Постановление по делу № 05АП-6576/2024 от 22.01.2025

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А24-401/2024

22 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2025 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной, судей С.М. Синицыной, Д.А. Глебова, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального бюджетного учреждения «Халактырский пляж», индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Движение»

апелляционные производства № 05АП-6731/2024, № 05АП-6576/2024 на решение от 10.10.2024 судьи Д.Н. Довгалюка по делу № А24-401/2024 Арбитражного суда Камчатского края

по иску индивидуальных предпринимателей ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), общества с ограниченной ответственностью «Движение» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному бюджетному учреждению «Халактырский пляж» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий по договорам на размещение нестационарных объектов на территории муниципального бюджетного учреждения «Халактырский пляж» № 032212/2023 от 22.12.2023, № 02-2212/2023 от 22.12.2023, № 06-1001/2024 от 10.01.2024 и № 05-2712/2023 от 27.12.2023,

третье лицо – ФИО4, при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Движение», индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3 (посредством веб-конференции): представитель ФИО5 по доверенностям (соответственно) от 14.10.2024 сроком действия 1 год; от 31.01.2024 сроком действия 3 года; от 31.01.2024 сроком действия 3 года; от 31.01.2024 сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 031128), паспорт;

от муниципального бюджетного учреждения «Халактырский пляж» (посредством веб- конференции): представитель ФИО6 по доверенности от 09.01.2025 сроком

действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1420), свидетельство о заключении брака, паспорт;

в отсутствие третьего лица;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО1 (далее – ИП ФИО1), ФИО2 (далее – ИП ФИО2), ФИО3 (далее – ИП ФИО3), а также общество с ограниченной ответственностью «Движение» (далее – ООО «Движение», общество) обратились в Арбитражный суд Камчатского края с исковыми заявлениями к муниципальному бюджетному учреждению «Халактырский пляж» (далее – ответчик, Учреждение, МБУ «Халактырский пляж») об урегулировании разногласий по договорам на размещение нестационарных объектов на территории муниципального бюджетного учреждения «Халактырский пляж» № 03-2212/2023 от 22.12.2023 (дело № А24-401/2024), № 022212/2023 от 22.12.2023 (дело № А24-400/2024), № 06-1001/2024 от 10.01.2024 (дело № А24-399/2024) и № 05-2712/2023 от 27.12.2023 (дело № А24-398/2024).

Определением суда от 06.03.2024 к участию в деле № А24-401/2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен эксперт (оценщик) общества с ограниченной ответственностью Агентство финансовых консультантов «Концепт» ФИО4 (далее – третье лицо, ФИО4).

Определениями суда от 04.04.2024, от 08.04.2024 дела № А24-400/2024, № А24399/2024 и № А24-398/2024 объединены в одно производство с делом № А24-401/2024 для их совместного рассмотрения в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объединенному делу присвоен № А24401/2024.

Решением суда от 10.10.2024 исковые требования удовлетворены.

Судом урегулированы разногласия между ИП ФИО1 и МБУ «Халактырский пляж» по договору на размещение нестационарных объектов на территории учреждения от 22.12.2023 № 03-2212/2023, первый абзац пункта 2.2 которого принят в следующей редакции суда: «2.2. Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 104 788,95 рублей (4035 кв. м х 25,97 рублей) (Сто четыре тысячи семьсот восемьдесят восемь рублей девяносто пять копеек) в месяц с учетом НДС, где:

- 4035 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; - 25,97 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Также урегулированы разногласия между ИП ФИО2 и МБУ «Халактырский пляж» по договору на размещение нестационарных объектов на территории учреждения от 22.12.2023 № 02-2212/2023, первый абзац пункта 2.2 которого принят в следующей редакции суда: «2.2. Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 102 165,98 рублей (3934 кв. м х 25,97 рублей) (Сто две тысячи сто шестьдесят пять рублей девяносто восемь копеек) в месяц с учетом НДС, где:

- 3934 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; - 25,97 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Наряду с этим, урегулированы разногласия между ИП ФИО3 и МБУ «Халактырский пляж» по договору на размещение нестационарных объектов на территории учреждения от 10.01.2024 № 06-1001/2024, первый абзац пункта 2.2 которого принят в следующей редакции суда: «2.2. Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 90 453,51 рублей (3483 кв. м х 25,97 рублей) (Девяносто тысяч четыреста пятьдесят три рубля пятьдесят одна копейка) в месяц с учетом НДС, где:

