АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Омск № дела 23 апреля 2025 года А46-23515/2024

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2025 года В полном объеме решение изготовлено 23 апреля 2025 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 931 549 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в связи с непроведением капитального ремонта общего имущества нежилого здания,

при участии в судебном заседании: от истца - ФИО2 по доверенности, паспорт, диплом, ответчика - ФИО3 по доверенности, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) о взыскании 931 549 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в связи с непроведением капитального ремонта общего имущества нежилого здания.

Исковые требования со ссылкой на положения статей 287.5, 290, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что истец, являясь арендатором нежилых помещений, в связи с бездействием ответчика был вынужден произвести капитальный ремонт кровли, а также устранить последствия вывода из строя теплового узла и коммерческого прибора учета, при этом, стоимость произведенных работ Департаментом не возмещена.

Ответчик представил отзыв, в котором заявил о несоблюдении ИП ФИО1 претензионного порядка урегулирования спора, просил суд отказать в удовлетворении требований. По мнению ответчика, истцом не доказан факт получения неосновательного обогащения, поскольку в настоящее время договоры аренды расторгнуты, помещения находятся в собственности Предпринимателя, следовательно, он как собственник самостоятельно несет ответственность за эксплуатацию имущества и расходы на его ремонт. Более того, условия договоров аренды предусматривали обязанность арендатора по проведению капитального ремонта за счет собственных средств без возмещения затрат в счет арендной платы. В рамках дела № А46-15808/2021 установлены обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии согласия Департамента на производство неотделимых улучшений. Ответчик указал, что истцом не доказаны обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, в части теплового узла и коммерческого прибора учета (их наличие в помещениях, факт выхода оборудования из строя). Кровля и тепловой узел совместно с коммерческим прибором учета являются общим имуществом, в связи с чем расходы на их

содержание и ремонт обязаны нести все собственники имущества, расположенного в здании.

Не согласившись с позицией ответчика, истец представил возражения, в которых указал, что претензионный порядок соблюден, размер подлежащей к взысканию суммы неосновательного обогащения подтвержден в рамках дела № А46-15808/2021, в том числе представленными в материалы дела экспертным заключением. Поскольку сложившиеся правоотношения вытекают из договоров аренды и связаны непосредственно с ними, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, с последующим взысканием стоимости ремонта с арендодателя или его зачета в счет арендной платы.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные доводы и возражения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО1 (Арендатор) и Департаментом (Арендодатель) были заключены договоры аренды от 12.09.2016 №№ 43869/7А, 43870/7А и от 05.06.2017 № 44637/7А нежилых помещений площадями 180,3 кв.м, 107,4 кв.м и 36,6 кв.м соответственно, находящихся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

В настоящее время на основании договоров купли-продажи от 26.02.2022 собственником данных помещений является ИП ФИО1 Указанное обстоятельство истцом и ответчиком не оспаривается.

Как утверждает истец, в 2021 году тепловой узел и коммерческий прибор учета, расположенный на первом этаже здания, вышел из строя и полностью пришел в негодность, эксплуатация на момент аварии была невозможна.

В материалы дела представлено письмо-обращение к Департаменту, в котором ИП ФИО1 указала на наличие вышеназванных обстоятельств, просила провести в кратчайший срок полную замену теплового узла и прибора учета отопления в соответствии с новыми техническими условиями и нормативами, учитывая, что данный вид работ относится к капитальному ремонту, либо согласовать монтаж нового теплового узла и прибора учета, который будет выполнен за счет Предпринимателя с последующей компенсацией от Департамента.

В ответ на обращение Департамент направил письмо от 15.12.2021 № Исх-ОГ-ИО/1828, в котором указал, что специалистами бюджетного учреждения города Омска, «Центр содержания и хранения имущества» (далее – БУ г. Омска «ЦСХИ»), подведомственному Департаменту, осуществлен выезд по указанному адресу, где произведен визуальный осмотр теплового узла, установлено, что замена приборов учета тепловой энергии составит около 150 000 руб., в настоящее время проводятся мероприятия по изысканию денежных средств на проведение указанных мероприятия.

Поскольку замена теплового узла и коммерческого прибора учета ответчиком не осуществлена, истцом самостоятельно произведены вышеназванные работы на общую сумму 156 412 руб. 01 коп., что подтверждается представленными Предпринимателем договором № РР-45-021-ИП от 10.12.2021, заключенным между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Исполнитель) и ИП ФИО1 (Заказчик), согласно которому Исполнитель обязуется выполнить по заданию Заказчика работы по поставке материалов, монтажу, пуско-наладке и сдаче в эксплуатацию узла учета тепловой энергии на объекте по адресу: ул. Звездная, д. 2Е, согласно локально-сметному расчету (приложение № 1), а Заказчик обязуется принять и оплатить работы (пункт 1.1.). На основании акта о приемке выполненных работ № 1 от 02.03.2022 (отчетный период с 10.12.2021 по 31.03.2022) Исполнитель выполнил, а Заказчик принял работы на объекте – ул. Звездная, д. 2Е на сумму 176 236 руб. 07 коп.

Оплата выполненных работ произведена на основании платежных поручений № 408 от 27.12.2021 на сумму 46 412 руб. 01 коп., № 175 от 16.12.2021 на сумму 80 000 руб., № 180 от 27.12.2021 на сумму 30 000 руб.

Кроме того, как указал истец, в январе 2020 года произошло протекание кровли, которое привело к короткому замыканию. Истец обращался в адрес бюджетного учреждения города Омска «Центр аренды и мониторинга имущества» за согласием на проведение капитального ремонта крыши и заключением дополнительного соглашения на проведение данного вида работ, однако из проставленной на письме отметки о получении затруднительно установить дату такого обращения. Письмо аналогичного содержания было адресовано Департаменту, между тем доказательства направления данного обращения не представлены.

Письмом от 04.02.2020 Предприниматель снова обратился к ответчику с просьбой рассмотреть вопрос о капитальном ремонте кровли или компенсации затрат на проведение ремонта за счет собственных средств. Кроме того, в письме ИП ФИО1 указала на то, что собственником части помещений является индивидуальный предприниматель ФИО5, чье участие также необходимо при проведении капитального ремонта.

В ответе от 02.03.2020 № Исх-ОГ-ДИО/203 Департамент сослался на пункт 2.2.14 договоров, устанавливающий обязанность Арендатора по проведению капитального ремонта за счет собственных средств без возмещения затрат в счет арендной платы на условиях, определяемых дополнительным соглашением.

Поскольку ремонт кровли ответчиком не произведен, истцом самостоятельно произведены вышеназванные работы на общую сумму 775 137 руб. В качестве доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, Предпринимателем представлено заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 28.04.2022, подготовленное в рамках дела № А46-15808/2021, согласно которому рыночная стоимость произведённых улучшений в нежилых помещениях площадью 180,3 кв.м, 107,4 кв.м и 36,6 кв.м, находящихся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...>, по договорам аренды от 12.09.2016 № 43869/7А, № 43870/7А и от 05.06.2017 № 44637/7А, составляет: 2 491 208 руб. с учетом НДС., рыночная стоимость ремонта кровли составляет 775 137 руб. с учетом НДС.

В качестве доказательств фактического несения данных расходов представлены: договор оказания услуг по выполнению строительных работ от 03.02.2020, заключенный между ФИО6 (Исполнитель) и ИП ФИО1 (Заказчик), предметом которого является выполнение строительных работ, в том числе уборка снега, установка и крепление обвязки, установка центрального и двух боковых прогонов, установка стропил, натягивание гидроизоляции, монтаж контр бруса, обрешетки, накрытие профилированного листа МП-20, подшивка карнизов софитом, зашитие фронтов профильным листом С-8 по адресу: <...> на сумму 268 000 руб. (пункты 1.1., 1.2., 3.1.), фотоматериалы, кассовые чеки на общую сумму 293 357 руб. 75 коп., акты и товарные чеки.

