г. Владимир
09 июня 2025 года Дело № А79-1251/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2025 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мирный 1" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.02.2025 по делу № А79-1251/2024,
по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Мирный 1», ОГРН <***>, ИНН <***>, о взыскании 409 675 руб. 59 коп., расторжении договора аренды,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
установил.
Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Мирный 1" (далее – ответчик, ООО "Мирный 1", Общество) с требованиями:
- о расторжении договора аренды с ООО «Мирный 1»,
- обязании освободить в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу нежилое помещение № 1 общей площадью 346,2 кв.м, расположенное на первом этаже трехэтажного кирпичного пристроя (лит. А1) и в нежилом кирпичном пристрое к жилому девятиэтажному кирпичному дому находящегося по адресу: <...>, передав по акту приема-передачи администрации,
- о взыскании с ООО "Мирный 1" в пользу администрации 395 087 руб. 82 коп. долга по арендной плате с 01.10.2023 по 31.01.2024, 14 587 руб. 77 коп. пеней.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в уточнении к иску в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате, требование о расторжении договора аренды поддержал.
Решением от 19.02.2025 Арбитражный суд Чувашской Республики производство по делу в части взыскания с ООО «Мирный 1» 395 087 руб. 82 коп. долга по арендной плате за период с октября 2023 года по январь 2024 года, 14 587 руб. 77 коп. пеней за период с 01.10.2023 по 31.01.2024 прекратил. Расторгнул договор аренды, заключенный между Администрацией и Обществом от 07.11.2013 № 2044. Обязал Общество освободить нежилое помещение № 1 общей площадью 346,2 кв.м, расположенное на первом этаже трехэтажного кирпичного пристроя (лит. А1) и в нежилом кирпичном пристрое к жилому девятиэтажному кирпичному дому, находящегося по адресу: <...>, передав по акту приема-передачи администрации города Чебоксары Чувашской Республики в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу Взыскал с Общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.
Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить и принять судебный акт об отказе удовлетворении требований иска о расторжении договора аренды.
Заявитель указал, что суд первой инстанции не принял во внимание факт того, что ответчик не уклонялся от исполнения обязательств, напротив предпринимал меры для погашения задолженности, которая была полностью погашена. Суд не учел, что расторжение договора аренды приведет к значительным убыткам для ответчика, при этом истец не представил доказательств, того, что продолжение действия договора аренды наносит ему существенный ущерб.
Истец в отзыве возразил против доводов ответчика.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.11.2013 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Комитет) (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...> от 07.11.2013 № 2044 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и (или) пользование на праве аренды нежилое помещение № 1 общей площадью 346,2 кв.м., расположенное на первом этаже трехэтажного кирпичного пристроя (лит А1) и в нежилом кирпичном пристрою к жилому девятиэтажному кирпичному дома находящегося по адресу: <...> (далее – помещение).
По акту передачи помещения арендатору от 07.11.2013, арендодатель сдал, а арендатор принял помещение.
Согласно решению Чебоксарского городского Собрания депутатов от 30.05.2023 № 1203 "О реорганизации администрации города Чебоксары Чувашской Республики" администрация реорганизована путем присоединения к ней, в том числе Комитета.
В Единый государственный реестр юридических лиц 15.09.2023 внесена запись за государственным регистрационным номером 2232100256023 о прекращении деятельности Комитета путем реорганизации в форме присоединения к администрации.
02.10.2023 администрация и ООО "Мирный 1" заключили соглашение об изменении договора аренды нежилого помещения по ул. Пирогова, 18Б от 07.11.2013 № 2044 (далее – соглашение от 02.10.2023).
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды в редакции соглашения от 02.10.2023 арендную плату арендатор перечисляет ежемесячно, за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца на единый балансовый счет Управления Федерального казначейства по Чувашской Республике.
Согласно приложению 1.1 договора аренды "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора" (далее – приложение 1.1) срок действия договора устанавливается с 01.10.2023 по 30.09.2028 (пункт 5 приложения 1.1).
Сумма арендной платы за помещение в месяц – 81 000 руб. (пункт 6 приложения 1.1).
В соответствии с пунктом 6.2. договора аренды договор с истекшим сроком аренды считается возобновленным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора стороне по договору. Арендатор обязан освободить помещение и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю в недельный срок со дня отправления ему указанного уведомления.
Из пункта 6.3. договора аренды арендодатель вправе применить такую санкцию, как досрочное расторжение договора, в том числе в случаях не погашения задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного для пункта 3.3. договора аренды (подпункт "д" пункта 6.3 договора аренды).
Претензией от 08.02.2024 № 29/И008/1223 истец обратился к ответчику с требованием о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, с учетом отказа истца в порядке статьи 49 АПК РФ от иска в части взыскания долга, суд первой инстанции прекратил производство по делу в указанной части, а также с учетом правомерности и законности требований в оставшейся части требований иска, пришел к выводу о правомерности требования искового заявления о расторжении спорного договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу спорное арендованное имущество, передав по акту приема-передачи.
Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта, исходя из следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из содержания статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.
Таким образом, договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.
Согласно пункту 6.3. договора аренды арендодатель вправе применить такую санкцию, как досрочное расторжение договора, в том числе в случаях не погашения задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного для пункта 3.3. договора аренды (подпункт "д" пункта 6.3 договора аренды).
Материалами подтверждено и ответчиком не оспорено, что в нарушении пункта 6.3. договора аренды оплата арендной платы, начиная с октября 2023 года ответчиком должным образом не производилась.
Вопреки доводам апелляционной жалобы несвоевременное внесение Обществом арендных платежей является существенными нарушениями договора аренды и законодательства. Нарушение сроков оплаты по договору носило длящийся, систематический характер.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено право арендодателя на предъявление иска о расторжении договора в разумный срок даже при условии уплаты долга по договору аренды. Вместе с тем вопрос о расторжении договора решается судом при оценке всех обстоятельств дела.
Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Аналогичная позиция изложена в пункте 29 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Из системного толкования приведенных положений следует, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Оплата долга в рассматриваемом деле, не может быть признана устранением в разумный срок нарушения, послужившего основанием для обращения Администрации с иском в суд о расторжении договора. Как указал в своем отзыве а апелляционную жалобу истец, ответчик систематически нарушает условия договора в части оплаты, долг им погашен только в пределах предъявленных исковых требований, общая задолженность не погашена, оплата ответчиком арендой платы по договору производилась только после предъявления соответствующего требования в суд.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора.
Более того, в силу разъяснений пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.
Из материалов дела усматривается, что в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в связи с допущенными ответчиком существенными нарушениями условий договора аренды, в том числе пункта 6.3. договора аренды, предлагало ООО "Мирный 1" в месячный срок после получения претензии, досрочно расторгнуть договор аренды, освободить жилое помещение, передав его по акту приема-передачи администрации.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу приведенной нормы при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно возложил а ответчика обязанность возвратить объект аренды.
Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.02.2025 по делу № А79-1251/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мирный 1" – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Н. Ковбасюк
Судьи
Д.Г. Малькова
Н.В. Устинова