Решение по делу № А57-27647/2022 от 19.07.2023.

230/2023-196267(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов Дело № А57-27647/2022 19 июля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 июля 2023 года Полный текст решения изготовлен 19 июля 2023 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрасовой К.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век», ИНН <***>,

заинтересованные лица:

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области,

о признании незаконным решения об отказе в прекращении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона № 13278/1 от 16.04.2021 и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 62:50:010408:528 площадью 23352 кв.м. с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:50:010408:744,

об обязании прекратить договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона № 13278/1 от 16.04.2021 и предоставить земельный участок с кадастровым номером 62:50:010408:528 площадью 23352 кв.м. с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:50:010408:744,

при участии: без участия сторон,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» с вышеуказанным заявлением.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту также - АПК РФ) информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных

перерывах в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с пунктом 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Как следует из заявления Общества, на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона № 13278/1 от 16 апреля 2021 года (далее - договор аренды) Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (заинтересованное лицо, Комитет) обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» (заявитель, Общество) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:50:010408:528 площадью 23352 кв.м. с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (далее - земельный участок).

В границах земельного участка Обществом был возведен объект незавершенного строительства, соответствующий виду разрешенного использования, которому присвоен кадастровый номер 64:50:010408:744 (далее - объект). Право собственности Общества зарегистрировано 27.07.2022, запись государственной регистрации № 64:50:010408:74464/136/2022-1.

27.07.2022 заявитель обратился в Комитет с просьбой о прекращении договора аренды и предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 18.08.2022 исх. № 01-14/10413 Комитет уведомил Общество о принятом решении об отказе в прекращении договора аренды и заключении нового договора на основании того, что срок действия договора аренды установлен до 15 декабря 2034 года, а заключение договора для завершения строительства возможно только после истечения срока действия договора аренды. Отказ от прекращения договора аренды обусловлен именно невозможностью, по мнению Комитета, заключения нового договора сроком на три года до истечения срока действия прежнего договора.

Не согласившись с принятым Комитетом решением, заявитель обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового

акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем заявитель в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать те обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих доводов о нарушении его прав и законных интересов.

Исследовав материалы дела, изучив позицию сторон, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 16.04.2021 на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 05.04.2021 по лоту № 1 между ООО «СК «Новый век» (застройщик) и комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района заключен договор аренды земельного участка № 13278/1, по условиям которого Обществу в аренду на срок с 16.04.2021 по 15.12.2031 предоставлен земельный участок площадью 23352 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010408:528 по адресу: Саратовская область, город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, в границах территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области: зона жилой застройки второго типа (Ж-2). Арендная плата составила 10 138 427,24 рублей в год.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании заявления ООО «СК «Новый век» от 24.03.2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение от 31.03.2022, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка от 16.04.2021 № 13278/1 однократно продлен на три года с 15.12.2031 по 15.12.2034.

27.07.2022 Общество обратилось в Комитет с письмом о прекращении договора аренды и предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 18.08.2022 № 01-14/10413 Комитет указал на невозможность заключения нового договора аренды до истечения срока действия ранее заключенного договора ввиду нарушения требований действующего законодательства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для

предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, только в том случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, и на основании надлежащих разрешительных документов земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

При заключении договора аренды на определенный срок его продолжительность определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Этот срок может быть определен конкретной календарной датой, периодом времени (годами, месяцами, неделями, днями или часами) или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 64:50:010408:528 находится в аренде у Общества и предоставлен на основании заключенного договора по результатам аукциона для использования в целях «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Согласно договору аренды земельного участка и дополнительному соглашению к нему срок аренды установлен по 15.12.2034.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного данным договором.

Позиция заявителя, основанная на утверждении о том, что прекращение договора по любым основаниям неизбежно влечет истечение его срока, основана на произвольном толковании норм права.

Возможность заключения договора посредством проведения торгов в форме аукциона или конкурса предусмотрена статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Процедура организации и порядок проведения торгов регламентированы статьей 448 ГК РФ.

Действующим законодательством установлены только исключительные условия, при которых условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами (пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации):

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

По смыслу данного правового регулирования, изменение договора, которое может повлиять на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (и соответственно самого условия о цене), не допускается (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2020 № 301-ЭС20-11668 по делу № А38-3697/2019).

В связи с этим суд соглашается с позицией Комитета о том, что Общество как арендатор спорного участка, обратившись с заявлением о расторжении договора и предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства, тем самым заявило об изменении существенных условий аукциона в части расчета арендной платы, что по существу направлено на обход состоявшихся торгов.

Частью 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» запрещается не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах.

Таким образом, оспариваемый отказ является законным и обоснованным.

Судом проверены все доводы заявителя, однако они не опровергают установленные в рамках дела обстоятельства и не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований.

С учетом вышеизложенного, исследовав материалы дела, проанализировав собранные по делу доказательства и доводы сторон в совокупности и во взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований.

Нарушение прав заявителя не установлено. Суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 26.04.2023 3:37:00

Кому выдана Михайлова Арина Ишхановна