ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

17.11.2023

Дело № А40-164047/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2023

Полный текст постановления изготовлен 17.11.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Цыбиной А.В.,

судей Филиной Е.Ю., Ярцева Д.Г.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 08.06.2023,

от ответчика: закрытого акционерного общества «Инстройтэкс» - ФИО2 по дов. от 07.02.2022,

рассмотрев 14 октября 2023 года

в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и закрытого акционерного общества «Инстройтэкс»

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 22 февраля 2023 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 30 мая 2023 года

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к закрытому акционерному обществу «Инстройтэкс»

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Инстройтэкс» (далее – ответчик) о взыскании 136654469,76 рублей долга по договору аренды земельного участка от 29.04.2005 № М-02-10818 за период с 01.07.2018 по 01.01.2022 и 7 940 313,08 рублей неустойки за период с 06.07.2018 по 01.01.2022.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2023, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 132 966 188,83 рублей долга по арендной плате за период со 2 квартала 2019 года по 01.01.2022 и 7 155 795,46 рублей неустойки за период с 06.07.2019 по 01.01.2022.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, а также неправильное применение норм материального права.

Также не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, а также неправильное применение норм материального и процессуального права.

Стороны отзывы на кассационные жалобы не представили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, против удовлетворения кассационной жалобы ответчика возражал, представитель ответчика поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, против удовлетворения кассационной жалобы истца возражал.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (краткосрочной) от 29.04.2005 № М-02-510818 (далее – договор аренды), объектом аренды по которому является земельный участок, кадастровый номер 770205001103 площадью 5 720 м2, по адресу: <...>, предоставляемый в аренду для проектирования и строительства 35-этажного высотного административного здания с подземным 2-уровневым гаражом.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что договор заключен сроком до 31.10.2008.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 19.07.2005 № 77-77-02/003/2005-354.

Поскольку ответчик продолжил пользоваться переданным в аренду земельным участком после окончания срока договора, доказательств направления в адрес ответчика возражений по поводу пользования арендованным земельным участком истцом не представлено, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 16.08.2011 в п. 4.3 договора аренды внесены изменения следующего содержания: «Арендатор обязуется завершить строительство административного здания с подземным двухуровневым гаражом до 24.07.2013. В случае нарушения срока завершения строительства арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока завершения строительства до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию».

Решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 17.03.2016 № 10 (п. 7) срок исполнения обязательств продлен до 10.04.2019 без применения штрафных санкций.

В отсутствие сведений о завершении строительства и вводе объекта в эксплуатацию, исходя из условий п. 4.3 договора аренды истец направил ответчику уведомление от 11.09.2019 № 33-6-345086/19-0)-0 об изменении с 11.04.2019 арендной платы.

Кроме того, на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 13.10.2021 (протокол № 35) принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2005 № М-02-510818.

В соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии и в порядке, предусмотренном статьями 407, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 8.2 договора аренды земельного участка от 29.04.2005 № М-02-510818, истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды от 29.04.2005 № М-02-510818, согласно которому по истечении одного месяца с момента отправления настоящего уведомления указанный договор считается прекращенным. Таким образом, по утверждению истца, договор аренды не действует с 01.01.2022.

Как утверждал истец, в нарушение условий договора ответчиком не была оплачена арендная плата за период с 01.07.2018 по 01.01.2022 в размере 136654469,76 рублей.

Поскольку претензия истца с требованием об оплате оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 196, 199, 200, 202, 309, 310, 330, 424, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», правовыми позициями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, исходили из того, что договор аренды не действует с 01.01.2022, установив, что ответчиком допущено нарушение обязательства по оплате арендной платы, с учетом пропуска истцом срока исковой давности по требованиям, возникшим в период с 01.07.2018 до 2 квартала 2019 года, удовлетворили заявленные требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность за период с 3 квартала 2019 года по 01.01.2022 в размере 132 966 188,83 рублей, рассчитав ее согласно условиям п. 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.08.2011 об увеличении арендной платы при нарушении сроков строительства в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока завершения строительства до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию, и неустойку в размере 7 155 795,46 рублей за период с 06.07.2019 по 01.01.2022. В удовлетворении заявления ответчика о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами отказано.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (абзац первый пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившего силу с 01.03.2015.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13; далее - Постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Исходя из разъяснений пункта 19 Постановления Пленума № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, из договора аренды не следует, что размер арендной платы определен по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства города Москвы, после вступления в силу Постановления Правительства Москвы от 05.11.2019 № 1439-ПП «О признании утратившим силу постановления Правительства Москвы от 11 сентября 2007 г. № 793-ПП» условие п. 4.3 договора аренды при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит.

Так как ставки арендной платы являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.

Таким образом, кассационная коллегия считает ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению с учетом п. 4.3 договора аренды после утраты законной силы постановления Правительства Москвы № 793-ПП в силу нормативного характера регулирования арендной платы.

Кроме того, кассационная коллегия считает необходимым отметить, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 по делу № А40-149566/2022, истцу отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании долга по спорному договору аренды за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 и договорной неустойки за период с 06.07.2018 по 31.03.2019, в то время как при рассмотрении настоящего дела истцом заявлены исковые требования о взыскании долга по договору аренды за период с 01.07.2018 по 01.01.2020 и неустойки за период с 06.07.2018 по 01.01.2022.

Рассмотренные в деле № А40-149566/2022 исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки совпадают в части периодов с периодами, заявленными в настоящем деле.

Как следует из положений пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, повторное обращение с иском по тому же предмету и основаниям при наличии вступившего в законную силу судебного акта по другому делу влечет прекращение производства по делу.

Суды обстоятельство повторного обращения истца с иском по части исковых требований не выясняли, соответствующего процессуального решения не приняли.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуются процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, исследовать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определить нормативный акт, подлежащий применению к спорным правоотношениям в спорный период, произвести расчет арендной платы; с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Российской Федерации от 13.10.2022 по делу № А40-149566/2022 предложить истцу воспользоваться процессуальными правами, предусмотренными статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; учесть доводы сторон, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2023 года по делу № А40-164047/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья А.В. Цыбина

Судьи: Е.Ю. Филина

Д.Г. Ярцев