ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

14 мая 2025 года

Дело № А75-24007/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей Бацман Н.В., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2343/2025) Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района на решение от 24.02.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-24007/2023 (судья Чемова Ю.П.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи; по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района о расторжении договора аренды земельного участка, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, региональное отделение по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района – и.о директора ФИО2 (паспорт);

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 (паспорт, доверенность от 28.03.2024 сроком на 3 года, диплом); ФИО4 (паспорт, по доверенности от 09.01.2025 сроком до 31.12.2025, диплом);

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2020 № 32 и об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи в связи с нарушением предпринимателем сроков выполнения работ по строительству объектов недвижимости на спорном земельном участке.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству суда принято встречное исковое заявление предпринимателя о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2020 № 34 в связи с невозможностью осуществления строительства на земельном участке в результате нахождения на нем объектов коммунальной инфраструктуры, о наличии которых при заключении договора арендатор извещен не был.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено региональное отделение по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу (далее – ППК «Роскадастр»).

Решением от 24.02.2025 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в удовлетворении искового заявления Департамента отказал, встречный иск ИП ФИО1 удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: ответчик не обосновывал невозможность получения разрешения на строительство, не указывал на специальные нормы права, регламентирующие правоотношения по организации строительства многоквартирных домов (далее - МКД); изменение зоны с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ) осуществляется исключительно по инициативе застройщика в соответствии с принимаемыми им проектными решениями; у предпринимателя были все необходимые документы для обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство; фактов воспрепятствования истцом либо иными лицами материалы дела не содержат; предприниматель не доказал невозможность строительства на спорном земельном участке.

ИП ФИО1 в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ППК «Роскадастр», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ИП ФИО1 с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании распоряжения Администрации Ханты-Мансийского района от 29.04.2020 № 406-р в соответствии с участием в аукционе, 02.07.2020 заключен договор аренды земельного участка № 32 (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:02:1211004:933, расположенный по адресу: <...> общей площадью 7 268 кв.м, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка сроком на 5 (пять) лет с 02.07.2020 по 01.07.2025 (пункты 1.1, 1.2 договора).

Земельный участок передан Департаментом предпринимателю по акту приема-передачи от 02.07.2020 без замечаний со стороны последнего.

По условиям договора предприниматель принял на себя обязательство разработать и согласовать со всеми заинтересованными службами проектно-сметную документацию на проектирование и строительство объекта, получить разрешение на строительство и приступить к строительству в течение 1 года с момента подписания договора (пункт 3.2.8 договора).

Пунктом 3.3.2 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Полагая, что предпринимателем не выполнены требования пункта 3.2.8 договора, Департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к ИП ФИО1 о взыскании штрафа по договору аренды земельного участка от 02.07.2020 № 32 в размере 17 085 руб. 90 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2020 № 32, об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Решением от 25.08.2022 по делу А75-7425/2022 Арбитражного суда ХантыМансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 14.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 20.04.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа исковое заявление удовлетворено в части взыскания с предпринимателя штрафа по договору аренды земельного участка № 32 от 02.07.2020 в сумме 17 085 руб. 90 коп.; в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Суд, отказывая в расторжении договора, установил, что арендатором совершен ряд действий, направленных на разработку проектно-сметной документации для получения в последующем разрешения на строительство, констатировав, что неисполнение арендатором пункта 3.2.8 договора само по себе не свидетельствует о том, что арендатор в течение одного года не использует земельный участок в указанных в договоре целях, то есть для строительства.

Согласно составленному Департаментом акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:933 от 09.11.2023 на его территории не проводится строительство МКД, ограждение по периметру отсутствует, земельный участок в соответствии с целевым назначением не используется.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления Департаментом в адрес предпринимателя претензии от 09.11.2023 № 04-Исх-5480 с требованием расторгнуть договор и возвратить земельный участок арендодателю, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения Департамента с иском в суд по настоящему делу.

Встречное исковое заявление предприниматель мотивировал неоднократными обращениями к Департаменту с просьбой освободить земельный участок от находящихся на нем объектов недвижимости (коммунальных сетей), являющихся муниципальной собственностью, и непринятием Департаментом надлежащих действий по освобождению земельного участка от сетей, в том числе путем исключения сведений о прекративших существование объектах из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), что препятствует исполнению арендатором взятых на себя обязательств по подготовке проектной документации и строительству МКД на земельном участке.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 450, 451, 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление № 35), пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора по инициативе предпринимателя, поскольку эксплуатация по целевому назначению невозможна ввиду нарушения Департаментом условий договора.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках пункт 1 статьи 612 ГК РФ.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Статья 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 указано, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества лежит на арендодателе. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В обоснование своих исковых требований Департамент привел доводы о том, что к строительству МКД на предоставленном земельном участке предприниматель не приступил, разрешение на строительство не получил, что свидетельствует о неисполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.8 договора, и нарушает права арендодателя, поскольку лишает публично-правовое образование того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако, из представленных в материалы дела доказательств следует, что предприниматель приступил к исполнению договора, в частности, была разработана проектно-сметная документация, которая получила положительное заключение. Согласно указанной документации проектировщик указал, что все инженерные коммуникации, находящиеся на территории стройплощадки или в зоне строительно-монтажных работ должны быть демонтированы и перенесены в соответствие с требованиями эксплуатационных организаций. Перечень таких коммуникаций проектная документация не содержит.

Так, из анализа материалов дела следует, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от 11.08.2020 на земельном участке с кадастровым номером 86:02:1211004:933 имеются кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 86:02:0000000:7729, 86:02:1211004:922, 86:02:1211004:919, 86:02:0000000:7273, 86:02:0000000:7280, 5 сетей.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.12.2022 в период аренды появляются новые сети, кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 86:02:0000000:4627, 86:02:0000000:7273, 86:02:1211005:1691, 86:02:1211005:1502.

В выписке из ЕГРН от 13.12.2023 содержатся кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 86:02:0000000:7729, 86:02:1211004:922, 86:02:1211004:919, 86:02:0000000:7273, 86:02:0000000:7280, 86:02:1211005:1691, 86:02:1211005:1502, то есть уже 7 сетей.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.04.2024 осталось 4 сети: кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 86:02:0000000:7729, 86:02:1211004:922, 86:02:1211004:919, 86:02:1211005:1502, которые не существуют по причине демонтажа.

Таким образом, сведения об объектах недвижимости, находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:933, вносились в ЕГРН как до заключения договора, так и в период его действия, однако, ни в извещении об аукционе на право аренды земельного участка, ни в самом договоре указанные сведения не отражались.

В свою очередь, узнав о наличии обременений, предприниматель неоднократно обращался в адрес Департамента с требованием освободить земельный участок от сетей, исключить сведения о демонтированных сетях из ЕГРН, поскольку данные обстоятельства приводят к невозможности приступить к строительству и препятствуют исполнению договора аренды.

Департамент в ответ на претензии предпринимателя обязался внести изменения в ЕГРН, исключить сведения о демонтированных сетях, однако ограничения и обременения сняты не были.

По запросу суда ППК «Роскадастр» представлены сведения, согласно которым:

- в пределах земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:933 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 86:02:0000000:7729 (сооружения коммунального хозяйства, внутрипоселковые сети газоснабжения п.Горноправдинска), 86:02:1211004:922 (сооружения коммунального хозяйства, Наружные сети канализации), 86:02:1211004:919 (сооружения коммунального хозяйства, наружные сети электроснабжения), 86:02:1211005:1502 (сооружения коммунального хозяйства, внутрипоселковый водопровод п.Горноправдинск);

- земельный участок расположен в границах ЗОУИТ с реестровым номером 86:02-6.802 Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 (ред. от 21.12.2018) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». Срок установления зоны: бессрочно. Земельный участок частично входит в ЗОУИТ;

- земельный участок расположен в границах ЗОУИТ с реестровым номером 86:02-6.18 Ограничения в использовании объектов недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории (охранной зоны) сетей газоснабжения определяются согласно Постановлению Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей». Земельный участок частично входит в ЗОУИТ. вид права - собственность; правообладатель - Муниципальное образование Ханты-Мансийский район; ограничение/обременение в виде - аренды; арендатор - ФИО1

Кроме того, в ЕГРН имеется информация о лицах, на основании которых была осуществлена постановка на государственный кадастровый учёт: 86:02:0000000:7729 - заявление о постановке от 13.06.2017 от МО Ханты-Мансийский район; 86:02:1211004:922 - заявление о постановке от 10.07.2018 от Администрации сельского поселения Горноправдинск; 86:02:1211004:919 - заявление о постановке от 07.05.2018 от Администрации сельского поселения Горноправдинск; 86:02:0000000:7273 - заявление о постановке от 08.11.2016 от ФИО5; 86:02:0000000:7280 - заявление о постановке от 14.11.2016 от ФИО5; 86:02:0000000:4627 - внесен как ранее учтенный (в рамках госконтракта с БТИ); 86:02:1211005:1691 - внесен как ранее учтенный (в рамках госконтракта с БТИ); 86:02:1211005:1502 - внесен как ранее учтенный (в рамках госконтракта с БТИ).

Как верно указано судом первой инстанции, все указанные объект поставлены на кадастровый учет Департаментом, являются муниципальной собственностью, переданными бюджетным организациям, часть из них демонтирована, но сведения об объектах не исключены из ЕРГН.

Таким образом, Департаментом не представлено доказательств, позволяющих констатировать осведомленность ответчика о наличии коммунальных сетей на стадии заключения договора за исключением сведений, указанных в пункте 1.3 договора.

Ввиду того, что непосредственно Департаментом нарушены условия договора (не указано на наличие обременений, препятствующих использованию в целях строительства земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:933, несмотря на то, что подателю жалобы было известно о них), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора именно по инициативе предпринимателя, поскольку эксплуатация земельного участка по целевому назначению невозможна.

Вопреки доводам подателя жалобы, расторжение договора по инициативе Департамента невозможно, поскольку именно арендодателем нарушены условия договора.

Данные выводы согласуются со сложившейся судебной практикой, в частности с постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.04.2025 № Ф04-559/2025 по делу № А75-24004/2023.

Учитывая расторжения договора в судебном порядке, суд установил, что возврат участка должен быть произведен в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу. Указанный срок, по мнению апелляционного суда, является законным, баланс прав сторон не нарушен.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.02.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-24007/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Н.В. Бацман

Е.С. Халявин