Для урегулирования спора в досудебном порядке в адрес ответчика была направлена претензия от 15.07.2024 б/н, содержащая требования о возмещении стоимости произведенных работ на общую сумму 931 549 руб. 01 коп., неудовлетворение которой ответчиком явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Согласно статье 8 ГК РФ, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами,

а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Предприниматель указал, что неотделимые улучшения в виде ремонта кровли, ремонтные работы по замене теплового узла произведены в период арендных правоотношений с ответчиком.

Таким образом, между сторонами возникли вытекающие из договора аренды обязательственные правоотношения, регулируемые главой 34 ГК РФ.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

По условиям договоров аренды от 12.09.2016 №№ 43869/7А, 43870/7А и от 05.06.2017 № 44637/7А неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит (пункт 1.4).

Сведения о заключении между сторонами дополнительного соглашения в отношении замены теплового узла и коммерческого прибора учета, а также ремонта кровли в материалах дела отсутствуют.

Ранее Арбитражным судом Омской области рассмотрено дело № А46-15808/2021 по иску Предпринимателя к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 180,3 кв.м (нежилое помещение 24П с кадастровым номером 55:36:10 09 03:7948 площадью 12,8 кв.м и нежилое помещение 24П с кадастровым номером 55:36:10 09 03:7945, площадью 167,5 кв.м). Разногласия сторон возникли, в том числе при определении выкупной цены, в которую Предприниматель просила зачесть стоимость неотделимых улучшений.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу статьи 69 АПК РФ преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 21.06.2022 № А46-15808/2021 требования Предпринимателя удовлетворены частично. При рассмотрении дела № А46-15808/2021 суд пришел к выводу об отсутствии оснований для зачета произведенных ответчиком неотделимых улучшений, в том числе затрат на проведение кровельных работ, в счет выкупной цены помещений. Суд установил, что с учетом условий договоров аренды производство капитального ремонта является невозможным без заключения дополнительного соглашения с Арендодателем, равно как и зачет взыскиваемых сумм в счет выкупной цены помещений, а заявленные исковые требования о взыскании стоимости капитального ремонта необходимо расценить как требования, вытекающие из неосновательного обогащения.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указал, что в силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Поскольку Департаментом обязанность по выполнению капитального ремонта не исполнена, затраченные арендатором (Предпринимателем) денежные средства на проведение капитального ремонта образуют на стороне ответчика неосновательное обогащение.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Действительно, как справедливо указано истцом, по общему правилу обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендодателя, и, как предусмотрено, статьей 616 ГК РФ, в случае нарушения такой обязанности у арендатора возникает право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем истцом не учтено, что из буквального содержания статьи 616 ГК РФ следует, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В рассматриваемом случае пунктом 2.2.14. договоров аренды предусмотрено, что Арендатор принял на себя обязанность производить в случае необходимости капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой частью договора. При этом Арендатор производит капитальный ремонт помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.

В силу пункта 2.2.5 договоров аренды Арендатор принял на себя обязанность и по проведению текущего ремонта.

Данные пункты договоров не оспорены со стороны Предпринимателя, доказательств того, что при заключении договоров аренды арендатором предлагалась иная редакция условий договоров в части обязанностей арендатора, в материалы дела не представлено.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, по условиям спорных договоров аренды капитальный ремонт арендуемых помещений производится за счет собственных средств арендатора.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО1 произвела

неотделимые улучшения без согласия Департамента, в отсутствие заключенного сторонами дополнительного соглашения на проведение капитального ремонта, при этом из условий договоров аренды следует, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит (пункт 1.4) и капитальный ремонт производится Арендатором за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы (пункт 2.2.14).

Таким образом, проведенные в отношении помещений улучшения не подлежали возмещению Арендатору, следовательно, на стороне Департамента не возникло неосновательного обогащения.

При этом суд учитывает, специфику сложившихся отношений, в которых Арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, а в последующем приобрел последнее в собственность.

Кроме того, суд обращает внимание истца, что кровля (крыша), как и тепловой узел с коммерческим прибором учета (в случае, если он обеспечивал эксплуатацию нескольких помещений либо всего здания) являются общим имуществом, как следствие, произведенные работы предполагают участие в них всех правообладателей нежилых помещений.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Доводы Департамента о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора опровергаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина