Арбитражный суд Пермского края Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Пермь

19 февраля 2025 года Дело № А50-32380/23

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2025 года. Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Ивановой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шустовой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (614018, <...> ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО2 (614014, <...> ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 (393816, Тамбовская область, р-н Староюрьевский, сельское поселение Новоюрьевский сельсовет, <...>,

при участии: от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 02.05.2024, предъявлен

паспорт, диплом, от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.11.2020 года.

Определением суда от 10.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением суда от 02.05.2024 г. производство по делу А50-32380/2023 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения гражданского дела, находящегося в производстве Свердловского районного суда г. Перми № 2- 8826/2023.

Определением суда от 23.12.2024 назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу, а также рассмотрении дела по существу 21 января 2025 г.

Определением суда от 21 января 2025 производство по делу возобновлено.

Ответчик исковые требования не признает по доводам, изложенным в отзыве, отмечает, что настоящее дело связано с делом № 2-8826/2023 Свердловского районного суда города Перми. 14.11.2024 апелляционным определением гражданской коллегии Пермского краевого суда решение Свердловского районного суда города Перми отменено, по делу № 2-8826/2023 принято решение о переводе на ФИО2 прав и обязанностей покупателя ФИО1 по договору купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410653:1558, площадью 120,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, первый этаж.

Третье лицо исковые требования поддерживает по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указывает, что, в случае расторжения спорного договора аренды, будет прекращен договор субаренды № К107 от 01.01.2021 года, а также соглашение о замене стороны в договоре субаренды от 26.08.2022 года. Третье лицо на правах субаренды использует арендуемое помещение, производит арендую плату за помещение ответчику, при этом третье лицо выражает согласие заключить трехсторонний договор аренды с истцом и ответчиком.

Представители истца, третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте заседания на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие надлежаще уведомленного третьего лица с учетом положений ст. 123 АПК РФ.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие надлежаще уведомленных истца, третьего лица, на основании ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.11.2020 года между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (далее – арендодатель), с одной стороны, и ФИО2 (далее – арендатор), с другой стороны, заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение, общей площадью 120,3 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, кадастровый номер

59:01:4410653:15558 (далее – помещение) с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ, а именно: деятельности по аренде и управлению арендованным недвижимым имуществом.

Согласно п. 1.2 договора, принимаемое арендатором в пользование помещение, имущество и оборудование находятся в состоянии, обеспечивающем их нормальную эксплуатацию.

В соответствии с п. 1.3 договора, помещение, указанное в п. 1.1 договора, принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 59-БГ № 773273 от 28.02.2013 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Помещение передается арендодателем арендатору по Акту приема- передачи (приложение № 2 к договору) и считается принятым арендатором с момента подписания сторонами указанного акта. Арендодатель предоставляет арендатору право сдачи помещения в субаренду для осуществления деятельности, указанной в п. 1.1 договора с момента подписания сторонами Акта приема-передачи помещения (п. 1.4, 1.5 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора, за пользование помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 500 рублей за квадратный метр, итого 60 150 руб. в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным.

Договор заключен сроком с 28.11.2020 по 31.12.2035 года (п. 8.1 договора).

В соответствии с п. 4.2 договора, изменение условий договора, его досрочное расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон.

Согласно п. 4.3 договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем, а арендатор – принудительно выселен в пятнадцатидневный срок в случаях, если арендатор не внес арендные платежи более трех раз подряд по истечению установленного срока платежа (п. 4.3.1 договора), арендатор использует арендуемое помещение, в целом или частично, с нарушением условий договора (п. 4.3.2 договора), арендатор умышленно существенно ухудшает состояние арендуемого помещения (п. 4.3.3 договора).

Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендатора в случае, если арендуемое помещение окажется в непригодном для использования виде, в силу обстоятельств, за которые арендатор не может нести ответственность, а также по соглашению сторон (п. 4.4 договора).

01.01.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – арендатор), с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (далее – субарендатор), с другой стороны, заключен договор субаренды № К107 (далее – договор субаренды), в соответствии с п. 1.1. которого арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4410653:1558, площадью 120,3 кв.м. (далее – помещение), для использования в целях сдачи в субаренду для размещения кафе, магазина-кулинарии по реализации продукции собственного производства.

03.02.2022 ФИО5 умер, ФИО7, на основании свидетельства о праве на наследство по закону № 59АА1927109 от 30.09.2022 года, выданного нотариусом Пермского нотариального округа ФИО8, приняла в наследство 1/3 доли в праве собственности на спорное помещение.

ФИО9 на основании свидетельства о праве на наследство по закону принял в наследство 1/3 доли в праве собственности на спорное помещение.

Ответчик на основании свидетельства о праве на наследство по закону № 59АА4180525 от 16.08.2022 года приняла в наследство 1/3 доли в праве собственности на спорное помещение.

26.02.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – арендатор), индивидуальным предпринимателем ФИО6 (далее – субарендатор), и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – новый субарендатор), заключено соглашение о замене стороны в договоре субаренды № К107 от 01.01.2021 года, в соответствии с п.1.1 которого субарендатор с согласия арендатора уступает все свои права и переводит все обязанности по договору субаренды № К107 от 01.01.2021 года, заключенного в отношении нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер 59:01:4410653:1558, площадью 120,3 кв.м. новому субарендатору, а новый субарендатор обязуется принять на себя права и обязанности субарендатора.

19.01.2023 между ФИО9 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве на спорное помещение, в результате которого ФИО2 стала собственником 2/3 долей в праве собственности.

29.09.2023 между ФИО7 в лице представителя ФИО10 (далее – продавец), и ФИО1 (далее – покупатель), заключен договор купли-продажи доли 1/3 в праве на спорное помещение по цене 5 000 000 руб. Договор удостоверен нотариусом ФИО11

Переход права собственности по договору купли-продажи от 29.09.2023 зарегистрирован в ЕГРН 03.10.2023 года.

Истец 01.11.2023 направил в адрес ответчика претензию с требованием в течение десяти дней с момента получения настоящей претензии расторгнуть договор путем подписания соглашения о расторжении договора, ввиду несогласия с установленной договором арендной платой, превышения арендной платы по договору субаренды более чем в 3 раза.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Пермского края с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Факт передачи нежилого помещения в аренду подтверждается материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования.

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону к ФИО2, а также на основании договора купли-продажи доли в праве от 29.09.2023 к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 28.11.2020 года.

По общему правилу перемена арендодателя сама по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 246 ГК РФ собственник доли в праве на имущество вправе заключать договор аренды этого имущества, расторгать его или заявлять арендатору возражения относительно пролонгации договора аренды на новый срок только с согласия других собственников долей в праве на это имущество.

Сама по себе возможность получения дохода от использования помещения, находящегося в долевой собственности, соразмерно своей доле в праве, не

предоставляет право одному из собственников осуществить единоличные распорядительные действия в отношении всего помещения в целом.

Как следует из материалов дела, 01.01.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – арендатор), с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (далее – субарендатор), с другой стороны, заключен договор субаренды № К107 (далее – договор субаренды), в соответствии с п. 1.1. которого арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4410653:1558, площадью 120,3 кв.м. (далее – помещение), для использования в целях сдачи в субаренду для размещения кафе, магазина-кулинарии по реализации продукции собственного производства.

Впоследствии 26.02.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор), индивидуальным предпринимателем ФИО6 (субарендатор), и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (новый субарендатор), заключено соглашение о замене стороны в договоре субаренды № К107 от 01.01.2021 года.

В рамках заявленного иска, истцом заявлено требование о расторжении договора, ввиду несогласия истца с размером установленной арендной платы, отказа ответчика от внесения изменений в спорный договор аренды.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По общим правилам соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В п. 2 ст. 452 ГК РФ указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Долевые собственники осуществляют свои правомочия в отношении принадлежащего им имущества согласованно, что предполагает невозможность расторжения договора по инициативе одного из участников общей долевой собственности, без выражения на то воли второго участника общей собственности. Расторжение договора аренды в судебном порядке возможно по требованию арендодателя, которым в нашем случае являются оба участника общей собственности. Следовательно, с иском о расторжении договора должны

совместно обратиться оба лица, являющихся арендодателями, либо один из них, но при наличии соответствующего соглашения всех прочих участников общей долевой собственности. Данная правовая позиция подтверждается определением Верховного Суда РФ от 27.05.2016 N 303-ЭС 16-4603.

Судом установлено, что ФИО2 (ответчик по настоящему делу) обратилась в Свердловский районный суд города Перми с исковым заявлением к ФИО12, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение по договору купли-продажи доли от 29.09.2023 по цене 5 000 000 руб.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от 22.07.2024 по делу № 2-8826/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14.11.2024 решение Свердловского районного суда г. Перми от 22.07.2024 года отменено, по делу принято новое решение, исковые требования удовлетворены. Суд решил «Перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя ФИО1 по договору купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410653:1558, площадью 120,3 кв.м., расположенное по адресу <...>, первый этаж, удостоверенному нотариусом Пермского нотариального округа ФИО11». Настоящее решение явилось основанием для внесения в ЕРГН сведений о праве собственности ФИО2 на 1/3 долю на нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410653:1558, площадью 120,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Кассационной инстанцией апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14.11.2024 оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 оставлена без удовлетворения.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В статье 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1- ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные акты - решения, определения, постановления судов обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Часть 1 статьи 16 АПК РФ устанавливает, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и

исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

На основании изложенного, право собственности 1/3 доли спорного помещения принадлежит ФИО2, таким образом, ответчик единолично владеет на праве собственности спорным помещением.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу № 8826/2023, и не подлежат доказыванию вновь на основании пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Таким образом, ФИО1 на основании Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14.11.2024 по делу № 2-8826/2023 (2-1948/2024) выбыл из правоотношений по договору аренды от 28.11.2020. На момент вынесения настоящего решения истец не является собственником 1/3 доли нежилого помещения, общей площадью 120,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:4410653:15558. Следовательно, у истца отсутствуют основания для предъявления исковых требований о расторжении спорного договора аренды помещения.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, на основании изложенного, исковые требования о расторжении договора аренды от 28.11.2020, заявленные ФИО1, не подлежат удовлетворению по причине отсутствия у истца легитимации на обращение в суд с данными исковыми требованиями.

С учетом ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по оплате государственной пошлины, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, возмещению не подлежат, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.А. Иванова