Решение по делу № 2-2614/2022 от 26.10.2022 - о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии.

к делу 2-2614/2022

УИД 23RS0003-01-2022-004791-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г-к. Анапа «26» октября 2022 г.

Анапский городской суд Краснодарского края в составе

Председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Шегян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования г-к. Анапа о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрация муниципального образования г-к. Анапа о сохранении в реконструированном состоянии объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды.

На земельном участке расположено капитальное здание, строительство которого осуществлялось ФИО1 на основании уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта № от 28.09.2018г.

На основании декларации об объекте недвижимости, технического плана здания от 16.04.2019г. зарегистрировано 11.04.2022 г. право собственности истца на спорный объект со следующими техническими характеристиками: площадь 567 кв.м., количество этажей 3, назначение: нежилое, год постройки 2019, кадастровый №.

В дальнейшем, без оформления в установленном законом порядке разрешительной документации истцом произведена реконструкция указанного здания, в ходе которой изменились его площадь и функциональное назначение.

ФИО1 обращался в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, в чем ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд.

Поскольку реконструированный капитальный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствует виду разрешенного использования указанного земельного участка, требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа, строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы смежных землепользователей, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ФИО1 просит сохранить его в реконструированном состоянии и указать, что вынесенный судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию и регистрации за истцом права собственности на спорный объект.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о дата и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности КМВ исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просит суд их удовлетворить.

Представитель администрации муниципального образования г-к. Анапа КТВ иск ФИО1 не признала, просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указав, что спорный объект не соответствует разрешительной документации в части своих размеров, площади застройки и функционального назначения. ФИО1 не обращался в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию вышеуказанного здания, соответственно оно отвечает критериям самовольной постройки, установленным нормами статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

По мнению ответчика, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 19.05.2014г. №, договоров от 22.10.2014г., от 17.07.2018г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.05.2014г. № в долгосрочном арендном пользовании ФИО1 находится земельный участок площадью 996 кв.м. с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения поселка коттеджей, расположенное по адресу: <адрес>. Право аренды ФИО1 в отношении земельного участка зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Согласно выпискам из Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № (с последующими изменениями и дополнениями), земельный участок с кадастровым номером № по вышеуказанному адресу расположен в территориальной зоне «Ж-СПР. Зона смешанной плотной жилой застройки», основными видами разрешенного использования земельных участков которой являются «для индивидуального жилищного строительства», «гостиничное обслуживание». Данный земельный участок находится в границах II зоны горно-санитарной зоны охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, а также в границах территории периодического подтопления, 3,4,5,6,7 подзон приаэродромной территории.

В сентябре 2018 г. (точная дата не указана) ФИО1 оформлен чертеж плана земельного участка, а также схема планировочной организации земельного участка, согласно которым предусмотрено строительство на нем жилого дома с отступами от межевой границы – 3,0 м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлено в администрацию муниципального образования г-к. Анапа уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке со следующими параметрами застройки: количество надземных этажей – 3, предельная высота – 12,0 м., отступы от межевой границы – 3,0 м., площадь застройки – 45,10%.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ спорный объект обладает следующими техническими характеристиками: назначение - «нежилое», наименование – «нежилое здание», количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, общая площадь – 567,0 кв. м.

В дальнейшем, истцом ФИО1 произведена ДД.ММ.ГГГГ в упрощенном порядке государственная регистрация права собственности на объект капитального строительства: назначение – «нежилое», наименование – «нежилое здание», количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, общая площадь – 567кв.м., кадастровый № (запись регистрации №).

Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что основанием для указанной государственной регистрации послужила декларация об объекте недвижимости от 16.04.2019 г., содержащая технические характеристики здания, аналогичные характеристикам, указанным в техническом плане от 16.04.2019 г.

Согласно техническому плану от 05.05.2022 г. спорный объект обладает следующими техническими характеристиками: назначение - «нежилое», наименование – «нежилое здание», количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, общая площадь – 1139,1 кв. м.

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 Гражданско-процессуального кодекса РФ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО2 от 10.10.2022 г. № следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> расположено трехэтажное (количество этажей – три) здание прямоугольной формы размерами по максимальным параметрам 36,7 м. х 13,14 м. Высота здания по максимально высокую конструкцию 11,8 м. Площадь застройки объектом 476 кв.м. <адрес> здания (по требованиям приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393) – 1 139,1 кв. м. Фасадом здание организовано на фасад земельного участка на <адрес>, слева и с фасада на первом-третьем этажах расположены балконы с выносом 1,3 м. В середине фасада обустроена входная зона в виде террасы. Основной вход в здание организован непосредственно на первый этаж с фасада в вестибюль. Второй вход выполнен с тыла в коридор на первый этаж. Дополнительный вход оборудован из котельной-прачечной, обустроенной на первом этаже в тылу в правом крыле.

В здании три надземных этажа. Подземных этажей нет. На каждом этаже выполнено по два выхода через лестницу, в том числе один по лестнице 3-го типа. Выход на кровлю стационарный за счет лестничной клетки. Кровля не эксплуатируемая, скатная.

При входе в здание находится холл площадью 25 кв.м., содержащий рессепшен, зону размещения и приема гостей. На первом этаже в правом крыле на входе расположен кабинет администратора. В левом крыле на входе находится комната с зоной ожидания и отдыха гостей. Вестибюль в пространстве объединен с лестницей, а также с лифтом. За лифтовой шахтой и лестницей на первом этаже находится комната для отдыха(проживания) персонала. В тыльной части правого крыла предпоследнее помещение оборудовано под гладильную и кладовую. Последнее в правой зоне помещение является котельной-прачечной. Высота помещений первого этажа 3,5 м. Вертикальное сообщение в здании осуществляется по лестничной клетке и с помощью лифта.

Планировка второго-третьего этажей здания коридорного типа. На каждом этаже находится по четырнадцать жилых комнат со встроенными санузлами, при этом одна из комнат на каждом этаже возле лестничной клетки и лифта обустроена под кладовую инвентаря и комнату горничной. Ширина коридора 1,44 м. Длина коридора до лестничной клетки 24 м. Путь эвакуации до лестниц расположенных с фасада и с тыла составляет не более 12 м. Высота помещений второго-третьего этажей 3,0 м. и 3,05м Лестница шириной 1,1 м. Между лестничными маршами предусмотрен просвет 75 мм. Высота перил 1,1 м. Площадь жилых помещений варьируется от 13,0 кв.м. до 15,5 кв.м. Ширина дверных проемов составляет 0,8 м и 0,9м. Высота проемов более 2,0 м. Входная дверь в здание двойная шириной 1,2 м. без порогов. Входная зона имеет возвышение над дворовой территорией. Ступени оборудованы пандусом. Все жилые, бытовые, хозяйственные и административные помещения обеспечены естественным освещением и вентиляцией через оконные проемы. В санузлах и технических помещениях встроена принудительная вентиляция.

Экспертом указано, что с учетом положений пункта 5.1. СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009), пунктов 6.1.1., 6.1.3., 6.2.1, 6.2.5., 6.2.9., 6.2.17., 6.3.7.1 СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» спорный объект по своему сложившемуся функциональному, объемно-планировочному и инженерно-техническому решениям имеет фактическое целевое назначение «нежилое» объект «гостиничного обслуживания» с наименованием «гостиница», идентифицированного по следующим характерным признакам: здание на первом – третьем этажах имеет в объемно-планировочном решении поэтажную коридорную планировку с расположенными вдоль коридора изолированными помещениями, характеризующимися как гостиничные номера, содержащими в своем составе жилую комнату и санузел, что типично для планировки гостиниц; на входе в здание обустроен вестибюль со стойкой администратора и кабинетами, предназначенные для приема и размещения гостей, административного обслуживания объекта гостиничного назначения; в тылу правого крыла первого этажа расположены хозяйственные и бытовые помещения, по функциональному назначению предназначенные для гостиничного обслуживания, а именно: котельная-прачечная, гладильная-кладовая, комната персонала; каждый гостиничный номер оборудован мебелью и санитарными принадлежностями, что обеспечивает гостей условиями для сна и проживания; техническое решение разводки инженерных сетей и их мощность подключения к зданию выполнены для коммерческого использования с количеством санприборов превышающем нормы индивидуального жилищного строительства; в здании оборудован лифт, пожарная сигнализация, оборудование по обслуживанию МГН, не типичные для индивидуальных жилых домов; территория земельного участка имеет зоны отдыха, развлечения, автопарковки, детской площадки, бассейн; количество изолированных жилых комнат со встроенными санузлами характеризующихся как номера, тридцать четыре, что исключает здание из категории гостевых домов; на каждом этаже возле лифта обустроена комната горничных, типично проектируемая для зданий гостиниц; объект имеет общую площадь превышающую по градостроительным регламентам отнесение его к индивидуальным жилым домам.

