ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

Дело № А17-7639/2021

16 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Овечкиной Е.А.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суворовой О.С.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО2, действующего по доверенности от 20.11.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капитал»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.04.2023 по делу № А17-7639/2021,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье 37» (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН <***>; ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3,

о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Доступное жилье 37» (далее –ООО «Доступное жилье 37») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сигнал» (далее – ответчик, дольщик, ООО «Сигнал») о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Сигнал» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № Кр7-ОФ-3 от 16.05.2019 (далее – договор).

Иск основан на положениях договора, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статей 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ)разъяснениях пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и мотивирован тем, что отказ ответчика от договора является необоснованным и не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, участвует ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3).

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.04.2023 в удовлетворении требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент одностороннего отказа от договора, как и на дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию системы горячего водоснабжения и теплоснабжения спорных помещений не имели подключения к системе центрального теплоснабжения, в связи с чем односторонний отказ от исполнения договора является обоснованным.

ООО «Доступное жилье 37» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.04.2023 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

ООО «Доступное жилье 37» считает, что отказ от договора заявлен преждевременно до получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Настаивает на том, что существенность недостатков объекта должна определяться на основании выводов эксперта, а расторжение договора возможно только в судебном порядке. Считает, что ответчик не доказал факт несоответствия объекта условиям договора на дату отказа от исполнения договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик полагает, что правомерно отказался от договора, так как отсутствие отопления является существенным недостатком. Выводы суда первой инстанции ответчик считает соответствующими обстоятельствам дела; считает, что не имеет юридического значения, когда именно произведен отказ от договора – до сдачи дома ввода в эксплуатацию или после. ООО «Сигнал» ссылается на то, что единственным основанием для отказа от договора являлось отсутствие теплоснабжения, а все остальные основания были заявлены им для справки; что ввод дома в эксплуатацию не свидетельствует об отсутствии недостатков в помещении, приобретенном ответчиком.

В дополнительных пояснениях ответчик отметил, что в ходе судебного процесса истец не смог представить в материалы дела доказательства того, что им смонтировано и введена в эксплуатацию какая-нибудь система отопления в спорном помещении. Отметил, что до настоящего времени никаких систем теплоснабжения в спорном помещении нет. Уведомление об отказе от исполнения договора, датированное 12.03.2021, направлено истцу 26.03.2021 и получено им 02.04.2021. Дом сдан в эксплуатацию 24.03.2021, в связи с чем довод о том, что отказ выполнен до сдачи дома в эксплуатацию, несостоятелен.

Подробнее позиции сторон изложены письменно.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 22.06.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.06.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны и третье лицо надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) ООО «Доступное жилье 37» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – истец, податель жалобы, заявитель, ООО «Капитал»), о чем 26.06.2023 внесена регистрационная запись 2233700102128.

Определением (протокольное) Второго арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на основании статьи 158 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Сигнал» в полном объеме поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу и пояснениях к нему.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проведено без участия представителей истца и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 16.05.2019 между ООО «Доступное жилье 37» (застройщик) и ООО «Сигнал» (дольщик) заключен договор, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать объект долевого строительства дольщику по акту приема-передачи, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в полном объеме согласно пункту 2.1 договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение 7 рабочих дней с момента получения соответствующего сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора застройщик обеспечивает возведение объекта недвижимости в соответствии с разработанной проектной документацией до 31.12.2020. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: в течение шести месяцев с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно договору объектом долевого строительства является нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (раздел договора «Термины и определения»).

Также договор содержит описание технического состояния объекта долевого строительства, которому должно соответствовать помещение:

- планировка внутреннего пространства объекта согласно проекту;

- установлены пластиковые окна;

- выполнен ввод в помещение электропроводки, установлен счетчик энергопотребления;

- смонтированы сантехнические канализационные стояки и стояки холодной воды с установкой счетчика холодной воды согласно проекту;

- смонтированы системы теплоснабжения и горячего водоснабжения согласно проекту (поставка ресурсов осуществляется самостоятельно организациями-поставщиками соответствующих ресурсов и не входят в предмет договора);

- установка сантехнического оборудования и внутренних столярных изделий не предусмотрена (раздел договора «Термины и определения»).

Цена договора, сроки и порядок ее оплаты установлены разделом 2 договора, в том числе сторонами согласовано, что размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком по договору, составляет 7 645 500 рублей 00 копеек.

Согласно пункту 3.4 договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора.

