможности подключения объектов к соответствующим сетям и их неудовлетворительного технического состояния.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Красноярского края от 19.07.2022 по делу №А33-4768/2022 и от 18.08.2022 по делу №А33-4694/2022 отказано в удовлетворении исков департамента о взыскании с предпринимателя неустойки за нарушение условий договора аренды, выразившиеся в незаключении договора страхования арендованного имущества и договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Претензиями от 16.12.2019, 18.08.2021, 24.11.2022 департамент потребовал от предпринимателя погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени.
14.11.2024 нежилые здания, мост через ручей возвращены предпринимателем департаменту. Иное имущество не возвращено.
Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы, а также на то, что арендованное имущество возвращено не полностью, департамент обратился в суд с указанными выше требованиями.
Предъявляя встречный иск, предприниматель указал, что переданное в аренду имущество имеет существенные недостатки, исключающие возможность его использования по целевому назначению, а договор считается расторгнутым с 06.08.2019 с момента отказа департамента во внесении изменений в него.
Разрешая возникший спор, суды руководствовались положениями статей 310, 405, 450, 606, 611, 612, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие 29.07.2024 по истечении срока, на который он был заключен; переданное предпринимателю имущество не могло использоваться по целевому назначению; колодец, насос и цистерна предпринимателю в аренду фактически не передавались. С учетом приведенных обстоятельств, суды с целью внесения определенности в отношения сторон удовлетворили требования департамента в части и признали договор аренды прекратившимся с указанной даты, отказав во взыскании арендной платы, пеней и возврате колодца, насоса и цистерны. При этом суды пришли к выводу, что у департамента отсутствуют правовые основания для получения арендной платы, в связи с чем взыскали уплаченные предпринимателем по договору денежные средства в качестве неосновательного обогащения.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Судами установлено, что переданное в аренду имущество не могло быть использовано предпринимателем по назначению в связи с его неудовлетворительным техническим состоянием, отсутствием возможности подключения к сетям ресурсоснабжения, невозможности доступа к нему ввиду отсутствия прав на земельный участок.
Данные обстоятельства подтверждены совокупностью исследованных судами доказательств.
Актами осмотра арендованного имущества установлено, что здания находятся в ветхом, полуразрушенном состоянии, отсутствует подключение к системам электроснабжения, водоснабжения.
Вступившими в законную силу решениями судов отказано во взыскании с предпринимателя в пользу департамента неустойки за неисполнение обязанностей по договору аренды по страхованию имущества, заключению договоров на подачу коммунальных ресурсов ввиду неудовлетворительного состояния объектов.
Арендуемые объекты в 2011 году были признаны аварийными, исключены из реестра муниципальной собственности и подлежали списанию на основании распоряжения администрации города Красноярска от 20.07.2011 № 2480-недв. Доказательства восстановления данных объектов в последующем путем проведения ремонтных работ в деле отсутствуют.
Пунктом 4.2.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое имущество, или оформить право пользования в соответствии с действующим законодательством.
В то же время согласно акту осмотра от 05.12.2023, составленному специалистом департамента, в связи с отсутствием у арендатора доступа к объектам недвижимости обеспечить осмотр не представляется возможным, земельный участок огорожен, закрыт.
На указанном земельном участке расположены объекты, принадлежащие третьему лицу.
При этом предприниматель неоднократно обращался в департамент с просьбой заключить договор аренды земельного участка. Надлежащих мер к заключению договора со стороны департамента не принято.
С учетом приведенных доказательств, суды пришли к выводу о том, что предприниматель не имел возможности использовать арендованное имущество по целевому назначению.
Исходя из этих обстоятельств, суды, отказывая в первоначальном иске и удовлетворяя встречный, посчитали, что департамент не вправе требовать внесения арендной платы, а внесенные предпринимателем денежные средства по договору аренды являются неосновательным обогащением арендодателя.
Оснований не согласиться с указанными суд кассационной инстанции не находит.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что предприниматель до заключения договора аренды осмотрел имущество и ему было известно о его состоянии, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены или изменения судебных актов.
В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.
В связи с этим предприниматель, несмотря на осмотр имущества до заключения договора, подписание акта его приема-передачи, не лишен права заявлять возражения, связанные с невозможностью его использования по целевому назначению. Переданное в аренду имущество находилось в состоянии, требующем полного восстановления, что выходит за рамки обязанностей арендатора по содержанию имущества (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела также следует, что предприниматель неоднократно уведомлял арендодателя о невозможности использования спорных объектов, начиная с даты заключения договора, предлагал расторгнуть его, обращался в ресурсоснабжающие организации с предложением о заключении договоров на поставку коммунальных ресурсов, а также в страховые компании.
Ссылки на преюдициальное значение вступившего в законную силу решения суда от 11.04.2022 по делу №А33-19170/2020 подлежат отклонению, поскольку в нем не рассматривался вопрос о возможности фактического использования арендованного имущества.
Напротив, решениями судов по иным делам установлена объективная невозможность использования предпринимателем спорного имущества.
Судами правомерно отказано в удовлетворении требования о возложении на предпринимателя обязанности по возврату колодца, насоса и цистерны либо взыскании их стоимости, поскольку данное имущество ему не передавалось по причине его отсутствия в натуре.
Иные приведенные в кассационной жалобе доводы фактически дублируют доводы, изложенные в судах первой и апелляционной инстанции, и по существу выражают несогласие с результатами оценки судами доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 февраля 2025 года по делу № А33-2860/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
Н.П. Кушнарева
А.Д. Фирсов
Ю.С. Яцкевич