Эксперт пришел к выводу, что здание с кадастровым номером №, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствует в полном объеме чертежу плана земельного участка от 09.2018г., разработанном в отношении застройки земельного участка, но частично не соответствует по техническим характеристикам схеме планировочной организации земельного участка № <адрес> от 09.2018 года в части превышения длины здания и соответственно минимально допустимых отступов от фасадной границы земельного участка (размеры здания по схеме 35,0х13,0м., по факту 36,7х13,14м, отступы здания с фасада по факту 12,40м, по схеме - 14,44м), а так же превышением процента застройки земельного участка (по схеме 45,1%, фактически 52%). По функциональному назначению объект экспертизы не соответствует схеме планировочной организации земельного участка, разработанной для строительства жилого дома, поскольку здание идентифицировано по назначению как «нежилое» с наименованием «гостиница».

Объект экспертизы по техническим характеристикам, указанным в уведомлении о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке от 28.09.2018г. № 122, не противоречит разрешительным документам. По функциональному назначению объект экспертизы не соответствует уведомлению о соответствии указанных в уведомлениях о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке от 28.09.2018 г. № 122, так как уведомлялось о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, а по факту объект экспертизы идентифицирован как нежилое здание с наименованием «гостиница».

Спорный объект экспертизы по техническим характеристикам частично не соответствует информации, содержащейся в техническом плане здания от 19.04.2019г., подготовленном кадастровым инженером ФИО8, а именно: по параметру увеличения длины здания в плане (по техническому плану размеры здания 35,4 х 13,14м при факте 36,7м х 13,14м) и соответственно изменения площади застройки, увеличенной по факту в связи с обустройством балконов и террасы на входной зоне с фасада (по тех.плану 417,6 кв.м, по факту 476 кв.м); по параметру изменения общей площади здания (по тех.плану 567,0 кв.м, по факту 1139,1 кв.м); по планировке этажей, где не указаны фактически существующие балконы первого-третьего этажей, входная зона в виде террасы, дополнительно устроенные на первом этаже санузлы и разукрупненные помещения. Спорный объект по функциональному назначению соответствует информации, содержащейся в техническом плане здания от 19.04.2019г., подготовленном кадастровым инженером ФИО8

Однако, спорное здание с кадастровым номером № по техническим характеристикам и функциональному назначению полностью соответствует информации, содержащейся в техническом плане здания от 05.05.2022г.

При соотнесении фактических данных с информацией, внесенной в ЕГРН под записью от 11.04.2022г. № определено, что указанные сведения о количестве этажей идентичны фактическим, но общая площадь здания не соответствует данным ЕГРН (площадь по ЕГРН 567 кв.м при факте 1139,1 кв.м). По функциональному назначению исследуемое здание соответствует информации, внесенной в ЕГРН под записью от ДД.ММ.ГГГГ. № (по назначению «нежилое» при фактическом назначении «нежилое»).

Эксперт пришел к выводу, что с момента регистрации 11.04.2022г. права собственности на спорный объект в отношении него выполнена реконструкция, перепланировка, переоборудование, выразившиеся в следующих изменениях: изменилась общая площадь здания при расчете ее по нормам приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 с 567,0 кв.м. до 1139,1 кв.м. в связи с обустройством на всех этажах балконов и террасы с фасада; увеличилась площадь застройки зданием с 417,6 кв.м до 476 кв.м в связи с возведением балконов, террасы, которые как нависающие элементы включаются в площадь застройки; уменьшилось на 1,3 м расстояние от фасадной части здания до границы участка в связи с пристройкой террасы; выполнена перепланировка здания путем разукрупнения помещений, обустройства дополнительных дверных и оконных проемов (было 34 комнаты, стало 41 комната); выполнено переоборудование за счет обустройства дополнительных санузлов (дополнительно оборудовали два санузла).

