Арбитражный суд Калининградской области
ул. Рокоссовского, д. 2, <...>
E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ
г. Калининград
Дело №
А21-829/2024
07
ноября
2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 29.10.2025.
Полный текст решения изготовлен 07.11.2025.
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой В.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>
к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>
о расторжении договора аренды нежилого здания с земельным участком от 04.04.2023, взыскании 10 535,10 руб. неосновательного обогащения, возмещении расходов по оплате государственной пошлины,
и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2
к индивидуальному предпринимателю ФИО1
о взыскании 481 949,31 руб. задолженности по арендной плате и 532 000 руб. неустойки,
при участии:
от истца: ФИО3, доверенность, паспорт, диплом;
от ответчика: ФИО4, доверенность, паспорт, диплом;
установил:
04.04.2023 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) на срок до 04.03.2024 заключен договор аренды нежилого здания с КН 39:03:070104:81, площадью 714,8 кв.м., находящегося по адресу: <...>, с земельным участком, на котором оно расположено, с КН 39:03:070104:430 площадью 1885 кв.м.
Согласно п. 1.3 договора нежилое здание предоставляется арендатору в целях использования его в качестве офиса со складскими и техническими смещениями.
Арендная плата состоит из двух частей: фиксированной (постоянной) и переменной (коммунальные услуги).
Размер фиксированной части на момент заключения договора составил 160 000 руб. в месяц (п. 4.1 договора), переменная часть платы состоит из стоимости коммунальных услуг (п. 4.4 договора).
Согласно п. 4.2 договора выплата постоянной части арендной платы осуществляется с 10.04.2023 и далее ежемесячно в срок до 5 числа месяца безналичным путем на расчетный счет арендодателя.
Переменная часть арендной платы (коммунальные услуги) выплачивается ежемесячно в срок не позднее 10 числа месяца.
В соответствии с п. 5.1 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы, предусмотренных договором, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 1 000 руб. за каждый календарный день просрочки.
Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что по требованию арендатора договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендодателю:
- при непредставлении арендодателем объекта аренды,
- при прекращении снабжения объекта аренды коммунальными услугами по вине арендодателя более чем на 30 календарных дней,
- при возникновении событий или других юридических фактов, произошедших по вине арендодателя и приведших помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора.
17.04.2023 к договору заключено дополнительное соглашение № 1, согласно п. 1 которого изменена редакция п. 1.2 договора, а именно геотермальный тепловой насос и электрический насос, выступающие источниками, позволяющими обеспечить отопление объекта аренды (и водоподогрев в нем), являются неотъемлемыми принадлежностями объекта аренды.
Также, п. 2 соглашения п. 10.4 договора дополнен абзацем вторым следующего содержания: «Передача технологического и сервисного оборудования, указанного в п. 1.2 договора и находящегося в объекте аренды и на его территории производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора».
25.05.2023 подписано соглашение, согласно которому все права арендодателя объекта аренды вместе с земельным участком перешли к ИП ФИО2
04.08.2023 арендатор направил на электронный адрес ИП ФИО2 sales@marzipan-shop.ru (указан последней в дополнительном соглашении к договору аренды от 25.05.2025) письмо-уведомление исх. № 65 о необходимости завершить работы по подготовке к отопительному сезону и принять меры к оформлению и подписанию сторонами акта приема-передачи технологического и сервисного оборудования, указанного в п. 1.2 договора аренды.
Ответа на указанное письмо не последовало.
04.09.2023 письмом исх. 04/09 арендатор уведомил арендодателя о том, что в результате проведенной диагностики отопительных приборов арендованного здания выявлена необходимость замены отопительного оборудования и арендатор готов произвести его замену в счет арендных платежей на сумму 49 807 руб.
Арендодатель письмом исх. №1-110923 от 11.09.2023 ответил арендатору об отсутствии каких-либо неисполненных перед арендатором денежных обязательств.
Письмом от 31.10.2023 исх. №31/10 ИП ФИО1 уведомил ИП ФИО2 о намерении расторгнуть договор аренды, освободить арендуемое здание и передать по акту приема-передачи в срок до 01.12.2023, а также подписать соглашение о расторжении договора.
Письмом исх. №1-011123 от 01.11.2023 ИП ФИО2 отказалась от заключения соглашения о расторжении договора и принятия объекта аренды.