- 3483 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта;

- 25,97 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Кроме того, урегулированы разногласия между ООО «Движение» МБУ «Халактырский пляж» по договору на размещение нестационарных объектов на территории учреждения о 27.12.2023 № 05-2712/2023, первый абзац пункта 2.2 которого принят в следующей редакции суда: «2.2. Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 278 969,74 рублей (10 742 кв. м х 25,97 рублей) (Двести семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят девять рублей семьдесят четыре копейки) в месяц с учетом НДС, где:

- 10 742 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта;

- 25,97 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Не согласившись с принятым судебным актом, истцы и Учреждение обжаловали его в апелляционном порядке.

Выражая несогласие с выводами полученного по результатам судебной экспертизы заключения по причине его исполнения с рядом недостатков, не позволяющих признать его надлежащим доказательством по делу, подтверждающим размер арендной платы, истцы со ссылкой на представленное ими в материалы дела заключение специалиста АНО Исследовательский центр «Независимая экспертиза» от 24.07.2024 № 4781-07/24 указали на некорректность избранных экспертом объектов-аналогов и неоднородность их выборки, исключающих определение верного размера рыночной стоимости объекта исследования; отмечена необоснованность применения двух вариантов стоимости арендной платы - в зависимости от предоставления спорного земельного участка целиком или частями, а также ее расчет с учетом локального расположения нестационарного объекта относительно береговой линии.

В свою очередь, ответчик также полагал заключение судебной экспертизы недостоверным и необоснованным, содержащим методологические и арифметические ошибки, существенно повлиявшие на итоговый результат.

По мнению Учреждения, исчисление экспертом размера арендной платы применительно к возможности передачи земельного участка в аренду полностью одному арендатору противоречит фактическим обстоятельствам дела и свидетельствует о вероятностном характере выводов специалиста.

Также МБУ «Халактрыский пляж» настаивало на верности положенного в основу исковых требований Отчета № 4053/2-23 от 25.12.2023 (выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью Агентство финансовых консультантов «Концепт» ФИО4), обращая внимание на соответствующие выводы, сделанные в экспертном заключении Ассоциации «Русское общество оценщиков» № 707/2024 от 05.08.2024, которое, по убеждению апеллянта, не получило надлежащей оценки суда первой инстанции.

Наряду с изложенным ответчик указал на необоснованность исковых требований об урегулировании разногласий в части цены договоров аренды, поскольку при наличии неразрешенных противоречий с арендодателем истцы не приостановили хозяйственную деятельность, продолжив предлагать свои услуги, что свидетельствует об их согласии с условиями договора в первоначально предложенной Учреждением редакции (где стоимость аренды составляла 36, 72 руб. за кв.м).

Позиции сторон были поддержаны их представителями в заседании суда апелляционной инстанции. Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ФИО4 (третье лицо) явку не обеспечил, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и

процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом, постановлением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 31.05.2023 № 1239 Учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок с кадастровым номером 41:01:0000000:2336.

Постановлением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 27.06.2023 № 1433 установлен порядок размещения нестационарных объектов на земельных участках, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования МБУ «Халактырский пляж» (далее – Порядок размещения).

В силу пунктов 3, 6 указанного Порядка нестационарные объекты размещаются в местах размещения на земельных участках, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования МБУ «Халактырский пляж» без предоставления земельных участков и установления сервитута, в местах, определенных схемой размещения нестационарных объектов на территории Учреждения. Схема и вносимые в нее изменения утверждаются приказом Учреждения по согласованию с администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа.

Пунктами 13, 18 Порядка размещения предусмотрено, что основанием для размещения нестационарных объектов в месте размещения нестационарных объектов, определенном схемой размещения, является договор на размещение нестационарных объектов, заключенный Учреждением с индивидуальным предпринимателем, либо юридическим лицом; договор заключается на три года; срок договора может быть сокращен на основании заявления субъекта предпринимательской деятельности.

Договор на размещение нестационарных объектов в месте размещения, определенном схемой размещения, без проведения торгов заключается Учреждением с субъектами предпринимательской деятельности – владельцами нестационарных объектов, размещенных, на территории Учреждения на день вступления в силу названного Порядка на основании правоустанавливающих документов, выданных в соответствии с законодательством, срок действия которых истек либо не истек (пункт 15 Порядка размещения).

Согласно пункту 16 Порядка размещения по договору на размещение нестационарных объектов взимается плата, рассчитываемая Учреждением исходя из стоимости размещения на территории Учреждения нестационарного объекта, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и площади места размещения нестационарных объектов с учетом положений пункта 23 данного Порядка.

Из материалов дела следует, что 15.12.2023 ИП ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора на размещение нестационарного объекта на территории МБУ «Халактырский пляж» без проведения торгов в связи с наличием преимущественного права на его заключение площадью 4035 кв. м.

Ответчиком подготовлен и направлен на подписание проект договора на размещение нестационарных объектов на территории муниципального бюджетного учреждения «Халактырский пляж» от 22.12.2023 № 03-2212/2023, первым абзацем пункта 2.2 которого установлено, что «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 148 165,20 рублей 20 копеек (4035 кв. м х 36,72 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 4035 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 36,72 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Не согласившись с вышеуказанной редакцией пункта 2.2, ИП ФИО1 направила в адрес Учреждения подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий от 14.01.2024, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 18 157,50

рублей (4035 кв. м х 4,50 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 4035 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 4,50 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Протокол разногласий подписан ответчиком с протоколом урегулирования разногласий от 31.01.2024, в котором Учреждение посчитало согласованной первоначальную редакцию пункта 2.2 договора.

Из материалов дела также следует, что 15.12.2023 к ответчику с заявлением о заключении договора на размещение нестационарного объекта на территории МБУ «Халактырский пляж» без проведения торгов в связи с наличием преимущественного права на его заключение площадью 2098 кв. м обратился ИП ФИО2

Учреждением подготовлен и направлен на подписание проект договора на размещение нестационарных объектов на территории муниципального бюджетного учреждения «Халактырский пляж» от 22.12.2023 № 02-2212/2023, первым абзацем пункта 2.2 которого установлено, что «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 144 456 рублей 48 копеек (3934 кв. м х 36,72 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 3934 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 36,72 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Не согласившись с вышеуказанной редакцией пункта 2.2, ИП ФИО2 направил в адрес ответчика подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий от 14.01.2024, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 17 703 рублей (3934 кв. м х 4,50 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 3934 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 4,50 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Протокол разногласий подписан Учреждением с протоколом урегулирования разногласий от 31.01.2024, в котором ответчик посчитал согласованной первоначальную редакцию пункта 2.2 договора.

08.01.2024 к ответчику с заявлением о заключении договора на размещение нестационарного объекта на территории МБУ «Халактырский пляж» без проведения торгов в связи с наличием преимущественного права на его заключение площадью 3483 кв. м обратился ИП ФИО3

Учреждением подготовлен и направлен на подписание проект договора на размещение нестационарных объектов на территории муниципального бюджетного учреждения «Халактырский пляж» от 10.01.2024 № 06-1001/2024, первым абзацем пункта 2.2 которого установлено, что «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 127 895 рублей 76 копеек (3483 кв. м х 36,72 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 3483 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 36,72 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Не согласившись с вышеуказанной редакцией пункта 2.2, ИП ФИО3 направил в адрес ответчика подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий от 15.01.2024, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 15 673,50 рублей (3483 кв. м х 4,50 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 3483 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 4,50 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Протокол разногласий подписан Учреждением с протоколом урегулирования разногласий от 29.01.2024, в котором ответчик посчитал согласованной первоначальную редакцию пункта 2.2 договора.

25.12.2023 с заявлением о заключении договора на размещение нестационарного объекта на территории МБУ «Халактырский пляж» без проведения торгов в связи с наличием преимущественного права на его заключение площадью 10 743 кв. м обратилось ООО «Движение».

2.2 которого установлено, что «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 394 446 рублей 24 копейки (10 742 кв. м х 36,72 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 10 742 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 36,72 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Не согласившись с вышеуказанной редакцией пункта 2.2, ООО «Движение» направило в адрес Учреждения подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий от 09.01.2024, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Ежемесячная плата за размещение нестационарных объектов составляет: 48 339,00 рублей (10 742 кв. м х 4,50 рублей) в месяц с учетом НДС, где: 10 742 кв. м – площадь места размещения нестационарного объекта; 4,50 рублей – стоимость за один квадратный метр».

Протокол разногласий подписан ответчиком с протоколом урегулирования разногласий от 24.01.2024, в котором МБУ «Халактырский пляж» посчитало согласованной первоначальную редакцию пункта 2.2 договора.

Не достигнув в результате процедур урегулирования разногласий соглашения с ответчиком относительно условий о размере ежемесячной платы за размещение нестационарных объектов на территории МБУ «Халактырский пляж», ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ООО «Движение» обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми заявлениями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договоров на размещение нестационарных объектов на территории МБУ «Халактырский пляж» № 03-2212/2023 от 22.12.2023, № 02-2212/2023 от 22.12.2023, № 06-1001/2024 от 10.01.2024 и № 05-2712/2023 от 27.12.2023 возникли между сторонами в отношении размера ежемесячной платы за размещение таких объектов, рассчитанного Учреждением на основании отчета об оценке от 28.06.2023 № 4053-23 (в редакции от 25.12.2023).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договоров аренды Учреждение руководствовалось отчетами об оценке от 28.06.2023 № 4053/-23 и от 25.12.2023 № 4053/2-23, выполненными оценщиком общества с ограниченной ответственностью Агентство финансовых консультантов «Концепт» ФИО4, согласно которым плата за размещение нестационарных объектов с учетом локального местоположения зон внутри земельного участка с кадастровым номером 41:01:0000000:2336 составляет для Зоны 2 (150-300 м) 36,72 рублей за один квадратный метр в месяц.

В свою очередь, истцы обратились к другому независимому оценщику – ФИО7, которым 09.01.2024 подготовлен отчет № 01-060124, согласно которому рыночная плата стоимости права пользования спорным земельным участком составила 4,50 рубля.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами спора в материалы дела были представлены противоречащие друг другу отчеты об оценке рыночной стоимости права аренды, в целях определения действительной рыночной стоимости платы за размещение нестационарных объектов определением от 17.05.2024 по ходатайству сторон была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Финансово-экономическая судебная экспертиза» - ФИО8.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет № 4053/2-23 от 25.12.2023 об оценке земельного участка общей площадью 1 440 476 кв. метров с кадастровым номером 41:01:0000000:2336 требованиям законодательства об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

- в случае несоответствия отчета № 4053/2-23 от 25.12.2023 об оценке земельного участка общей площадью 1 440 476 кв. метров с кадастровым номером 41:01:0000000:2336 требованиям законодательства об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности определить по состоянию на 05.06.2023 рыночную стоимость платы за размещение нестационарных объектов на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0000000:2336, размещаемых на данном земельном участке в соответствии с Порядком размещения нестационарных объектов на земельных участках, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования муниципальному бюджетному учреждению «Халактырский пляж», утвержденным постановлением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 27.06.2023 № 1433, за один квадратный метр в месяц исходя из площади земельного участка, на котором размещаются нестационарные объекты, равной 124 159 кв. метров и с учетом локального расположения зон внутри земельного участка.

В соответствии с заключением эксперта от 24.06.2024 № 31-24/06/24-АС отчет № 4053/2-23 от 25.12.2023 об оценке земельного участка общей площадью 1 440 476 кв. метров с кадастровым номером 41:01:0000000:2336 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Рыночная стоимость платы за размещение нестационарных объектов на данном земельном участке, передаваемом одному или нескольким пользователям, для Зоны 2 (расстояние до береговой линии 150 – 300 м) определена экспертом в двух вариантах:

1. В случае передачи всей предоставляемой в пользование за плату площади земельного участка (124 159 кв.м из 1 440 476 кв.м) одному лицу полностью – 17, 48 руб. за 1 кв.м для зоны 2 (расстояние до береговой линии 150-300 м) в период с 01.05. по 30.10;

2. В случае передачи земельного участка в пользование частями – 25, 97 руб. за 1 кв.м для зоны 2 (расстояние до береговой линии 150-300 м) в период с 01.05. по 30.10.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта 24.06.2024 № 31-24/06/24-АС применительно к правилам статей 71 и 86 АПК, с учетом пояснений эксперта ФИО8, данных при рассмотрении спора судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное экспертное заключение, вопреки позиции апеллянтов, обоснованно признано судом первой инстанции допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору.

Отклоняя заявленные на основании выводов выполненного по заказу ООО «Движение» заключения АНО Исследовательский центр «Независимая экспертиза» от 24.07.2024 № 4781-07/24 аргументы истцов об избрании экспертом недостаточно подходящих объектов – аналогов ( №№ 1, 4, 9), необходимых для сравнительного анализа, по причине наличия на сравниваемых земельных участках объектов недвижимости (в отсутствие таковых на спорном земельном участке с кадастровым номером 41:01:0000000:2336), коллегия исходит из следующего.

Примененный экспертом сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 4 ФСО V, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Из содержания ФСО № V следует, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. При этом положения указанного стандарта оценки не содержат императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям площади, расположения, назначения и пр. При проведении исследования эксперт использует все доступные ему достоверные источники информации на дату исследования; применительно к рассматриваемому экспертному заключению все ссылки и названия источников приведены в соответствующих разделах.

В рамках сравнительного подхода экспертом при подборе аналогов была учтена уникальность исследуемого объекта оценки (земельный участок представляет собой часть береговой полосы Авачинского залива) и невыявление схожих сделок по передаче в пользование земельных участков рекреационного назначения, в связи с чем оценщик использовал информацию по сделкам с прочими земельными участками коммерческого назначения в регионе расположения с последующей корректировкой на назначение.

ФИО8 исследовалась информация по сделкам с незастроенными земельными участками площадью не менее 1000 кв.м категории земель населенных пунктов с любыми видами разрешенного использования коммерческого назначения, кроме земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и сельскохозяйственного назначения, совершенным за период до августа 2022 года (не более 10 месяцев до даты оценки).

Использованная информация в виде 11 отобранных экспертом объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки, в связи с чем, само по себе отличие в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов не свидетельствует о неполноте и необъективности экспертного заключения с учетом использования оценщиком в дальнейшем

корректировок на вид разрешенного использования, местоположение, площадь участка и пр.

Критическое отношение апеллянтов к отобранным экспертом аналогам, в том числе ссылка истцов на неоднородность выборки, указанного вывода не опровергает. Сведений о возможности избрания оценщиком иных представленных на рынке более подходящих вариантов заявителями не приведено.

Относительно отдельно отмеченных истцами как неподходящих объектов-аналогов №№ 1, 4, 9 коллегия отмечает, что согласно общедоступным сведениям Публичной кадастровой карты в границах объекта-аналога № 1 – земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101082:2240 – в настоящее время действительно расположено здание (кадастровый номер 41:05:0101082:2492).

Вместе с тем, доказательств расположения данного строения на земельном участке на дату оценки 05.06.2023 в материалы дела не представлено, что в совокупности с открытыми сведениями о дате присвоения зданию кадастрового номера (18.12.2023) не позволяет суду констатировать несоответствие исследованного экспертом объекта для целей его использования в рамках сравнительного подхода.

Аналогичный вывод сделан судом апелляционной инстанции в отношении объектов – аналогов №№ 4, 9, строения на которых поставлены на кадастровый учет соответственно 10.06.2024 и 08.07.2024.

Наряду с изложенным, истцами выражено критическое отношение к применению экспертом поправочных коэффициентов к рыночной стоимости платы за размещение нестационарных объектов на земельном участке в зависимости от их удаленности от береговой линии, мотивированное необоснованностью подобной методологии с учетом осуществления оценки кадастровой или рыночной стоимости земельного участка как единого целого, без разделения объекта на зоны.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, определение экспертом различной стоимости объекта оценки в зависимости от зон локального расположения (удаленность от береговой линии) соответствует характеру и способам использования спорного земельного участка субъектами предпринимательской деятельности и было прямо предусмотрено поставленным судом перед экспертом вопросом, формулировка которых не была оспорена сторонами при обсуждении вопроса о назначении экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, отмечает, что удаленность объекта от береговой линии как одна из характеристик его местоположения (признанного главой 1 раздела IV Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» одним из наиболее важных факторов стоимости) объективно является ценообразующим фактором, влияющим на стоимость права аренды земельных участков, расположенных на побережье.