Перестройка, надстройка здания не выполнялись. Справа, слева и стыла не изменилось расстояние от стен здания до границ земельного участка, в том числе за счет возведения балконов, так как они устроены вдоль стены между ранее имевшимися выступающими частями здания. С фасада отступы объекта выступающими конструкциями террасы и балконов до границ участка уменьшились на 1,3 м.

В результате реконструкции, перепланировки и переоборудования здания произведено его перепрофилирование с изменением наименования «нежилое здание» на наименование «гостиница».

Экспертом отмечено, что работы по перестройке, пристройке в отношении спорного здания по основанию, а также по его надстройке не выполнялись, в связи с чем расстояние от его стен до границы земельного участка не изменилось.

В связи с чем, эксперт пришел к выводу, что отклонение спорного объекта от параметров, установленных выданной разрешительной документацией относительно площади застройки, является несущественным.

Здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> целом соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, а именно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», CП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 г. № 78, за исключением следующих отклонений: нарушены требования пункта 4.2 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», таблицы 4 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 г. № 78, в части недостатка площади земельного участка для эксплуатации спорного здания с фактическим назначением «гостиница» и мощностью тридцать четыре номера; нарушены требования пункта 11.31 CП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», пункта 5.14, пункта 5.15 СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» в части отсутствия нормативного количества парковочных машино-мест при эксплуатации объекта «гостиница» с проектной мощностью тридцать четыре номера. По норме необходима парковка минимум на семь машино-мест. Фактически во дворе имеется возможность припарковать четыре автомашины.

Объект экспертизы не нарушает функциональное зонирование, предусмотренное Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа, утвержденного решением Совета МО г-к. Анапа от 14.11.2013г. № 404 в редакции от 22.12.2016 года №145, действующей на дату возведения здания. Спорное здание частично не соответствует по техническим характеристикам Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 29.08.2019 года №499, действующей на дату возведения объекта, а именно нарушен минимально установленный размер земельного участка (при норме площади земельного участка 1275 кв.м., фактически площадь участка 996 кв.м) и соответственно превышен процент застройки (при норме процента 45, факт 52%). Выявленное нарушение не существенное, так как теоретически и практически подлежит устранению путем аренды или приобретения земельного участка с площадью недостающей по норме для эксплуатации спорного здания, а именно не менее 280 кв.м, за счет чего уменьшится процент застройки до нормативных параметров. По функциональному назначению, объект экспертизы идентифицированный с целевым назначением «гостиница» соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 29.08.2019 года № 499, действующей на дату возведения объекта.

Объект экспертизы не противоречит функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 28.12.2021 года №262, действующей на дату реконструкции.

Объект исследования в целом соответствует по техническим характеристикам Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 08.07.2021 г. №165, действующей на дату реконструкции, за исключением нарушения минимально установленного размера земельного участка (при норме площади земельного участка 1275 кв.м, факт - 996 кв.м) и соответственно превышения процента застройки (при норме процента 50, факт 52%). Выявленное нарушение не существенное, так как теоретически и практически подлежит устранению путем аренды или приобретения земельного участка с площадью недостающей по норме для эксплуатации спорного здания, а именно не менее 280 кв.м, за счет чего уменьшится процент застройки до нормативных параметров. По функциональному назначению, объект экспертизы идентифицированный с целевым назначением «гостиница» соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 08.07.2021 г. №165, действующей на дату реконструкции.

Объект экспертизы соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения и эксплуатации в границе ?? зоны горно-санитарной охраны курорта, в границах 3-7 подзон ПАТ, в водоохранной зоне (в том числе выполнено подключение к центральной городской канализационной системе и водоснабжению по мощности соответствующей нормативу потребления рассчитанному по количеству мест и нормам таблицы А3 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация»), в границе территории периодического подтопления, в части размещения в границе ограниченной жилой застройки.

Объект полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, не противоречит виду его разрешенного использования - «для размещения поселка коттеджей», поскольку является нежилым зданием с наименованием «гостиница».

Здание в целом соответствует требованиям режима II зоны округа горно-санитарной охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, поскольку фактически оборудовано централизованными сетями водоснабжения и водоотведения (договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 12.01.2021г. №).

Осуществляемая в здании деятельность не загрязняет окружающую среду и не истощает природные ресурсы.

Объект соответствует режиму территории периодического подтопления, а также 3-7 подзон приаэродромной территории.

Здание соответствует строительным, антисейсмическим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

В частности, противопожарное расстояние между спорным объектом и зданиями, расположенными на смежных земельных участках, соответствует требованиям п. п. 4.3., 4.11 и 4.13 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Эксперт пришел к выводу, что объект исследования в целом и его отдельные элементы (конструкции) не создает угрозу жизни и здоровью граждан, окружающей среде.

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданско-процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проанализировав содержание экспертного заключения № 645-2022 от 10.10.2022г., суд приходит к выводу, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданско-процессуального кодекса РФ, поскольку содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывает имеющуюся документацию, а также использует при проведении исследования научную и методическую литературу.

Суд полагает необходимым принять за основу при принятии решения данное экспертное заключение, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, и в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оснований для несогласия с данным экспертным заключением у суда не имеется. Выводы эксперта администрацией муниципального образования г-к. Анапа не оспорены и не опровергнуты, ходатайств о назначении дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьями 40 и 41 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно пункту 4.1.4. договора аренды земельного участка от 19.05.2014г. № 3700006261 арендатор вправе возводить на нем здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г.), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 указанной статьи определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство (реконструкцию) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 после государственной регистрации 11.04.2022г. права собственности на объект капитального строительства «нежилое здание» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, без оформления разрешительной документации произведена его реконструкция и перепланировка, выразившаяся в изменении его общей площади с 567 кв. м. до 1 139,1 кв.м. (при расчете ее по нормам приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020г. № П/0393) в связи с обустройством на всех этажах балконов и террасы с фасада; увеличении площади застройки зданием с 417,6 кв.м до 476 кв.м в связи с возведением балконов, террасы, которые как нависающие элементы включаются в площадь застройки; уменьшении на 1,3 м расстояния от фасадной части здания до границы участка в связи с пристройкой террасы; выполнении перепланировки здания путем разукрупнения помещений, обустройства дополнительных дверных и оконных проемов; выполнении переоборудования за счет обустройства дополнительных санузлов.

Изложенное подтверждается экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Несмотря на тот факт, что работы по перестройке в отношении спорного здания по основанию, а также по его надстройке не выполнялись, и расстояние от его стен до границы земельного участка не изменилось, суд полагает, что проведенные строительные работы на вышеуказанном объекте являются его реконструкцией, поскольку в результате данных работ были изменены характеристики, индивидуализирующие объект недвижимости, и фактически произведено его перепрофилирование с изменением наименования «нежилое здание» на наименование «гостиница».

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, возможность сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности обусловлена совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 26 мая 2020 г. № 306-ЭС19-19642.

Судом установлено, что при реконструкции спорного здания не допущено существенных нарушений градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил. Постройка возведена на земельном участке, принадлежащем ФИО1 на праве аренды и допускающем строительство на нем данного объекта. Реконструированное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Здание соответствует требованиям пункта 4.3* СП 118.13330.2012, пункта 4.4. СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» (далее по тексту - СП 257.1325800.2016), поскольку в нем обеспечены условия для обслуживания маломобильных групп населения (на входе оборудован пандус, входная площадка превышает ширину полотна дверей, ширина дверей на входе более 1,2 м., в здании смонтирован лифт, отсутствуют перепады высоты).

Здание соответствует требованиям пункта 3 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015г. № 78 (далее по тексту – Нормативы градостроительного проектирования), поскольку при его строительстве и последующей реконструкции не нарушены нормы Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 08.07.2021 г. № 165) относительно градостроительного зонирования и с учетом установленных ограничений в отношении конкретной территориальной зоны.

В отношении спорного объекта выполнены мероприятия по его защите от подтопления, чем соблюдены требования пункта 9.5.2. Нормативов градостроительного проектирования.

В здании установлена пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ) третьего типа, чем обеспечено соблюдение требований пункта 7 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре».

Объект также соответствует требованиям пункта 6.13* СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», поскольку в нем оборудованы по два эвакуационных выхода с каждого этажа.

Частичное несоответствие спорного объекта требованиям пункта 11.31 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СП 42.13330.2011), пунктов 5.14 и 5.15. СП 257.1325800.2016, в части недостаточности трех машиномест на дворовой территории объекта (по норме 7 машиномест, фактически 4 машиноместа) компенсировано заключением договора аренды семи машиномест от 01.06.2022г. на смежном земельном участке по адресу: г. Анапа, <...> 94\1. В связи с этим, предусмотрена возможность размещения гостевой автомобильной парковки согласно установленному нормативу, а также обеспечен минимально установленный размер земельного участка по норме для эксплуатации спорного здания.

Изложенное подтверждается экспертным заключением от 10.10.2022 г. № 6452-2022.

Истцом в материалы дела представлен договор от 12.01.2021г. №, заключенный с АО «Анапа Водоканал» на отпуск питьевой воды и прием сточных вод спорного объекта к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорный объект обеспечен централизованными инженерными сетями водоснабжения и водоотведения по установленным нормам, что соответствует режиму II зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Истцом в материалы дела также представлен договор энергоснабжения № от 01.09.2020г., договор № АР-58-04992-21 от 31.09.2021г. на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, дополнительное соглашение к нему от 01.01.2022г. в отношении спорного объекта.

Судом установлено, что перестройка, надстройка здания не выполнялись. Справа, слева и стыла не изменилось расстояние от стен здания до границ земельного участка, в том числе за счет возведения балконов, так как они устроены вдоль стены между ранее имевшимися выступающими частями здания.

В соответствии с нормами пунктов 8.2. и 9 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393, балконы являются нависающими элементами, которые включаются в площадь застройки, но не включаются в общую площадь здания.

Возведение балконов не привело к изменению расстояний от стен объекта до границ земельного участка (по основанию параметры объекта не изменились).

Суд приходит к выводу, что допущенные отклонения от разрешительной документации являются несущественными, не привели к нарушению прав и законных интересов смежных землепользователей. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Объект полностью соответствует требованиям Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (в ред. от 28.12.2021 г. № 262), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 08.07.2021 г. № 165), в том числе по своему функциональному назначению, высоте и отступам от межевой границы.

Доказательств того, что использование ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и расположенного на нем объекта капитального строительства создает опасность жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде, объектам культурного наследия, суду также не представлено.

Суд также учитывает, что истом принимались меры к узаконению самовольной реконструкции капитального объекта в административном порядке.

ФИО1 обращался в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в чем ему письмом от ДД.ММ.ГГГГ № отказано со ссылкой на самовольный характер реконструкции и рекомендовано обратиться в суд.

Отсутствие у ФИО1 разрешений на реконструкцию и ввод объекта эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении его в реконструированном виде. Факт обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию сам по себе свидетельствует о принятых им мерах к легализации самовольной постройки в административном порядке.

Поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) не осуществляется, иной внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у ФИО1 отсутствует.

Из смысла и содержания разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что законом предусмотрена необходимость принятия застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Тем самым, допускается принятие застройщиком мер только к получению акта (разрешения) на ввод объекта в эксплуатацию после осуществления его строительства (реконструкции).

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о сохранении спорного объекта капитального строительства в реконструированном состоянии являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вынесенный судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию и регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанный объект с учетом его реконструкции.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 (паспорт серия № № от 26.09.2009г.) к администрации МО г-к Анапа о сохранении объекта капитального строительства в реконструируемом состоянии, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии здание: назначение – «нежилое», наименование – «гостиница», общая площадь здания – 1 139,1 кв. м., количество надземных этажей - 3, количество подземных этажей – 0, фундамент – монолитный железобетонный, материал стен – из прочих материалов, год завершения строительства – 2019, расположенное по адресу: <адрес>, в кадастровом квартале – №, в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для изготовления кадастровым инженером технического плана в отношении объекта капитального строительства - здание: назначение – «нежилое», наименование – «гостиница», общая площадь здания – 1 139,1 кв. м., количество надземных этажей - 3, количество подземных этажей – 0, фундамент – монолитный железобетонный, материал стен – из прочих материалов, год завершения строительства – 2019, расположенное по адресу: <адрес>, в кадастровом квартале – № в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по <адрес> произвести регистрацию права собственности ФИО1 (паспорт серия 07 09 № от 26.09.2009г.) на вышеуказанный объект капитального строительства и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером №, указав наименование объекта: «гостиница», назначение объекта – «нежилое», площадь объекта – 1 139,1 кв. м., количество надземных этажей - 3, количество подземных этажей – 0, год завершения строительства – 2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца.

Председательствующий- подпись.