Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. ТюменьДело № А46-10137/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2025 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Донцовой А.Ю.,
судейЗиновьевой Т.А.,
ФИО1,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 16.01.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) по делу № А46-10137/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дальтранс» (ОГРН 1145543041160, ИНН 5501260866, адрес: 644045, Омская область, город Омск, проспект Королева, дом 6, корпус 1, квартира 18) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, адрес: 644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8) об оспаривании решения.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Бюджетное учреждение города Омска «Центр содержания и хранения имущества» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 644010, <...>, помещение 7П), Администрация города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 644099, <...>).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Дальтранс» – ФИО2, директор.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Дальтранс» (далее – ООО «Дальтранс», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, заявитель) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого здания гаража площадью 944,4 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:3179, расположенного по адресу: <...> дом 1 (далее – спорный объект, здание), изложенного в письме от 26.03.2024 № Ис-ДИО/4465.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бюджетное учреждение города Омска «Центр содержания и хранения имущества» (далее – Учреждение), Администрация города Омска.
Решением от 16.01.2025 Арбитражного суда Омской области заявление удовлетворено. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Определением от 03.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Иванова Н.Е.) апелляционная жалоба Департамента возвращена в связи с отказом в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы.
Департамент обратился с кассационной жалобой на решение от 16.01.2025 Арбитражного суда Омской области.
В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела привел следующие доводы: в силу прямого запрета на отчуждение недвижимого имущества, предусмотренного пунктом 3 части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), у общества отсутствуют основания для реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения; в действиях Департамента признаков недобросовестного поведения не имеется; независимо от даты регистрации права оперативного управления на спорное помещение обществу было достоверно известно, что оно закреплено на праве оперативного управления за Учреждением, в связи с чем действует запрет на его отчуждение; заключение обществом 14.04.2022 договора аренды № 1-2/22 свидетельствует об отсутствии с его стороны возражений относительно смены арендодателя; общество, вступая с Учреждением в арендные отношения, не претендовало на выкуп имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ; наличие у арендатора преимущественных прав, обусловленных заключением с ним договора аренды, не может быть противопоставлено исключительным распорядительным полномочиям публичного собственника имущества, определяющего порядок его использования.
Общество в отзыве на заявление указало на необоснованность доводов жалобы, просило суд округа оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в отзыве на заявление.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.
Проверив в соответствии с положениями статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 04.06.2024 № ЮЭ9965-24-27536701, ООО «Дальтранс» относится к категории субъектов малого предпринимательства.
Спорное здание не включено в утвержденный Постановлением Администрации города Омска от 24.11.2020 № 696-п перечень имущества, находящегося в муниципальной собственности города Омска, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.
На основании Распоряжения Департамента от 29.03.2010 № 2663-р за муниципальным предприятием города Омска «Муниципальная недвижимость» (далее – МП г. Омска «Муниципальная недвижимость») зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание гаража.
14.04.2017 между ООО «Дальтранс» (арендатор) и МП г. Омска «Муниципальная недвижимость» (арендодатель) заключен договор № В 2062-А аренды нежилого помещения (далее – договор № В 2062-А), согласно которому спорное здание передано арендатору в пользование сроком с 14.04.2017 по 13.04.2022.
Постановлением Администрации города Омска от 14.01.2020 № 4-п «О ликвидации МП г. Омска «Муниципальная недвижимость» принято решение о ликвидации указанного лица.
Распоряжением Департамента от 24.02.2021 № 170 «О включении в состав муниципальной казны недвижимого имущества» право хозяйственного ведения МП г. Омска «Муниципальная недвижимость» на здание гаража прекращено, нежилое помещение передано 05.07.2021 в муниципальную казну города Омска.
03.09.2021 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности МП г. Омска «Муниципальная недвижимость» в связи с ликвидацией (ГРН 2215500493712).
На основании писем Департамента от 09.06.2022 № Исх-ДИО/7979, от 07.04.2023 № Исх-ДИО/4698 здание находилось в пользовании ООО «Дальтранс», последнее вносило арендную плату.
Распоряжением Департамента от 04.03.2022 № 201 «Об исключении недвижимого имущества из состава муниципальной казны города Омска и закреплении его на праве оперативного управления» здание гаража закреплено на праве оперативного управления за Учреждением (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 29.03.2022 № 55:36:000000:3179-55/092/2022-4).