В силу пункта 3.5 договора застройщик вправе самостоятельно, по своему усмотрению, вносить в проектную документацию любые корректировки и изменения, касающиеся объекта недвижимости, но не затрагивающие объекта долевого строительства. Специального уведомления или получения согласия дольщика на осуществление названных действий не требуется.

28.05.2019 произведена государственная регистрация договора.

31.07.2020 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которым внесены изменения в договор, касающиеся объекта долевого строительства и цены договора.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору объектом долевого строительства по договору является:

- нежилое помещение № 007 (по проекту), расположенное в подвальном этаже жилого дома, общей площадью 243,5 кв.м.;

- нежилое помещение № 006 (по проекту), расположенное в подвальном этаже жилого дома, общей площадью 30,4 кв.м.

Размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком по договору, составляет 12 325 500 рублей 00 копеек (пункт 2.1.3 дополнительного соглашения к договору).

Разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено 24.03.2021.

Согласно информации об отслеживании почтового отправления ООО «Доступное жилье 37» 02.04.2021 получило от ООО «Сигнал» уведомление от 12.03.2021 об одностороннем отказе от договора, направленное последним 26.03.2021.

Согласно уведомлению основанием для отказа от договора послужило существенное нарушение застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, а именно:

- не смонтированы сантехнические канализационные стояки и стояки холодной воды с установкой счетчика холодной воды;

- не смонтированы системы теплоснабжения и горячего водоснабжения;

- нежилое помещение располагается в подвале, а не на цокольном этаже, как указано в договоре;

- в процессе строительства была изменена система отопления дома с крышной газовой котельной на индивидуальные газовые котлы (для квартир) и электрические обогреватели для отопления нежилых помещений, что нарушает пункт 3.5 договора.

29.04.2021 между ООО «Сигнал» и ФИО3 был заключен договор уступки права требования, согласно которому Общество передало ФИО3 право требования к ООО «Доступное жилье 37» 7 645 500 рублей 00 копеек по договору.

Полагая, что ООО «Сигнал» неправомерно отказалось от исполнения договора, ООО «Доступное жилье 37» обратилось в суд с исковым заявлением о признании отказа незаконным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу разъяснений пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) односторонний отказ от договора или одностороннее изменение его условия является односторонней сделкой.

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в том числе, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ (часть 3 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Аналогичные положения предусмотрены в пунктах 3.3, 3.4 договора.

Ответчик считает отказ от исполнения договора обоснованным, ссылаясь на отсутствие отопления в помещении.

Апелляционный суд отмечает, что в одностороннем отказе ООО «Сигнал» ссылалось на отсутствие смонтированного теплового оборудования, сантехнических канализационных стояков, стояков холодной воды со счетчиком.

Между тем данное обстоятельство материалами дела не подтверждено, совместный осмотр сторонами проведен лишь в процессе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции. По результатам осмотра 18.01.2023 составлены акты осмотра от 22.03.2023, даны пояснения, что оборудование, указанное в уведомлении об отказе от договора, смонтировано.

ООО «Сигнал» скорректировало свою позицию, стало ссылаться на отсутствие в помещении теплоснабжения от центральной системы отопления.

В главе «Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве» Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, отражена правовая позиция, согласно которой разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела; в необходимых случаях назначается экспертиза.

Также указано, что в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

На основании изложенного, недостаток, являющийся, по мнению дольщика, основанием для расторжения договора, должен быть существенным и неустранимым, либо его устранение влечет несоразмерные финансовые и временные затраты, либо недостаток имеет возобновляемый характер.

Материалами дела подтверждается, что технологическое присоединение выполнено 02.11.2022.

В настоящем случае недостаток являлся существенным, поскольку делал помещения невозможными для эксплуатации в холодное время года.

Недостаток являлся устранимым, но возможность его устранения имелась лишь у самого застройщика. Как следует из пояснений апелляционной жалобы, возможность подключения спорного помещения к центральной системе теплоснабжения и горячего водоснабжения появилась лишь после завершения строительства прилегающих зданий, что от воли дольщика не зависело и его силами не могло было быть выполнено. При этом присоединение выполнено лишь 02.11.2022, то есть на двадцатый месяц с момента ввода объекта в эксплуатацию, что не может являться разумным сроком устранения недостатка, препятствующего эксплуатации помещения.

Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в апелляционной жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.04.2023 по делу № А17-7639/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капитал» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.А. Овечкина

ФИО4

ФИО1