Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А03-3967/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2025 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рахматуллина И.И.,
судей Зиновьевой Т.А.,
ФИО1,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 27.10.2024 Арбитражного суда Алтайского края (судья Захарова Я.В.) и постановление от 04.02.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В.) по делу № А03-3967/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО2 (паспорт),
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о взыскании 1 940 000 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2019 № 7.
Решением от 27.10.2024 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 04.02.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
ИП ФИО2, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на ошибочность выводов судов о том, что ответчик не пользовался арендованным помещением в спорный период (с 01.04.2021 по 31.11.2022) и не должен был вносить арендные платежи, а также о том, что истец уклонялся от составления акта о возврате нежилого помещения. Ответчик пользовался спорным помещением до 31.11.2022, то есть до фактического переезда в другое нежилое помещение (договор аренды от 01.12.2022). Признание в рамках дела № А75-14132/2022 права собственности истца на спорное помещение отсутствующим (в связи с самовольным строительством) не освождает арендатора от внесения арендных платежей, учитывая, что судебный акт по указанному делу вынесен только в 2023 году, то есть после оспариваемого периода.
От ИП ФИО3 поступил отзыв, в котором просил оставить судебные акты без изменения; указал на уклонение истца от приемки помещения, в связи с чем ответчиком составлен акт об освобождении от 01.07.2020 в присутствии свидетелей.
В судебном заседании ИП ФИО2 поддержала доводы жалобы; пояснила, что ответчик не извещал ее о дате и месте возврата помещения; недобросовестное уклонение от приемки помещения отсутствовало.
Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 01.09.2019 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 7, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, целевое назначение: торговля продуктами, площадью 100 кв. м, этаж 1. Срок аренды с 01.09.2019 по 01.07.2020.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату за пользование нежилым помещением в соответствии с условиями договора не позднее 15 числа в размере 97 000 руб. в месяц.
Плата за коммунальные платежи не входит в сумму арендной платы и вносится арендатором отдельно не позднее 25 числа текущего месяца. Размер платы за коммунальные платежи рассчитывается арендодателем ежемесячно путем учета показаний счетчиков (иных приборов учета) и официальных тарифов коммунальных служб на момент потребления коммунальных услуг арендатором (пункт 4.2).
Способ оплаты по договору: передача арендатором арендодателю денежных знаков в валюте Российской Федерации наличными средствами с написанием расписки в подтверждение в получении денежных средств либо перечислением денежных средств на счёт арендодателя (пункт 4.3).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2019 без замечаний и претензий.
Как указывает истец, арендатор вносил арендную плату в период с сентября 2019 года по март 2020 года; в последующем в период режима самоизоляции (пандемии COVID-19) арендатор перестал исполнять договорные обязательства в части оплаты и при этом продолжал осуществлять коммерческую деятельность в арендованном помещении, в связи с чем у ИП ФИО3 возникла задолженность по договору аренды от 01.09.2019.
ИП ФИО2 направлено ИП ФИО3 в досудебном порядке требование от 04.03.2024 об оплате задолженности по договору аренды от 01.09.2019 в размере 1 940 000 руб. за 20 месяцев с 01.04.2021 по 31.11.2022.
Неисполнение арендатором требований претензии послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о том, что помещение возвращено 01.07.2020 после истечения срока договора аренды; при этом в течение длительного времени (более трех лет) истец не истребовал задолженность по арендной плате; кроме того, в рамках дела № А75-14132/2022 спорное помещение признано самовольной постройкой и на него признано отсутствующим право собственности ИП ФИО2
Суд округа считает, что имеются основания для отмены судебных актов в силу следующего.
Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.
При прекращении договора аренды (в том числе при истечении срока) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в размере, определенном этим договором (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Передача имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать имущество считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением тех же правил.
При подписании сторонами акта приема-передачи вступает в действие презумпция, что состоялась фактическая передача имущества, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке (возврату) либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Пояснения и соответствующие документы должны быть представлены каждой из сторон по своей инициативе (как подтверждение открытости и добросовестности при защите своих прав), вне зависимо от указания суда.
В рассматриваемом случае факт передачи имущества от истца к ответчику при заключении договора подтверждается материалами дела и участвующими в деле лицами не оспаривается. В этой связи бремя доказывания того, что имущество было возвращено арендодателю в спорный период лежит на арендаторе; на нем же лежит и бремя доказывания принятия всех надлежащих мер по возврату арендованного имущества и наличия на стороне арендодателя уклонения от его принятия.
Как было отмечено, по общему правилу акт приема-передачи презюмирует возврат имущества арендодателю, если не будет доказано, что такой документ составлен формально.
В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020) разъяснено, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Ответчик настаивает на возврат помещения 01.07.2020, ссылаясь на уклонение истца от подписания акта приема-передачи помещения и составление в связи с этим одностороннего акта об освобождении помещения от 01.07.2020 (в присутствии свидетелей).