14.04.2022 между ООО «Дальтранс» (арендатор) и Учреждением (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1-2/22 (далее – договор № 1-2/22) в отношении спорного здания сроком действия с 14.04.2022 по 13.04.2027.
19.03.2024 общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого здания.
Письмом от 26.03.2024 № Ис-ДИО/4465 обществу в реализации преимущественного права Департаментом отказано в связи с нахождением здания гаража в оперативном управлении Учреждения, со ссылкой на пункт 3 части 2 статьи Закона № 159-ФЗ.
Не согласившись с отказом Департамента, общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, руководствуясь положениями части 2 статьи 174, части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3, пункта 1 части 8 статьи 4, части 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, статей 4, 9, части 3 статьи 14, части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), пришел к выводу о нарушении Департаментом требований Закона № 159-ФЗ.
Суд округа полагает выводы суда первой инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, одним из которых является Закон № 159-ФЗ.
Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при одновременном соблюдении четырех условий, предусмотренных этой статьей, в частности если:
- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого Закона (пункт 1);
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 9 этого Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления (пункт 2);
- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, из системного анализа положений Закона № 159-ФЗ следует, что при обращении арендатора с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, уполномоченный орган обязан либо инициировать процедуру заключения договора купли-продажи на объект недвижимости путем заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости, принятия решения об условиях приватизации, направления заявителю проекта договора купли-продажи либо возвратить заявление о реализации преимущественного права в связи указанием причины несоответствия заявителя установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям. Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим, соответственно перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения также является закрытым.
Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Таким образом, при поступлении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Департамент обязан рассмотреть его по существу и принять одно из предусмотренных законом решений: либо подготовить проект договора купли-продажи, либо принять решение об отказе в приобретении арендуемого имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134) перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимого имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, проанализировав условия договоров № В 2062-А, 1-2/22 и обстоятельства их заключения, установив, что на момент обращения общества с заявлением о реализации права на преимущественный выкуп спорного помещения им соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ, здание находится в непрерывном пользовании общества более двух лет на основании договоров № В 2062-А, 1-2/22 и из фактического пользования с 2017 года не выбывало, задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) у общества отсутствует, приняв во внимание, что право оперативного управления Учреждения на помещение возникло и зарегистрировано 29.03.2022, то есть после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, а также за две недели до окончания срока аренды по договору № В 2062-А (13.04.2022), суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявления общества.
Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.
Отклоняя доводы Департамента о том, что спорное имущество передано в оперативное управление третьему лицу, ввиду чего не может быть передано в собственность общества на основании пункта 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 5 Информационного письма № 134 по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и статьи 10 ГК РФ суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования указанного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого объекта.
Таким образом, с учетом того, что спорное здание фактически третьему лицу не передавалось, с момента заключения договора аренды находилось в фактическом владении арендатора, передано в оперативное управление после принятия Закона № 159-ФЗ и за две недели до окончания срока аренды по договору № В 2062-А, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что факт передачи имущества в оперативное управление не может препятствовать обществу в реализации права выкупа арендуемого здания на основании положений Закона № 159-ФЗ.
Аргументы заявителя жалобы о том, что наличие у арендатора преимущественных прав, обусловленных заключением с ним договора аренды, не может быть противопоставлено исключительным распорядительным полномочиям публичного собственника имущества, определяющего порядок его использования, суд округа находит ошибочными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Департамент не обосновал необходимость передачи объекта в оперативное управление уже после возникновения у общества арендных прав на объект, подразумевающих возможность возникновения у него права на выкуп в рамках Закона № 159-ФЗ; доводы общества о направленности действий Департамента на воспрепятствование в реализации имеющегося у ООО «Дальтранс» преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения и нарушение его прав и законных интересов, не опроверг.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал незаконным отказ Департамента в приобретении арендуемого помещения, возложив на него обязанность по совершению действий, предусмотренных статьей 9 Закона № 159-ФЗ.
Аналогичный правовой подход содержится в определении Верховного суда Российской Федерации от 05.11.2024 № 305-ЭС24-10270.
Иная оценка заявителем представленных в материалы дела доказательств сама по себе обстоятельством, свидетельствующим о незаконности и необоснованности оспариваемого судебного акта, не является.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку заявитель кассационной жалобы в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины и при подаче кассационной жалобы ее не оплачивал, вопрос о распределении данных судебных расходов судом округа не рассматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 16.01.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-10137/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.Ю. Донцова
СудьиТ.А. ФИО3
ФИО1