03.11.2023 ИП ФИО1 направил ИП ФИО2 претензию исх. 03/11 о несоблюдении положений п. 10.4 договора (в редакции от 17.04.2023) по передаче технологического и сервисного оборудования, являющегося неотъемлемой частью объекта аренды (п. 1.2 договора), о недобросовестности действий арендатора, приведших к невозможности использовать объект аренды по назначению с повторным предложением подписать соглашение о расторжении договора и акта.
Данная претензия проигнорирована арендодателем.
В соответствии с заключением специалиста ООО «Декорум» № 035М-23 от 21.11.2023 по результатам обследования спорного здания установлено, что оно не соответствует техническим регламентам, действующим в РФ, в том числе общестроительным требованиям к строительству зданий и сооружений, иным нормативным документам, действующим в области строительства; сделан вывод о том, что общее техническое состояние строительных конструкций и автономной системы отопления нежилого здания оценивается как недопустимое; общее техническое состояние строительных конструкций и автономной системы отопления нежилого здания не соответствует требованиям, предъявляемым к общественным зданиям: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»; СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
01.12.2023 письмом исх. № 01/12 ИП ФИО1 направил ИП ФИО2 соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке и акт приема-передачи нежилого здания с земельным участком от 01.12.2023 с фотографиями объекта аренды, свидетельствующими об освобождении объекта аренды, с вложением копии заключения специалиста ООО «Декорум» № 035М-23 от 21.11.2023 о невозможности использовать объект аренды.
Акт приема-передачи и соглашение ИП ФИО2 подписаны не были, объект аренды передан не был.
Указанные обстоятельства послужили ИП ФИО1 основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным 09.02.2024, 26.07.2024, 12.02.2025., 23.03.2025, 26.03.2025 и 03.09.2025.
В окончательном виде ИП ФИО1 просит арбитражный суд:
- расторгнуть договора аренды нежилого помещения и земельного участка от 04.04.2023, заключенный между ИП ФИО1 и ИП ФИО2, с 01.12.2023,
- взыскать с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 10 535,10 руб. излишне внесенной арендной платы,
- возместить расходы по оплате государственной пошлины.
В свою очередь ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, уточненным 24.03.2025.
В окончательном виде ИП ФИО2 просит арбитражный суд взыскать с ИП ФИО1:
- 481 949,31 руб. задолженности по арендной плате (ее постоянной составляющей),
- 532 000 руб. неустойки за нарушение сроков оплаты по состоянию на 25.06.2024.
Ответчик возражал против удовлетворения искового заявления ИП ФИО1 по основаниям, изложенным в отзывах.
Истец просил отказать в удовлетворении встречного искового заявления ИП ФИО2 по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
В судебном заседании 29.10.2025 представители сторон поддержали свои требования и возражения.
Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, суд признает необходимым исковое заявление ИП ФИО1 удовлетворить, а встречное исковое заявление ИП ФИО2 отклонить по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В нарушение положений ст. 65 АПК РФ ИП ФИО2 не представлены доказательства ненадлежащего исполнения либо неисполнения ИП ФИО1 указанных выше обязательств, равно как и доказательств того, что действия (бездействие) ИП ФИО1 послужили причиной невозможности использовать объект аренды.
В п. 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 17.04.2023 стороны определили, что объект аренды должен снабжаться следующими коммунальными и энергетическими ресурсами: отопление объекта и водоподогрев в нем производится от следующих источников, способных работать автономно и независимо друг от друга: геотермальный тепловой насос Daria WP DX-21 и электрический котел, которые является неотъемлемой принадлежностью объекта аренды, передаются в пользование арендатору вместе с объектом аренды и находятся в полностью исправном и работоспособном состоянии на момент подписания договора.
В п. 2 соглашения указано, что передача указанного оборудования производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.
Доказательств передачи названного выше оборудования арендодателем арендатору материалы дела не содержат.
Таким образом, к началу отопительного сезона ответчик в нарушение положений п. 10.4 договора (в редакции от 17.04.2023) технологическое и сервисное оборудование, являющееся неотъемлемой принадлежностью объекта аренды и находящееся в объекте аренды и на его территории, по акту приема-передачи арендатору не передал, предложения арендатора о подписании акта, о приобретении надлежаще работающего оборудования проигнорировал.
В связи с чем, истец фактически лишился возможности осуществлять свою деятельность в объекте аренды и использовать его по назначению по причине непригодности объекта аренды.
С учетом сезонных температур окружающей среды доводы ИП ФИО2 об отсутствии каких-либо претензий со стороны ИП ФИО1 до 04.08.2023 не принимаются судом во внимание.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По общему правилу арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.
Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в том числе, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-ти дневный срок.
Согласно п. 7.2. договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по решению суда.
