Шестой арбитражный апелляционный суд
улица Пушкина, дом 45, <...>,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru
e-mail: info@6aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 06АП-3293/2025
25 сентября 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2025 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Башевой О.А.,
судей Коваленко Н.Л., Милосердовой А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розыевым С.С.,
при участии в заседании:
от ИП ФИО1: ФИО2, представитель по доверенности от 28.08.2018 (онлайн);
от ООО «Альфа-М»: ФИО3, представитель по доверенности от 08.05.2024 (онлайн);
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1
на решение от 01.07.2025
по делу № А73-4220/2025
Арбитражного суда Хабаровского края
по иску ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),
к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес юридического лица: 125475, <...>, помещ. II (комнаты 9-13))
об изменении условий договора,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, ООО «Альфа-М») о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора от 25.01.2023 № AM-11516-15/2023, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составляет 141 688,00 (сто сорок одна тысяча шестьсот восемьдесят восемь) рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».
Заявление мотивированно отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от 25.01.2023 № АМ-11516-15/2023.
Решением от 01.07.2025 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с судебным актом, ИП ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, иск удовлетворить, указав на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В дополнениях к жалобе указано, что сторонами по договору установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год. Договор аренды заключен сторонами на срок 15 лет; с момента его заключения в 2023 году до настоящего времени размер арендной платы не изменялся. Полагает, что уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной договором, и использовании помещения по назначению, сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещение в течение всего срока аренды (15 лет) по цене 2023 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 3.2.1 договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Альфа-М» просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав на необоснованность ее доводов.
В судебном заседании, проводившемся с использованием системы веб-конференции, стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.
Исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, 25.01.2023 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды № АМ-11516-15/2023, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 23.05.2023, во временное владение и пользование арендатору передано нежилое помещение площадью 142 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 27:22:0030407:985, находящееся по адресу: <...>/4 (план помещений указан в приложении № 1).
Согласно пункту 1.3. договора, арендатор использует помещение под торговлю в качестве универсама.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер постоянной арендной платы составляет 135 000 руб. в месяц за площадь помещения, НДС не предусмотрен.
Исходя из пункта 3.2.1. договора размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Хабаровского края, но не более, чем на 5 %, при одновременном соблюдении следующих условий и достижении сторонами соглашения:
а) изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной в пункте 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения;
б) письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 30 рабочих дней до даты предполагаемого изменения;
в) изменение постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается (пункт 3.2.2. договора).
Из пункта 3.2.3. договора следует, что стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной платы трактуется сторонами как недостижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы.
Пунктом 5.1. договора определен срок аренды и составляет 15 лет с момента государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается сведениям из ЕГРН.
Во исполнение условий договора, истцу предан объект аренды по акту от 08.06.2023.
В связи со сменой собственника помещения дополнительным соглашением от 29.02.2024 произведена замена арендодателя на ИП ФИО1
Письмом от 01.10.2024 арендодатель со ссылкой на пункт 3.2.1 договора аренды уведомил арендатора об увеличении с 01.11.2024 ежемесячной постоянной части арендной платы до 995 руб. за 1 кв. м арендуемой площади. Для подписания дополнительного соглашения к договору просил прибыть лично или направить уполномоченное лицо в администрацию ИП ФИО1
Письмом от 01.11.2024 ООО «Альфа-М» отказало в подписании дополнительного соглашения.
Арендодатель направил ответчику досудебное уведомление от 05.02.2025, в котором требовал подписать дополнительное соглашение к договору об изменении пункта 3.1.1.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно применил к сложившимся отношениям положения о договоре аренды (глава 34 ГК РФ), а также общие положения о заключении и изменении договора.
В статье 310 ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).
На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что названная норма (пункт 3 статьи 614 ГК РФ) является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Проанализировав пункт 3.2 договора в совокупности с иными условиями договора, в том числе во взаимосвязи подпунктов 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, с учетом положений статьи 431 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, суд пришел к верному выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы арендодателем, такое изменение возможно лишь по соглашению сторон.
Буквальное толкование пункта 3.2.2 договора свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено только путем заключения двустороннего соглашения.
При этом само по себе включение в договор условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательства по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обстоятельств.
Доказательств того, что ООО «Альфа-М» выразило свое согласие с предложением ИП ФИО1 подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении размера постоянной части арендной платы, в материалы дела не представлено.
Напротив, из содержания ответного письма ООО «Альфа-М» от 01.11.2024 следует, что арендатор настаивал на сохранении размера постоянной части арендной платы, установленной договором.
При таких обстоятельствах, правовых и фактических оснований для понуждения ответчика к заключению с истцом дополнительного соглашения к договору о повышении арендной платы по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, у суда не имеется.
Кроме того, судом апелляционной инстанции не установлено наличие исключительных обстоятельств, при которых возможно изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ.
Как верно указано судом первой инстанции, инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств по смыслу положений статьи 451 ГК РФ (определение ВС РФ от 17.04.2017 № 306-ЭС17-2823).
Заключая договор аренды на 15 лет, стороны могли разумно предположить изменение цены и, соответственно, предусмотреть в этом случае в договоре аренды иной порядок внесения в него изменения. Между тем, стороны согласовали условие об изменении арендной платы именно по соглашению сторон.
Кроме того, вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, надлежащее исполнение со стороны арендатора обязательств по договору аренды, не может свидетельствовать о наличии в действиях последнего признаков злоупотребления правами, установленных статьей 10 ГК РФ. Доказательств того, что такое поведение ответчика направлено исключительно на причинение ущерба заявителю, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности, исходя из буквального толкования условий договора в порядке статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному и верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, отказав в иске.
С учетом установленного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В этой связи решение суда отмене не подлежит.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 01 июля 2025 года по делу № А73-4220/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.А. Башева
Судьи
Н.Л. Коваленко
А.Ю. Милосердова