Между тем каких-либо доказательств того, что ИП ФИО3 предпринимал меры по возврату имущества арендодателю (письма, уведомления и прочее), в том числе как до истечения срока договора, так и в день подписания акта от 01.07.2020 материалы дела не содержат. При этом из акта от 01.07.2020 не следует, кому именно передан ключ от помещения (указано лишь работник магазина «Шанс»); названные в акте свидетели в рамках настоящего спора в порядке статьи 88 АПК РФ не допрашивались. Иных доказательств того, что истец уклонялся от взаимодействия с ответчиком относительно принятия помещения – последним не представлено. Равным образом отсутствуют и доказательства осуществления ИП ФИО3 деятельности в ином месте (как это имело место при заключении им договора от 01.12.2022 с обществом с ограниченной ответственностью «Абазашта»).
Как было отмечено, в силу распределения бремени доказывания после передачи помещения арендатору именно последний должен раскрыть все возможные обстоятельства, связанные с принятием им мер, направленных на возврат имущества арендодателю, и с фактическим освобождением помещения (прекращением пользования), в том числе по причине истечения срока действия договора. При непредставлении арендатором соответствующих доказательств негативные процессуальные последствия такого его поведения не могут быть возложены на арендодателя.
В ситуации, когда в дело представлено несколько доказательств, каждое из которых может подтверждать разные обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием в пользовании ответчика спорного имущества, на суде лежит обязанность устранить имеющиеся противоречия либо посредством предоставления предпочтения одному из доказательств с указанием мотивов непринятия другого (ввиду наличия у него пороков), либо иным способом, предусмотренным законом.
Отдав предпочтение позиции ответчика и представленному им акту от 01.07.2020, суды не учли отсутствие с его стороны каких-либо иных доказательств, подтверждающих факт уклонения истца от подписания акта и принятия спорного помещения. При такой ситуации, с учетом правил о распределении бремени доказывания (при наличии доказательств получения помещения арендатором при заключении договора), судам следовало принять дополнительные меры по проверке и оценке доводов арендодателя о фактическом пользовании арендатором помещением в спорный период, в частности, путем истребования информации относительно нахождения ответчика в спорный период (где осуществлялась коммерческая деятельность), его налоговой/финансовой отчетности, (в целях проверки факта осуществления деятельности), контрольно-кассовой техники (где зарегистрирована); относительно данных по коммунальным платежам (для сравнения показателей до 01.07.2020 и в период с 01.07.2020 до 31.11.2022 (в том числе с 01.04.2021 по 31.11.2022); путем допроса свидетелей, названых в акте от 01.07.2020. Однако таких мер не принято.
Само по себе неистребование задолженности длительное время о прекращении факта пользования помещением не свидетельствует, относится к усмотрению арендодателя. С момента принятия имущества по акту-приема передачи у арендатора возникла корреспондирующая обязанность по внесению арендной платы, которая может быть как истребована арендодателем, так и зачтена в пользу исполнения иных обязательств.
Таким образом, выводы судов о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований являются преждевременными, сделанными при неполном выяснении обстоятельств.
Кроме того, исходя из положений статей 307, 309, 310, 606, 608, 614 Гражданского кодекса, пунктов 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отсутствие у арендодателя на момент заключения спорного договора зарегистрированного права собственности на предмет аренды не свидетельствует о недействительности спорного договора и не освобождает ответчика от внесения арендных платежей. Это касается и ситуации последующей (после заключения договора) утраты арендодателем права собственности на сдаваемый объект аренды. При наличии доказательств фактического пользования имуществом отсутствие у арендодателя права собственности (как до, так и после заключения договора) правовых оснований для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей за фактическое пользование имуществом до момента его возврата не имеется. В сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим. В данном случае таких возражений (о принадлежности имущества ответчику) не заявлено.
В настоящем случае факт заключения и исполнения договора от 01.09.2019 до даты истечения его срока (01.07.2020) не оспаривается. В этой связи последующее признание права истца на помещение отсутствующим (в рамках дела № А75-14132/2022) при отсутствии доказательств возврата помещения и при фактическом его использовании (если это будет установлено) в спорный период не освобождает ответчика от арендной платы за такое время. Более того, решение суда по делу № А75-14132/2022 вынесено только в августе 2023 года, то есть значительно позже оспариваемого периода.
Поскольку для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, правильно распределив бремя доказывания по иску (с учетом процессуального поведения), оценить доводы и возражения лиц, участвующих в деле, а также имеющиеся в деле доказательства, запросить у сторон соответствующие объяснения, подробно раскрывающие взаимоотношения относительно договора от 01.09.2019 № 7 и пользования/возврата имущества; истребовать (при необходимости) соответствующую информацию от государственных органов, третьих лиц; допросить (при необходимости) в качестве свидетелей лиц, названных в акте от 01.07.2020. По результатам сделать вывод о наличии / отсутствии оснований для удовлетворения иска (полностью/в части); при этом, если факт пользования ответчиком помещением в спорный период будет подтвержден, то установить наличие/отсутствие оснований для уменьшения арендной платы применительно к Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021; принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права, распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.10.2024 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 04.02.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-3967/2024 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.И. Рахматуллин
Судьи Т.А. Зиновьева
ФИО1