РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года г. Елец

Елецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего - судьи Рыжковой О.В.

при ведении протокола помощником судьи Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-477/2022 г. по иску ФИО1 к администрации Елецкого муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства и о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, по иску прокурора Елецкого района в интересах муниципального образования - Елецкого муниципального района и неопределенного круга лиц к ФИО1 о признании постройки самовольной, ее сносе и признании недействительным зарегистрированного права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Елецкого муниципального района Липецкой области о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка в д. <адрес> для завершения строительства объекта дорожного сервиса. В обоснование иска сослался на то, что по результатам торгов ему был предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок с кадастровым номером № площадью 2014 кв.м. по указанному выше адресу для строительства объекта придорожного сервиса. На данном участке на основании разрешения на строительство им возведен объект незавершенного строительства (здание магазина сопутствующих товаров с автомастерской) площадью застройки 415,8 кв.м. со степенью готовности 6%. Апелляционным определением Липецкого областного суда от 08.11.2021 г. договор аренды земельного участка с КН № признан недействительным. Поскольку объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер №) и на него зарегистрировано право собственности ФИО1, последний обратился в администрацию Елецкого муниципального района с заявлением о предоставлении ему этого же земельного участка однократно в аренду без проведения торгов сроком на 3 года для завершения строительства объекта. Однако, письмом от 14.07.2022 г. администрация Елецкого муниципального района отказала ФИО1 в удовлетворении заявления. Этот отказ ФИО1 считает незаконным, просил обязать администрацию Елецкого муниципального района в соответствии с подп. 2 п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставить ему земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Прокурор Елецкого района в интересах муниципального образования – Елецкого муниципального района обратился в суд с иском к ФИО1 о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства с КН № и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 Указал, что ФИО1, действуя недобросовестно, зная о признании договора аренды земельного участка с КН № недействительным, обратился в орган регистрации прав за регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства, а после регистрации за ним права собственности – в администрацию Елецкого муниципального района с заявлением о предоставлении того же земельного участка в аренду без проведения торгов.

Оба дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 увеличил предмет иска требованием о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства - здание магазина сопутствующих товаров с автомастерской площадью застройки 415,8 кв.м. со степенью готовности 6%. В остальном поддержал иск.

Представитель истца ФИО2 дополнительно пояснил, что поскольку прокурор просит признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, он в целях защиты просит суд признать за ним это право. Объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой, поскольку возведен на отведенном земельном участке, на который выдан градостроительный план, и с разрешением на строительство. ФИО1 не знал и не мог предполагать о том, что действия администрации Елецкого муниципального района при проведении торгов по продаже права аренды земельного участка являлись недобросовестными; внес арендную плату. Последующая отмена разрешения на строительство не влечет за собой признание недвижимого имущества самовольной постройкой.

Прокурор Елецкого района в судебном заседании после изменения предмета иска просил признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства с КН №; обязать ФИО1 осуществить снос данной самовольной постройки; признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации его права.

Помощник прокурора Елецкого района Пиляев Н.С. поддержал уточненный иск в полном объеме.

Ответчик по иску ФИО1 – администрация Елецкого муниципального района в лице представителя ФИО3 иск не признала, пояснила, что истец ссылается на подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, однако, эта норма применима в случае, если истек срок действия договора аренды земельного участка. В данном случае договор аренды признан судом недействительным. В отсутствие правоустанавливающего документа на землю возведенная ФИО1 постройка является самовольной. Регистрация права собственности произведена незаконно. При этом ФИО3 поддержала требования прокурора о сносе самовольной постройки ФИО1

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Росреестра по Липецкой области и ФГБУ «ФКП» Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились. Представитель Управления Росреестра по Липецкой области ФИО4, просившая рассмотреть дело в ее отсутствие, в письменном возражении на иск прокурора указала, что постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный объект проведены 10.12.2021 г. при наличии действующего разрешения на строительство. Решение суда о признании договора аренды земельного участка недействительным получено филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области 30.11.2021 г., введено как документ, полученный в порядке межведомственного взаимодействия во ФГИС ЕГРН. В течение 15 рабочих дней соответствующие сведения должны быть внесены в ЕГРН, и 21.12.2021 г. запись о погашении договора аренды была внесена. Оснований для отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права по состоянию на 10.12.2021 г. не было.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п.1)

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп.10 п.2);

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп.2 п.5).

