3а-26/2025 УИД 62OS0000-01-2024-000437-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 ноября 2025 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием

представителя административного истца ФИО1,

единого представителя административных ответчиков ФИО2,

при секретаре Линьковой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело №3а-26/2025 по административному иску ООО «Автовест» к ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» и Минимущества Рязанской области об оспаривании решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация г. Рязани, ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, ФИО3),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Автовест» обратилось в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 29.08.2024 №ОРС-62/2024/000355 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 14 308 000 рублей по состоянию на 21.06.2024 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что ООО «Автовест» является собственником вышеуказанного участка, кадастровая стоимость которого согласно постановлению Минимущества Рязанской области от 03.10.2022 №25-П по состоянию на 01.01.2022 составляет 34 007 791,44 рубля.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 29.08.2024 №ОРС-62/2024/000355 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости согласно отчету <скрыто>

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного объекта завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованное, указал на нарушение его прав, как налогоплательщика.

Определениями суда от 06.09.2024 и 20.10.2025 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация г. Рязани и ФИО3

Административный ответчик ГБУ РО «Центр ГКО» представил письменные возражения относительно административного иска, указав, что отчет <скрыто> с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия на принятие оспариваемого решения, процедуру и порядок его принятия.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования.

Единый представитель административных ответчиков по доверенностям –ФИО2, в судебном заседании возразила против удовлетворения административного иска.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц: ФИО3, ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, администрации г. Рязани, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск не подлежащим удовлетворению, по следующим мотивам.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ предоставляет юридическим лицам и гражданам право обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Из материалов дела судом установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в собственности административного истца ООО «Автовест» находился земельный участок с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метра, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: <скрыто> расположенный по адресу: <адрес> (л.д.25-28 в томе 1).

09.10.2025 право собственности на вышеуказанный земельный участок по договору купли-продажи перешло к заинтересованному лицу ФИО3

Государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Рязанской области была проведена ГБУ РО «Центр ГКО» по состоянию на 01.01.2022 года.

Согласно Постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 03.10.2022 №25-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 34 007 791 рубль 44 копейки. Сведения об этой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 18.01.2023, дата начала их применения – 01.01.2023 года (л.д.29 в томе 1).

01.08.2024 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ООО «Автовест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости. С указанным заявлением в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ ООО «Автовест» представило подготовленный <скрыто> об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 14 308 000 рублей по состоянию на 21.06.2024 года.

29.08.2024 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2024/000355 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (л.д. 42-51 в томе 1).

В частности бюджетное учреждение указало, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж оценщик подобрал как наиболее сопоставимые с объектом оценки 3 предложения с удельным показателем цен предложения в диапазоне 625 – 778 рублей, в соответствии с определенным сегментом рынка объекта оценки – земельные участки под индустриальную застройку. Вместе с тем, в открытом доступе имеются сопоставимые с объектом оценки аналоги, актуальные на дату оценки с более высоким удельным показателем цены предложения, которые оценщик не представил в анализе сегмента рынка объекта оценки. Также в решении бюджетного учреждения приведены доводы о неполном анализе оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки, об отсутствии обоснования оценщиком значений корректировок на местоположение из расширенного интервала для объекта-аналога №3, на наличие электроснабжения. Помимо этого, в отчете выявлены опечатки и технические ошибки.

05.09.2024 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ООО «Автовест» подало административное исковое заявление в суд.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение подписано ведущим кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Следуя разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, для проверки доводов представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии отчета <скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости земельного участка, 20.09.2024 судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <скрыто>

В соответствии с экспертным заключением <скрыто>, подготовленным экспертом <скрыто>, отчет <скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности, т.к. при составлении этого отчета оценщиком допущены ошибки, связанные с использованием неполных сведений, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в том числе отмеченные в решении бюджетного учреждения:

-на странице 66 в расчетной таблице неверно указаны адрес, кадастровый номер, вид разрешенного использования объекта оценки, а также дата оценки;

-анализ рынка сегмента объекта оценки выполнен не в полном объеме, на момент оценки на рынке присутствовали сопоставимые с объектом оценки аналоги, которые не отражены в таблице предложений;

-оценщиком не обосновано значение корректировки на местоположение из расширенного интервала.

Выявив в отчете нарушения, вследствие которых рыночная стоимость объекта оценки может быть существенно искажена, эксперт провел собственное исследование в части расчета рыночной стоимости объекта оценки и сделал вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.06.2024 составляет 39 794 000 рублей.

Не соглашаясь с определенным экспертом размером рыночной стоимости объекта оценки, сторона административного истца представляла письменные возражения, заключение (рецензию) оценщика <скрыто> заявляла ходатайства о назначении дополнительной, повторной экспертиз. В обоснование возражений приведены доводы о несопоставимости объекту оценки использованных экспертом объектов-аналогов, о неприменении им корректировок на местоположение в пределах города, относительно автомагистралей, некачественный анализ количественных и качественных характеристик аналогов и объекта оценки.

Для выяснения вопросов о влиянии указанных в возражениях представителя административного истца и рецензии обстоятельств на размер итоговой рыночной стоимости земельного участка, судом получены письменные пояснения эксперта, были назначены в порядке части 1 статьи 83 КАС РФ и проведены две дополнительные судебные оценочные экспертизы.

В письменных пояснениях и дополнительных экспертных заключениях № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт <скрыто> указал на то, что обстоятельства, изложенные в возражениях представителя административного истца и рецензии оценщика ФИО4, не влекут изменение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, установленной в экспертном заключении <скрыто>, подтвердил, что по состоянию на 21.06.2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 39 794 000 рублей.

Оценивая письменные пояснения эксперта и заключения проведенных судебных экспертиз, суд приходит к выводу о том, что они не вызывают сомнений в достоверности.

Суд полагает, что экспертные заключения (основное и дополнительные) соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", даны в письменной форме, содержат подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленным заключениям судебных оценочных экспертиз у суда не имеется, поскольку они являются достоверными и допустимыми доказательствами.

Эксперт ФИО10 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете <скрыто> ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, сторонами не опровергнуто.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Автовест» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Автовест» не нарушает. Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения незаконным отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требование ООО «Автовест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализ рынка проведён экспертом ФИО11 с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке земельных участков Рязанской области на дату оценки по сегменту «Производственная деятельность» и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Затратный и доходный подходы экспертом не применялись.

Определенная в экспертном заключении <скрыто> итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Отклоняя довод стороны административного истца о неприменении корректировок на местоположение в пределах города, эксперт указал, что все аналоги равнозначны с объектом оценки, поскольку изначально отбирались только из зоны производственной застройки (П1) города Рязани.

Утверждения эксперта о сопоставимости примененных аналогов и объекта оценки по таким критериям, как местоположение в пределах города, относительно автомагистралей, возможности подключения коммуникаций, подтверждаются приведенными в экспертных заключениях скриншотами объявлений, фотоматериалами, данными публичной кадастровой карты, карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Рязани.

Вопреки возражениям представителя административного истца, подробный анализ рынка недвижимости, аналогичной оцениваемой, приведен на страницах 28-30 экспертного заключения <скрыто>; на страницах 8-21 этого же экспертного заключения содержится подробное сравнение по фактору местоположение и вид разрешенного использования. Вся существенная информация подтверждена экспертом ссылками на источники.

Мнение представителя административного истца о том, что аналог №3 относится к более дорогому сегменту земельных участков коммерческой застройки, опровергается приведенными экспертом данными о диапазоне цен земельных участков производственной застройки в г. Рязани: от 500 до 3500 рублей за кв. метр. Цена за единицу площади аналога №3 (3453 рубля за кв. метр) не превышает данного диапазона, а удельная стоимость земельных участков коммерческой застройки значительно выше – от 6000 до 27 000 рублей за кв.метр (стр.16 в заключении <скрыто>).

Аргументы стороны административного истца о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была значительно меньше в предыдущем туре оценки, о том, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был продан ФИО3 за 9 496 000 рублей, сами по себе не свидетельствуют о допущенных экспертом ошибках при определении рыночной стоимости на иную дату – 21.06.2024 года.

Определенная экспертом итоговая средневзвешенная стоимость объекта оценки - 2200 рублей за кв.метр, находится в рамках вышеуказанного диапазона стоимости земельных участков производственной застройки г. Рязани (от 500 до 3500 рублей за кв.метр), значение коэффициента вариации - 7,7 %, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов, верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

На все представленные по административному делу замечания экспертом даны ответы в письменных пояснениях и дополнительных экспертных заключениях, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Поскольку противоречий в выводах эксперта <скрыто> не имеется, обоснованность заключения эксперта сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, предусмотренные частью 2 статьи 83 КАС РФ, суд не усматривает. Несогласие административного истца с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Из текста административного искового заявления следует, что целью обращения административного истца в суд является снижение платежей по земельному налогу, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Оснований для установления кадастровой стоимости в соответствии с отчетом об оценке суд не нашел, поскольку заключением эксперта установлено, что отчет об оценке составлен с нарушением требований законодательства в области оценочной деятельности.

Установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающем оспариваемую кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо в рассматриваемом случае.

С учетом изложенного, суд отказывает и в удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ООО «Автовест» о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» №ОРС-62/2024/000355 от 29 августа 2024 года, а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2024 года, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья- В.Н. Логвин

Решение в окончательной форме изготовлено судом 20 ноября 2025 года.