В соответствии с п. 7.5 договор может быть расторгнут по требованию арендатора в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендодателю:
- при непредставлении арендодателем объекта аренды,
- при прекращении снабжения объекта аренды коммунальными услугами по вине арендодателя более чем на 30 календарных дней,
- при возникновении событий, произошедших по вине арендодателя и приведших помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора.
31.10.2023 ИП ФИО1 направил ИП ФИО2 уведомление о досрочном расторжении договора аренды и подписании соглашения о расторжении и акта приема-передачи.
ИП ФИО2 отказалась от приемки помещения и земельного участка, в последствии уклонялась от подписании соглашения о расторжении договора аренды, в связи с чем ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Таким образом, досудебный порядок, предусмотренный для требования о расторжении договора, ИП ФИО1 соблюден.
По результатам обследования спорного нежилого здания специалистом ООО «Декорум» установлено и отражено в заключении № 035М-23 от 21.11.2023, что нежилое здание не соответствует техническим регламентам, действующим в РФ, в том числе общестроительным требованиям к строительству зданий и сооружений, иным нормативным документам, действующим в области строительства; общее техническое состояние строительных конструкций и автономной системы отопления нежилого здания является недопустимым; общее техническое состояние строительных конструкций и автономной системы отопления нежилого здания не соответствует требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»; СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
Доводы ИП ФИО2 о неизвещении ее о времени и месте проведения осмотра помещения специалистом ООО «Декорум» не принимаются судом во внимание, поскольку как следует из обстоятельств дела она неоднократно уклонялась от приемки помещения от арендатора.
Кроме того, выводы специалиста ответчиком документально не опровергнуты.
Таким образом, требование ИП ФИО1 о расторжении договора обусловлено обстоятельствами, за которые он как арендатор не отвечает (общее техническое состояние строительных конструкций и автономной системы отопления нежилого здания является недопустимым и не соответствует требованиям СП 118.13330.2022), вследствие чего с наступлением осени помещение стало невозможно использовать по указанному в договоре назначению (под офис).
ИП ФИО1 уведомлениями от 31.10.2023, 03.11.2023, 13.11.2023 отказался от договора аренды и 30.11.2023г. освободил помещение.
При изложенных обстоятельствах договор аренды является расторгнутым с 01.12.2023.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 указано, что при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств, как на основании норм ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора; в отсутствие возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 данного кодекса.
Согласно п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Следовательно, учитывая отсутствие со стороны ИП ФИО2 встречного предоставления в виде возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от ИП ФИО1, оснований для взыскания с ИП ФИО1 арендной платы за период с 01.12.2023 и далее не имеется.
При таких обстоятельствах правомерным является начисление арендной платы по договору аренды только по 30.11.2023.
Однако по состоянию на 30.11.2023 у ИП ФИО1 отсутствует задолженность по арендным и коммунальным платежам.
Доказательств иного ИП ФИО2 не представлено.
При этом материалами дела подтверждается, что у ИП ФИО1 имеется переплата в сумме 10 535,10 руб., что не опровергнуто ответчиком.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что внесение арендной платы ИП ФИО1 осуществлялось в день или на следующий рабочий день после выставления ИП ФИО2 счетов на оплату и актов.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска (о взыскании 481 949,31 руб. задолженности по арендной плате за период с декабря 2023 по март 2024 года и 532 000 руб. пени за несвоевременное внесение арендной платы по состоянию на 25.06.2024) не имеется.
При обращении в арбитражный суд ИП ФИО1 оплачена государственная пошлина в сумме 10 720 руб., в то время как по уточненным требованиям государственная пошлина составляет 8 000 руб., которая подлежит возмещению ИП ФИО2 в порядке ст. 110 АПК РФ.
Излишне оплаченную истцом государственную пошлину в сумме 2 720 руб. следует вернуть из бюджета согласно п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ.
При обращении со встречным исковым заявлением ИП ФИО2 оплачена государственная пошлина в размере 26 185 руб., в то время как по уточненным встречным исковым требованиям государственная пошлина составляет 23 139 руб., в связи с чем излишне оплаченную ИП ФИО2 государственную пошлину в сумме 3 046 руб. следует вернуть из бюджета.
Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.
Расторгнуть с 01.12.2023 договор аренды нежилого помещения и земельного участка, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 04.04.2023.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1:
- 10 535,10 руб. неосновательного обогащения,
- 8 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета Российской Федерации 2 720 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.
В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета Российской Федерации 3 966 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья С.А. Зинченко