Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А24-6159/2024

24 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,

апелляционное производство №05АП-2242/2025

на решение от 25.03.2025 судьи Т.А. Арзамазовой

по делу № А24-6159/2024 Арбитражного суда Камчатского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения №АМ-7544-10/2022 от 21.02.2022,

при участии:

от истца (посредством веб-конференции): ФИО2, по доверенности от 30.04.2024, сроком действия на 5 лет, паспорт;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 01.10.2023, сроком на 3 года, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ООО «Альфа-М», ответчик, общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения №АМ-7544-10/2022 от 21.02.2022.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 25.03.2025 отказано в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП ФИО1 обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что судом первой инстанции необоснованно не учтено, что в данном случае арендатор является сильной стороной договора, предложившей свои условия, форма договора №AM-7544-10/2022 от 21.02.2022 и его условия подготовлены и представлены на подписание ИП ФИО1 арендатором, который категорично настаивал на разработанной им типовой форме договора. Полагает, что суд не учел несоразмерность объема преимуществ арендатора, которые он получил при заключений договора по предложенной им форме.

Кроме того, по мнению апеллянта, суд неверно оценил мотивы истца, побудившие его обратиться в суд. Так, обращаясь в суд с иском, истец указал, что в существующем виде договор является обременительным в виду нарушения баланса интересов сторон (касательно возможности отказа от договора, несоразмерности ответственности, формальности условий о повышении арендной платы), что заставило предпринимателя обратиться к ответчику для установления более гибких условий, обеспечивающих необходимый баланс в изменчивой экономической обстановке.

Поясняет, что не согласен не с размером арендной платы как таковым, а с формальностью данного условия договора (пункт 3.2), которое, несмотря на длительность обременения (10 лет), поставлено в зависимость исключительно от волеизъявления арендатора, о чем арендодатель на момент заключения договора не предполагал.

Отмечает, что ответчик отказался от переговоров с истцом относительно договорных условий, предложив только разовое повышение арендой платы на 5%, которым затем в суде первой инстанции пользовался как доказательством вести переговорный процесс с истцом, в то время как принять действительные меры по урегулированию разногласий и обеспечению баланса интересов сторон не намеревался.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 17.06.2025.

Через канцелярию суда от ООО «Альфа-М» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 17.06.2025 представитель ИП ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ООО «Альфа-М» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, обжалуемое решение просил оставить без изменения.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

На основании договоров купли-продажи недвижимого имущества истец является собственником помещения, назначение: нежилое, наименование: магазин, площадь 349,6 кв.м, этаж 1, местоположение объекта: <...>/1, 65/1, 102-109, кадастровый номер объекта 41:01:0010116:18011.

21.02.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, по условиям которого в пользование арендатору передано помещение, назначение: нежилое, площадью 349,6 кв.м, этаж №1, кадастровый номер 41:01:0010116:18011, находящееся по адресу: Петропавловск-Камчатский городской округ, ул.Войцешека, д.3а, пом. 52-60, 64/1, 65/1, 102-109.

Согласно пункту 1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 310 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель (пункт 3.1.1). Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2).

Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Камчатского края, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмом с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора (пункт 3.2).

В силу пункта 5.1 договора срок договора аренды составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю. В пункте 5.3 договора сторона предусмотрели возможность прекращения его действия по окончании срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Основания и порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон согласованы в пунктах 5.4-5.7 договора.

Во исполнение заключенного договора объект аренды передан в пользование ответчику, 15.03.2022 договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Камчатскому краю в установленном порядке.

В июле 2024 года истец обратился к ответчику с письмом, в котором указывал на необходимость повышения арендной платы в связи с повышением рыночных цен на аренду помещений. Письмом от 23.07.2024 ответчик от заключения дополнительного соглашения к договору отказался со ссылкой на отсутствие оснований для повышения арендной платы.

26.10.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление, в котором предложено пересмотреть условия договора о размере арендной платы, порядке ее повышения, предусмотреть возможность уменьшения срока аренды до одного года, а также возможность и порядок отказа от договора арендодателем. В случая несогласия с условиями истца ответчику предложено расторгнуть договор с 01.02.2025.

Письмом от 25.11.2024 ответчик предложил истцу пересмотреть условие о размере арендной платы и повысить ее до 325 500 рублей, однако дополнительное соглашение сторонами заключено не было. Поскольку соглашение о добровольном досрочном расторжении договора аренды сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм права расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ).

Следовательно, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении спорных договоров подлежат доказыванию следующие обстоятельства: нарушение условий договора и квалификация характера такого нарушения как существенного.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя договор аренды №АМ-7544-10/2022 от 21.02.2022 не предусматривает.

Как указал истец по тексту апелляционной жалобы, заявленные требования о расторжении договора мотивированы тем, что в существующем виде договор является обременительным в виду нарушения баланса интересов сторон. В частности, предприниматель ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: переезд арендодателя на постоянное место жительства в Московскую область, изменение экономической и политической ситуации в стране.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 Постановления от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

По смыслу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 24.02.2004 №3-П, определении от 04.06.2007 №320-О-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии заключения договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности.

Учитывая изложенное, апелляционный суд находит, что заключая оспариваемый договор, ИП ФИО1, осуществляющий предпринимательскую деятельность, для которого действующим законодательством установлен повышенный стандарт осмотрительности, при должной степени заботливости самостоятельно несет риск негативных последствий, добровольно принятых условий договора.

Изменение истцом места жительства, а равно изменение политической и экономической ситуации в стране не являются основаниями для расторжения договора аренды. Истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что указанные обстоятельства были вызваны какими-либо экстраординарными факторами и повлияли на возможность исполнения договора аренды истцом, как и доказательства того, что начало СВО, санкционное давление недружественных стран, а равно иные, имевшие место в 2022 – 2024 году изменения в жизни страны, повлияли на рыночные цены права аренды и сроки сдачи в аренду нежилых помещений на территории Камчатского края.

Как верно отмечено судом первой инстанции, изменение истцом мнения относительно экономической целесообразности сделки не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку заключая договор, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды. Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

С учетом оценки рынка аренды недвижимости, согласно отчету ООО «Дальневосточная торговая компания» №01/05-24 от 20.05.2024, рост стоимости права аренды не существенно превысил размер инфляции, установленный Росстатом на уровне 11,94% за 2022 год, 7,42% за 2023 год и 9,52% за 2024 год.

Рост стоимости права аренды в рассматриваемом случае не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора предусмотрели обстоятельства возможной инфляции. Сам по себе рост стоимости права аренды не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке. Обстоятельства, связанные с ростом рыночной стоимости права аренды, с которыми истец связывает необходимость расторжения договора, имели место как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения.

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства. Между тем, подписав договор аренды без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе, с порядком изменения арендной платы. Несогласие истца с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ как основание расторжения договора в судебном порядке по требованию стороны.

Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», при разрешении споров, возникающих из договоров, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными, также необходимо учитывать нарушают ли спорные условия существенным образом баланс интересов сторон.

Повторно проанализировав условия договора аренды №АМ-7544-10/2022 от 21.02.2022, коллегия поддерживает вывод об их соответствии правовой цели обязательства и отсутствии нарушения баланса интересов сторон.

Из материалов дела не следует, что истец при заключении находился в вынужденном положении заключить именно данный договор аренды с конкретным арендатором, в связи с чем отсутствуют основания для применения к правоотношениям сторон такой меры как расторжение гражданско-правового договора. Доказательства того, что арендатором совершались действия с намерением причинить вред арендодателю, в материалах дела также отсутствуют. Несогласие апеллянта с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе его фактического исполнения, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора в судебном порядке.

Доводы апелляционной жалобы о наличии сложностей в осуществлении контроля над использованием и содержанием здания, в котором находятся арендуемые помещения в связи со сменой места жительства, подлежат отклонению, поскольку также не являются основанием для расторжения договора в судебном порядке. Истец является собственником нескольких помещений, расположенных в различных субъектах РФ, в том числе, не совпадающих с его местом жительства, Вместе с тем, доказательств, позволяющих оценить сложность управления недвижимым имуществом, не предоставлено, в частности, апеллянтом не приведены различия между осуществлением контроля над недвижимым имуществом, расположенным на территории Камчатского края, при условии проживания правообладателя на территории Московской области, равно как и контроля над недвижимым имуществом, расположенным в Московской области, при условии проживания правообладателя на территории Камчатского края.

Доводы об отсутствии возможности реализовать объект с имеющимся обременением в виде долгосрочного договора аренды, также не подтверждены истцом. В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии причинно-следственной связи между заключенным сторонами договором аренды и отказом потенциальных покупателей от сделки.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 25.03.2025 по делу №А24-6159/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына