Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

05 мая 2025 года Дело № А56-8881/2025

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предпринматель ФИО1 (адрес: Россия 194295, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пр-кт Просвещения, д. 33, корп. 1, лит. А, кв. 658, ОГРНИП: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Альфа-М" (адрес: Россия 125475, <...> Д.12, помещ. II (комнаты 9-13), ОГРН: <***>);

о расторжении договора,

при участии:

- от истца: с использованием системы веб-конференции ФИО2, ФИО3, ФИО4,

- от ответчика: с использованием системы веб-конференции ФИО5,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, Общество, арендатор) о расторжении договора аренды нежилого помещения №АМ-6530-15/2021 от 11.11.2021.

Стороны участвовали в судебном заседании с использованием системы веб-конференции. Представители истца заявленное требование поддержали. Представитель ответчика против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Принимая во внимание присутствие сторон в судебном заседании, подготовленность дела к судебному разбирательства и отсутствие у сторон дополнительных доказательств для приобщения к материалам дела, арбитражный суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел исковое заявление по существу.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

11.11.2021 между сторонами был заключен договор аренды №АМ6530-15/2021 нежилого помещения (далее – Договор), в соответствии условиями которого истцом по акту приема-передачи от 14.12.2021 во временное владение и пользование ответчика было передано нежилое помещение 4Н, общей площадью 74,4 кв.м, кадастровый номер: 47:07:1044001:62925, находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...> далее – Помещение).

Срок аренды по Договору составляет 15 лет с момента государственной регистрации Договора (пункт 5.1 Договора).

Государственная регистрация Договора осуществлена 30.11.2021.

Размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения, изменения стороны согласовали в разделе 3 Договора, согласно пункту 3.1 которого арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной, размер которых определен подпунктами 3.1.1 и 3.1.2 Договора.

Согласно пункту 3.2 Договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, но не более 5%. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего Договора.

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2024 по делу № А56-34874/2024, которое истцом в вышестоящие инстанции не оспаривалось и с которым предприниматель согласен, пересмотр постоянной части арендной платы возможен только по соглашению сторон.

Обращаясь в суд с иском, предприниматель указывает, что заключая Договор на длительный срок, он исходил из возможности пересмотра постоянной части арендной платы с учетом индекса потребительских цен, инфляции и рыночной обстановки. Однако с учетом выводов суда, сделанных в рамках дела А56-34874/2024, пункт 3.2 Договора не предполагает одностороннего изменения размера арендной платы и требует наличия соглашения сторон относительно повышения арендной платы, что грубо нарушает баланс интересов сторон и приводит к возникновению у предпринимателя неблагоприятных последствий. При этом истец является слабой стороной Договора, тогда как ответчик, в интересах которого установлено спорное условие Договора, не обосновал его разумность.

Письмом от 20.11.2024 истец предложил ответчику вновь подписать соглашение об увеличении размера арендной платы, а при отказе от подписания такого соглашения уведомил о расторжении договора в связи со злоупотреблением арендатором своими правами.

Ответчик, возражая на иск, указал, что предприниматель не является слабой стороной договора аренды, поскольку у него было право выбора при заключении спорного договора. Более того, спорный договор не является договором присоединения, истец был осведомлен обо всех условиях договора и согласился с ними при подписании договора.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 той же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (пункт 1 статьи 428 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

Правила, предусмотренные пунктом 2 этой статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (пункт 3 статьи 428 ГК РФ).

Предприниматель, требуя расторжения договора, ссылается на то, что условия договора аренды были сформулированы именно Обществом, как наиболее сильной стороной договора, более того, Общество является профессиональным участником гражданского оборота, тогда как предприниматель таковым не является.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 9, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16), при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В данном случае судом установлено, что основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды послужил вывод суда, изложенный в решении по делу № А56-34874/2024, согласно которому изменение арендной платы на основании пункта 3.2 Договора возможно только по соглашению сторон.

Истец полагает, что данное обстоятельство грубо нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для него как для слабой стороны Договора. При этом истец полагает, что является слабой стороной Договора, поскольку в качестве арендатора по Договору выступает крупнейшая сеть «Красное Белое», а условия Договора в полном объёме сформулированы ответчиком, являются «шаблонными» и предоставляются всем арендодателям.

Ответчик, возражая, против удовлетворения иска, полагает, что пункт 3.2 Договора никак не нарушает интересы истца, а действия ответчика не свидетельствуют о том, что постоянная часть арендной платы не будет увеличена по соглашению сторон на протяжении всего срока действия Договора.

В ходе рассмотрения доводов сторон суд установил, что проект Договора действительно был составлен ответчиком, который является владельцем сети специализированных магазинов по торговле алкогольными напитками «Красное Белое».

Вместе с тем, сам по себе данный факт не свидетельствует о том, что при заключении договора ответчик действовал как сильная сторона, а для предпринимателя заключение договора явилось обременительным.

Так, судом установлено, что согласно сведениям из ЕГРИП основным видом деятельности истца является деятельность по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом, истец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 25.05.2017. Соответственно, в отличие от ответчика, основным видом деятельности которого является торговля розничная алкогольными напитками, включая пиво в специализированных магазинах, именно для истца деятельность, связанная с арендной недвижимости, является профессиональной деятельностью.

Также судом установлено, что истец был ознакомлен с текстом договора до его заключения, на него не оказывалось давления при заключении договора. Соответственно, договор был заключен добровольно и истец имел возможность оценить риски включения в договор пункта 3.2 в существующей редакции.

Кроме того, с учетом пояснений представителей сторон, данных в судебном заседании, судом установлено, что разногласий между сторонами при заключении Договора не возникло, предложений от истца о заключении договора в иной редакции не поступало, Договор был подписан истцом замечаний.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

В рассматриваемом Договоре содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня индекса потребительских цен. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора исходили из вероятностного развития событий, связанного с влиянием инфляционных процессов на экономику.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Действующее законодательство не устанавливает обязательных требований для формирования размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, не являющегося государственным или муниципальным. В этом случае размер арендной платы определяется по соглашению сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

При этом изменение размера арендной платы в период действия договора аренды регулируется в общем случае следующим образом: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Вступая в договорные отношения, стороны не предусмотрели такой порядок изменения постоянной части арендной платы, который в безусловном порядке позволял бы одной из сторон влиять на ее размер в зависимости от индекса потребительских цен.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для расторжения Договора и удовлетворения требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Вареникова А.О.