1192/2023-21398(2)
Шестой арбитражный апе
лляционный суд
улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 06АП-3215/2023
06 июля 2023 года г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года. Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2023 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Пичининой И.Е.
судей Гричановской Е.В., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухиной К.Р.
при участии в заседании: представители не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Ивановского муниципального округа
на определение от 25.05.2023 по делу № А04-5329/2019 Арбитражного суда Амурской области
по заявлению Комитета по управлению имуществом Ивановского муниципального округа о расторжении договора аренды земельного участка (вх. № 21365 от 29.11.2022)
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Орион»,
УСТАНОВИЛ:
Определением Арбитражного суда Амурской области от 26.07.2019 по делу № А04-5329/2019 принято заявление Федеральной налоговой службы в лице УФНС России по Амурской области о признании общества с ограниченной ответственностью «Орион» несостоятельным (банкротом).
Решением суда от 19.07.2021 ООО «Орион» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Объявление о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсное производство, опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 139(7101) от 07.08.2021
Определением суда от 11.10.2021 конкурсным управляющим ООО «Орион» утвержден ФИО1.
Комитет по управлению имуществом Ивановского муниципального округа обратился в суд с заявлением:
- о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 24.06.2010 № 130/10-ЗУ (кадастровый номер 28:14:011503:9, местоположение: Амурская область, Ивановский район, общей площадью
2596097 кв.м.), заключенного между Комитетом по управлению имуществом Ивановского муниципального округа и ООО «Орион»;
- об обязании ООО «Орион» вернуть земельный участок (кадастровый номер 28:14:011503:9, местоположение: Амурская область, Ивановский район, общей площадью 2596097 кв.м.) Комитету по управлению имуществом Ивановского муниципального округа Амурской области по акту приема-передачи.
Определением суда от 06.12.2022 рассмотрение обоснованности заявления назначено на 18.01.2023 на основании статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Амурской области от 25.05.2023 в удовлетворении заявления Комитета по управлению имуществом Ивановского муниципального округа отказано.
Не согласившись с определением суда, Комитет по управлению имуществом Ивановского муниципального округа в апелляционной жалобе, принятой к производству Шестого арбитражного апелляционного суда, просит его отменить и разрешить вопрос по существу.
В обоснование ссылается на недоказанность наличия в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом.
Полагает, что допущенная арендатором просрочка оплаты арендных платежей на протяжении более трех лет является существенным нарушением условий договора.
Считает, что погашение текущей задолженности перед арендодателем не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Кроме того, указывает, что оплата долга произведена не в разумный срок.
ООО «Орион» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество не согласилось с доводами заявителя, просило оставить определение суда без изменения.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке главы 34 АПК РФ, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены либо изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы Ивановского района Амурской области № 673 от 24.06.2010 между Комитетом по управлению имуществом Ивановского муниципального округа, выступающим от имени муниципального образования Ивановский района (арендодатель) и ООО «Орион» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 130/10-ЗУ, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 28:14:011503:9, расположенный по адресу: Амурская область, Ивановский район, указанный в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2 596 097 кв.м.
Договор прошел государственную регистрацию 24.08.2010, номер регистрации 28/28-01/040/2010-185.
Срок действия договора: с 24.06.2010 по 23.06.2059 (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 1.4 договора передача земельного участка оформляется в виде акта приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами.
На основании акта приема-передачи земельного участка от 24.06.2010 арендодателем передан земельный участок арендатору.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре. Размер годовой арендной платы составляет 21 100,81 руб. За пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала.
Арендная плата исчисляется с 24.06.2010 (пункт 2.4 договора).
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по уплате арендных платежей за период с 15.10.2019 по 24.11.2022 на сумму 256 079 руб., пени в размере 79 947,12 руб., всего 388 791,48 руб., Комитет обращался в Арбитражный суд Амурской области с заявлениями о выдаче судебных приказов, с исковым заявлением о взыскании образовавшейся задолженности с должника (вынесены судебные приказы от 26.12.2019 по дела № А04-9506/2019, от 19.02.2021 по делу № А04-898/2021, решение от 29.06.2022 по делу № А04-2940/2022).
