АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-19632/2023
03 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 25.11.2024), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А32-19632/2023, установил следующее.
Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель-1), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель-2), в котором просила взыскать с ответчиков долг по договору аренды от 25.12.2003 № 4900002984 с 01.07.2020 по 31.12.2022 в размере 1 244 677 рублей 62 копеек и неустойку в размере 352 662 рублей 63 копеек по состоянию на 06.02.2023. Администрация также просила расторгнуть договор от 25.12.2003 № 4900002984 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:82, указав в решении, что судебный акт служит основанием для погашения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи в ЕГРН от 17.09.2004 № 23-01.46-17.2004-184 об обременении в виде договора аренды от 25.12.2003 № 4900002984.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что в заявленный период арендаторы внесли арендную плату за участок. Изложенное исключает расторжение договора аренды, а также взыскание с ответчиков долга и неустойки.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления в полном объеме. Истец полагает, что доказал наличие оснований для расторжения договора аренды, взыскания долга и неустойки.
Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя-2 полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:82 площадью 3307 кв. м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации здания квасильно-засолочного цеха, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, пер. Павлова, 6а (т. 1, л. д. 37 – 43).
Администрация (арендодатель) и ООО «Эллада» (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.12.2003 № 4900002984 (т. 1, л. д. 28 – 30). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору предоставлен земельный участок площадью 3307 кв. м (кадастровый номер 23:49:0109028:0082) для обеспечения эксплуатации квасильно-засолочного цеха по пер. Павлова, 6а, в Лазаревском районе г. Сочи. Участок из земель поселений расположен в городской черте, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Срок действия договора установлен по 01.12.2052.
Права и обязанности арендатора по названному договору перешли к предпринимателю-1 и предпринимателю-2 (т. 1, л. д. 31 – 35).
Дополнительным соглашением от 29.09.2014 № 2 стороны установили размер годовой арендной платы в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины арендной платы от 16.06.2014 № 1-34/ОЗ-2014, который составил 376 458 рублей в год (т. 1, л. д. 36).
На спорном земельном участке расположен принадлежащий предпринимателям на праве общей долевой собственности объект недвижимого имущества (здание – цех разлива, 1980 постройки, площадью 1944,6 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0109028:2427.
В целях досудебного урегулирования спора администрация направляла в адрес предпринимателей претензии от 02.11.2022 и от 23.12.2022 с требованием оплатить задолженность, а также с предложением расторгнуть договор аренды (т. 1, л. д. 21 – 27).
Поскольку арендаторы требования претензий не выполнили, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведены разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым предписано руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
В данном случае с учетом положений пункта 2.4 договора арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.
Статья 27 Земельного кодекса устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.
В заявленный в рамках настоящего дела период взыскания земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:82 относился к ограниченным в обороте, поскольку находился во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л. д. 210). В границах данного участка находится объект недвижимости, принадлежащий ответчикам (т. 1, л. д. 213 – 217).
В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, а также доводы и возражения сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что истец с 12.08.2017 неправильно определял размер арендной платы по договору. Поскольку арендная плата в данном случае носит регулируемый характер, занятый объектом предпринимателей участок ограничен в обороте, в заявленный истцом период она подлежала определению исходя из значений кадастровой стоимости участка и ставки земельного налога. На стороне арендаторов отсутствует требуемые истцом задолженность по арендной плате и неустойка. Данные обстоятельства влекут отказ в удовлетворении иска администрации, в том числе в части требования о расторжении договора аренды.
Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет, поскольку из представленных в дело начислений к договору и платежных документов следует, что ответчики и до момента произведенного судом перерасчета вносили арендные платежи, частично оплачена и начисленная неустойка. Земельный участок являлся ограниченным в обороте в связи с его расположением в границах особо охраняемой природной территории, созданной до 30.12.2013. Арендаторы как собственники расположенного на земельном участке объекта ограничены в приобретении этого участка в собственность. Размер арендной платы для них в рассматриваемый период не мог превышать нормативно установленный предел в размере земельного налога. Ответчики вносили арендные платежи, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. Произведенный судами перерасчет внесенных арендаторами платежей (применительно к ставке земельного налога) позволил сделать вывод о том, что в заявленный период на стороне ответчиков отсутствовали долг и неустойка за просрочку оплаты. Наличие оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка арендодатель не доказал.
При таких обстоятельствах условия для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.
От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А32-19632/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.А. Авдякова
В.Е. Епифанов