При этом, доказательств того, что рыночная стоимость платы за размещение нестационарных торговых объектов не будет поставлена в зависимость, в том числе, и от приближенности к береговой линии, истцы не представили, ограничившись субъективным несогласием с разбивкой стоимости аренды по локальным зонам расположения торговых объектов.

Таким образом, отчет содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости права аренды, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, обоснование применения сравнительного подхода к оценке и отказа от использования иных подходов.

В связи с этим суд апелляционной инстанции признает, что данные отчета носят последовательный, мотивированный характер, отчет составлен в соответствии требованиями Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и применяемыми федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития России.

Одновременно, относительно положенного в основу позиции истцов заключения АНО Исследовательский центр «Независимая экспертиза» от 24.07.2024 № 4781-07/24, апелляционный суд разделяет оценку, данную ему судом первой инстанции.

Данное заключение не является экспертным заключением, а составивший его специалист ФИО9 непосредственное исследование представленных в материалы дела документов и доказательств не проводила, выполнив заключение на основании задания одного из истцов (ООО «Движение»), представившего для изучение исключительно заключение эксперта ФИО8 от 24.06.2024 № 31-24/06/24-АС.

Процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений. Рецензия является субъективным мнением специалиста; при этом составление специалистом критической рецензии на заключение эксперта без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы судебного эксперта.

Проверив заявленный как истцами, так и ответчиком довод апелляционных жалоб о необоснованности применения экспертом двух вариантов расчета стоимости арендной платы - в зависимости от предоставления спорного земельного участка целиком или частями, свидетельствующего о вероятностном характере выводов экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как указано экспертом в разделе «Обстоятельств дела, имеющие значение для дачи заключения» заключения от 24.06.2024 № 31-24/06/24-АС (стр. 7), судом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости платы за размещение нестационарных объектов за один квадратный метр в месяц, исходя из площади земельного участка, на котором размещаются нестационарные объекты, равной 124 159 кв.м. Применение экспертом двух вариантов расчета обусловлено непредставлением точных сведений о площади земельного участка, передаваемого под размещение нестационарных объектов.

Толкуя данное суждение как некорректное при указании судом в вопросе № 2 площади предоставляемого в пользование земельного участка и отсутствии в формулировке вопроса условия о предоставлении земельного участка одному или нескольким пользователям, апеллянты не приняли во внимание отсутствия у эксперта информации о том, в каком размере каждому из пользователей будет предоставлена часть из указанного земельного участка Учреждения площадью 124 159 кв.м.

Кроме того, в силу абзаца 12 части 2 статьи 86 АПК РФ, если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

В таких условиях примененный экспертом способ расчета рыночной стоимости арендной платы является мотивированным, достоверным и содержательным. С учетом целевого использования спорного земельного участка, предусмотренного Порядком размещения, предложенный экспертом в таблице 19 экспертного заключения вариант рыночной стоимости платы за размещение нестационарных объектов полностью соответствует целям и задачам проведенного исследования и поставленному судом первой инстанции вопросу.

Таким образом, коллегия признает, что при назначении и проведении судебной экспертизы в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной

деятельности в Российской Федерации», подлежащим применению к негосударственным экспертным организациям, экспертам с учетом ограничений, указанных в статье 41 данного закона, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, а также подтверждающих наличие в заключении противоречивых или неясных выводов, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, соответствуют требованиям объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом, выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер. Противоречий выводов эксперта иным имеющимся в деле доказательствам коллегия не усматривает.

Поскольку сомнений в обоснованности результатов проведенной судебной экспертизы у суда не возникло, а надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать и опровергнуть выводы эксперта, не установлено и апеллянтами не приведено, экспертное заключение правомерно признано надлежащим доказательством по делу.

Суд отмечает, что несогласие сторон с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения и, вопреки позиции истцов, не влечет необходимость проведения повторной экспертизы, при том, что таких ходатайств в суде апелляционной инстанции ими не заявлено.

В силу статьи 87 АПК РФ повторная или дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноты, возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, чего в настоящем случае судом первой инстанции не было установлено. С учетом изложенного заявленное в суде первой инстанции ходатайство истцов о назначении повторной судебной экспертизы было правомерно отклонено.

Ссылка ответчика на отчеты об оценке от 28.06.2023 № 4053/-23 и от 25.12.2023 № 4053/2-23.2023, а также подтверждающие их обоснованность экспертное заключение Ассоциации «Русское общество оценщиков» № 707/2024 от 05.08.2024, подлежит отклонению, так как оценка права пользования, определенная в указанных отчетах, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы.

При этом в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, только если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Более того, указанные заключения были изготовлены по инициативе МБУ «Халактырский пляж», заинтересованного в исходе судебного разбирательства, самостоятельно, вне рамок судебного процесса, а составители отчетов, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений.

Вышеперечисленные обстоятельства исключают возможность принятия представленных ответчиком отчетов и заключения № 707/2024 от 05.08.2024 в качестве объективных и допустимых доказательств, опровергающих достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что возникшие между истцами и ответчиком разногласия при заключении договоров на размещение нестационарных объектов на территории МБУ «Халактырский пляж» подлежат урегулированию с учетом определенной в заключении эксперта от 24.06.2024 №

31-24/06/24-АС рыночной стоимости платы за размещение нестационарных объектов для Зоны 2 в размере 25,97 рублей в месяц за один квадратный метр.

Проверив произведенный судом первой инстанции расчет ежемесячной платы за размещение истцами нестационарных объектов на территории Учреждения, коллегия признает его обоснованным и арифметически верным, в связи с чем поддерживает утверждение суда первой инстанции первого абзаца пункта 2.2 договоров в следующей редакции:

- по договору от 22.12.2023 № 03-2212/2023 (ИП ФИО1) – 104 788,95 рублей (4035 кв. м х 25,97 рублей);

- по договору от 22.12.2023 № 02-2212/2023 (ИП ФИО2) – 102 165,98 рублей (3934 кв. м х 25,97 рублей);

- по договору от 10.01.2024 № 06-1001/2024 (ИП ФИО3) – 90 453,51 рублей (3483 кв. м х 25,97 рублей);

- по договору от 27.12.2023 № 05-2712/2023 (ООО «Движение») – 278 969,74 рублей (10 742 кв. м х 25,97 рублей).

Иные размеры арендной платы, в том числе и предлагаемые ответчиком по мотиву фактического согласия истцов с установленными арендодателем расценками при продолжении ими предпринимательской деятельности до подписания протоколов урегулирования разногласий, не подлежат применению.

Так, согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из совокупности статей 39.36, пункта 1 статьи 65 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации использование земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов является платным, и размер такой платы является существенным условием соответствующего договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ) и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

Исходя из статьи 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (пункты 1, 2 статьи 438 ГК РФ).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

В настоящем случае из материалов дела следует, что направленные Учреждением в адрес истцов проекты договора на размещение нестационарных объектов на территории МБУ «Халактырский пляж» не приняты пользователями, направившими ответчику экземпляры договоров с условием об ином размере арендной платы, тем самым акцепт истцами оферты ответчика не состоялся.

Последующее подписание Учреждением предложенных истцами протоколов разногласий с согласованием им первоначальной редакции договоров применительно к статье 443 ГК РФ также не может расцениваться как акцепт протокола разногласий,

поскольку фактически стороны не достигли соглашения по существенному условию и находились в состоянии неопределенности в части размера арендной платы, о чем свидетельствует последующая незамедлительная передача данного вопроса на разрешение суда.

При таких обстоятельствах воля истцов явно и недвусмысленно была направлена на заключение договоров на иных условиях, в связи с чем суждение ответчика о принятии ими договоров в первоначальной редакции является ошибочным.

Таким образом, коллегия считает, что все доводы заявителей апелляционных жалоб по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционных жалоб судебные расходы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Камчатского края от 10.10.2024 по делу № А24401/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий Е.А. Грызыхина

Судьи С.М. Синицына

Д.А. Глебов