26.11.2021 арендодатель направил арендатору уведомление № 1209 о расторжении договора аренды земельного участка № 130/10-ЗУ в одностороннем порядке, в качестве причины указано на неисполнение обязательства по внесению арендных платежей в течение длительного периода времени. Для подписания соглашения о расторжении договора арендодатель предложил должнику прибыть в Комитет в течение тридцати дней со дня получения настоящего уведомления.
Перечисленные обстоятельства явились основанием для обращения Комитета на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая Комитету в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды с последующим обязанием ООО «Орион» возвратить земельный участок, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), правомерно исходил из того, что с учетом погашения должником текущих платежей по спорному договору, включения права аренды на земельный участок в конкурсную массу должника, требование заявителя о расторжении земельного участка и его возврате является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, и его удовлетворение может повлечь нарушение прав кредиторов должника на удовлетворение своих требований за счет реализации имущества ООО «Орион».
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.
В статье 619 ГК РФ указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы не отнесены.
Как верно указал суд первой инстанции, права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.
Из материалов дела следует, что должником допущено нарушение обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 130/10-ЗУ от 24.06.2010 за период с 2019 по 2022 гг., на что ссылается заявитель в качестве существенного нарушения условий договора и основания для его расторжения.
В ходе рассмотрения обособленного спора конкурсный управляющий ООО «Орион» произвел оплату задолженности по договору аренды согласно чеку по операции из мобильного приложения Сбербанк Онлайн от 14.02.2023 на сумму 256 079 руб., а также уплатил пени согласно чекам по операции из мобильного приложения Сбербанк Онлайн от 14.02.2023 на сумму 15 174,08 руб., от 12.05.2023 на сумму 79 947,12 руб.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
У апелляционного суда отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами суда первой инстанций о том, что с учетом длящегося характера арендных отношений сторон, нахождения арендатора в процедуре банкротства и погашения задолженности должником на момент рассмотрения спора в полном объеме, расторжение договора в рассматриваемом случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов его сторон, повлечет нарушение интересов кредиторов должника.
При этом, судом правомерно принято во внимание и то, что постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2033 по настоящему делу суд постановил перейти к рассмотрению дела о банкротстве ООО «Орион» по правилам параграфа 3 главы IX Закона о банкротстве применительно к банкротству сельскохозяйственных организаций. Мотивируя переход к рассмотрению дела по специальным правилам, апелляционный суд указал на необходимость выполнения задач по продовольственной безопасности в регионе, внешнеэкономическую обстановку.
Более того, из материалов дела следует, что конкурсным управляющим осуществляются мероприятия для пополнения конкурсной массы должника, в этих целях земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:14:011503:9 передан в субаренду СПССПК «ВелесПрод» по договору от 17.04.2023 сроком с 17.04.2023 по 30.11.2023.
Арендная плата за участок, полученная от субарендатора, будет направлена на обеспечения уплаты текущих платежей, в том числе и перед Комитетом по управлению имуществом Ивановского муниципального округа.
Довод заявителя жалобы о существенности допущенного должником нарушения обязательства по внесению арендной платы подлежит отклонению судом апелляционной инстанции ввиду того, что договор аренды земельного участка № 130/10-ЗУ от 24.06.2010 заключен на 49 лет, а арендатором в течение длительного периода времени (с 2010 по 2019 гг.) обязательства по внесению арендных платежей исполнялись надлежащим образом. Доказательств того, что несвоевременное внесение должником арендной платы повлекло для Комитета существенный ущерб, в материалы дела не представлено.
Погашение текущей задолженности по внесению арендных платежей явилось подтверждением того, что конкурсным управляющим предпринимаются меры для восстановления права арендодателя на получение арендной платы.
При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций в виде начисленной суммы пени, погашенной должником.
При таких обстоятельствах определение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь частью 3 статьи 223, статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Определение от 25.05.2023 по делу № А04-5329/2019 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий И.Е. Пичинина
Судьи Е.В. Гричановская
С.Б. Ротарь
Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 22.03.2023 21:50:00
Кому выдана Пичинина Ирина Евгеньевна