Таким образом, по действующему законодательству условиями предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов являются: 1) расположение на этом участке объекта незавершенного строительства; 2) цель предоставления - для завершения строительства данного объекта; 3) истечение срока действия ранее заключенного договора аренды этого же земельного участка; 4) в суд не заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов либо в удовлетворении такого требования отказано либо объект не продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах; 5) ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников.

Как установлено судом, 01.06.2020 года между администрацией Елецкого муниципального района Липецкой области и ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка с кадастровым номером № площадью 2014 кв.м. по адресу д. <адрес> для строительства объекта придорожного сервиса, сроком на 20 лет, до 31.05.2040 года. В тот же день по акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

14.05.2021 г. ФИО1 администрацией Елецкого муниципального района выдано разрешение на строительство здания магазина сопутствующих товаров с автомастерской на указанном выше земельном участке.

При этом в апреле 2021 г. прокурор Елецкого района обратился в суд с иском к администрации Елецкого муниципального района и ФИО1 о признании недействительной ничтожной сделки – договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления положения, существовавшего до совершения сделки, и приведения сторон в первоначальное положение, об исключении из ЕГРН записи об ограничении (обременении) права на земельный участок с КН…№ в виде аренды по договору аренды от 01.06.2020 г. № 41.

Апелляционным определением Липецкого областного суда от 08.11.2021 г. отменено решение Елецкого районного суда от 15.07.2021 г., договор аренды земельного участка с КН…№, заключенный 01.06.2020 года между администрацией Елецкого муниципального района Липецкой области и ФИО1 признан недействительным; применены последствия недействительности сделки, из ЕГРН исключены сведения об ограничении (обременении) права на указанный земельный участок в виде аренды по договору аренды земельного участка от 01.06.2020 г.

Несмотря на указанные обстоятельства, 01.12.2021 г. ФИО1 обратился в муниципальный отдел по г. Ельцу и Елецкому району Управления Росреестра по Липецкой области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на возведенный им на земельном участке с КН…№ объект незавершенного строительства площадью застройки 415,8 кв.м.

10.12.2021 г. этот объект поставлен на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности ФИО1 При этом из Единого государственного реестра не была исключена запись об ограничении (обременении) права на земельный участок с КН…№ в виде аренды по договору от 01.06.2020 г.

10.06.2022 г. ФИО1 обратился в администрацию Елецкого муниципального района с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с КН…№, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства, для завершения его строительства, со ссылкой на положения ст.39.6 Земельного кодекса РФ. Указал, что администрация Елецкого района, как уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока договора аренды №41 от 01.06.2020 г. не обратилась в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Днем прекращения действия договора аренды земельного участка считает 08.11.2021 г. (дату принятия судм апелляционного определения).

В письме от 14.07.2022 г. администрация Елецкого муниципального района отказала ФИО1 в его заявлении, поскольку на момент подачи им заявления о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства у него (ФИО1) отсутствовали права на земельный участок. Соответственно, возведенное строение является незаконным.

Суд находит этот отказ обоснованным. Ссылка ФИО1 и его представителя на подп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ ошибочна, поскольку срок действия заключенного 01.06.2020 г. договора аренды земельного участка с КН…540 не истек.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ этот договор недействителен с момента его заключения, т.е. с 01.06.2020 г.

Исходя из буквального содержания подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов уполномоченный орган вправе обратиться в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона.

Договор прекращает действие в случае истечения срока его действия либо расторжения по соглашению сторон, в одностороннем порядке и в судебном порядке.

Договор аренды земельного участка с КН…№ не расторгался ни одним из указанных способов. Юридические последствия его заключения 01.06.2020 г. считаются не наступившими. Все переданное по данному договору должно быть возвращено, все правоотношения, находящиеся в причинно-следственной связи с этим договором, не действуют.

Таким образом, у ответчика – администрации Елецкого муниципального района не было необходимости требовать изъятия объекта незавершенного строительства, возведенного ФИО1 Орган местного самоуправления воспользовался иным способом защиты права через обращение к прокурору Елецкого района.

По смыслу п.21.5 ст.51 ГрК РФ право осуществлять строительство имеет только правообладатель земельного участка.

Коль скоро договор аренды не влечет юридических последствий, то объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке, хотя и в соответствии с разрешением на строительство, не обладает признаком легитимности.

Постановлением администрации Елецкого муниципального района №111 от 04.03.2022 г., опубликованном в районной газете «В краю родном» 24.03.2022 г., прекращено действие разрешения на строительство от 14.05.2021 г., выданное ФИО1

Он обязан освободить земельный участок и возвратить его органу местного самоуправления.

Ссылка истца на то, что принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, верна, но только для тех случаев, когда публичный орган злоупотребляет правом арендодателя отказаться от договора аренды земельного участка.

Как указано выше, срок действия договора аренды земельного участка с КН…№ не истекал, и администрация Елецкого муниципального района не отказывалась от договора аренды.

Одним из принципов гражданского законодательства является добросовестность участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении, защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей (п.3 ст.1 ГК РФ).

Устанавливая пределы осуществления гражданских прав, статья 10 ГК РФ не допускает заведомо недобросовестное их осуществление (злоупотребление правом).

Будучи ответчиком по делу о признании договора аренды недействительным, ФИО1 начал строительство на земельном участке, полагая, что наличие на нем объекта недвижимости предоставит ему права на землю. При этом в ходе рассмотрения дела №2-241/2021 ни в одном судебном заседании не упомянул о возведении фундамента на спорном земельном участке. Эти действия нельзя считать разумными и добросовестными, а потому суд не только отказывает ФИО1 в защите его права, но и применяет требуемые прокурором Елецкого района меры в виде возложения обязанности снести объект незавершенного строительства.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу… (п.2).

Поскольку прав на земельный участок с КН № у ФИО1 нет, объект незавершенного строительства с КН № должен быть снесен.

По смыслу п.4 ст.222 ГК РФ орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки, право собственности на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

В этой связи администрация Елецкого муниципального района 20.07.2022 г. обратилась к прокурору Елецкого района с просьбой принять меры прокурорского реагирования в отношении действий ФИО1, а также сотрудников филиала ФГБУ «ФКП» Росреестра по Липецкой области, по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

В данном случае возведением самовольной постройки нарушаются требования закона, интересы муниципального образования – Елецкого муниципального района, а также неопределенного круга лиц, поскольку принять участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с КН…540 вправе любое лицо, а нахождение на участке объекта незавершенного строительства ограничивает права лиц, не являющихся собственниками такого объекта (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Законом не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание объекта самовольной постройкой.

Поэтому, соглашаясь с позицией прокурора, что объект незавершенного строительства, зарегистрированный за ФИО1, имеет признаки самовольной постройки, для восстановления имущественных прав муниципального образования и неопределенного круга лиц суд возлагает на ФИО1 обязанность по освобождению земельного участка от этой постройки путем ее сноса.

При определении срока выполнения этой обязанности суд учитывает как время, необходимое для вступления данного решения в законную силу, так и наступление зимнего сезона, затрудняющего работы по демонтажу, поэтому устанавливает ФИО1 срок сноса объекта до 1 июля 2023 г.

Согласно п.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

На момент обращения ФИО1 с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права (01.12.2021 г.) у него имелось разрешение на строительство здания магазина сопутствующих товаров с автомастерской. Однако, у него не было не только правоустанавливающего документа на земельный участок с КН№, но и самого права на этот участок.

Поскольку государственный регистратор не располагал такой информацией, и из Единого государственного реестра недвижимости не была исключена запись об ограничении (обременении) права на земельный участок с КН№ арендой по договору от 01.06.2020 г. (несмотря на то, что 29.11.2021 г. в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Липецкой области» поступила копия вступившего в законную силу решения по делу №2-241/2021), 10.12.2021 г. процедура государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства с КН… № была проведена.

Однако, наличие государственной регистрации права собственности в данном случае не исключает признания объекта незавершенного строительства с КН…1434 самовольной постройкой.

Последствием принятия судом решения о сносе должно стать прекращение права собственности на объект, и снятие его с кадастрового учета.

В этом случае достигается та правовая цель, которую преследовал прокурор, обращаясь с настоящим иском в суд.

Поскольку прокурор освобожден от уплаты судебных расходов, с ответчика ФИО1 подлежит взысканию в бюджет государственная пошлина (ст.103 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска к администрации Елецкого муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства и о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Иск прокурора Елецкого района в интересах муниципального образования - Елецкого муниципального района и неопределенного круга лиц к ФИО1 о сносе самовольной постройки удовлетворить.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу д. <адрес>, от объекта незавершенного строительства степенью готовности 6%, площадью застройки 415,8 кв.м. с кадастровым номером № путем его сноса в срок до 1 июля 2023 г.

Решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с КН № и снятия указанного объекта с государственного кадастрового учета.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Елецкого муниципального района государственную пошлину в сумме 400 руб.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Елецкий районный суд.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2022 г.

Судья: