Дело № 2-139/2025

59RS0007-01-2024-005769-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 02 июля 2024 года

Свердловский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Чураковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Бусыгиной Е.Н.,

с участием представителя истца ФИО6,

ответчика ФИО1, представителя ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента земельных отношений Администрации <адрес> к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

встречному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту земельных отношений Администрации <адрес>, Администрации <адрес> о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений Администрации г. Перми обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов.

В обоснование иска указано, что Департаментом земельных отношений Администрации г. Перми по договору аренды земельного участка №С от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 в аренду предоставлялся земельный участок кад. №, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., по адресу: <адрес> для завершения строительства принадлежащего ей объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № срок аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, строительство объекта не завершено, в связи с чем, указанный объект может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

ФИО1 обратилась со встречным иском (с учетом уточнения) к Департаменту земельных отношений Администрации <адрес>, Администрации <адрес> о признании права собственности на объект-здание «Выставочный зал» завершенного строительства по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м.

В обоснование встречного иска указано, что в период действия договора аренды №C от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 правомерно завершен строительством объект «Выставочный зал» по адресу: <адрес> (адрес установлен в соответствии с разрешением на строительство объекта) с кадастровым номером №. Завершение строительства подтверждается: 1) Схемой, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка; 2) договором с ЗАО «КЭС-Мультиэнергетика» от 26.02.2024г.; 3) Техническим планом объекта капитального строительства, выполненным ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ», в соответствии с которым здание образовано из объекта незавершенного строительством с кад. №. Площадь здания определена в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 в результате проведенных обмерных работ и составляет – ДД.ММ.ГГГГ кв.м. Экспертным заключением №-СТЭ установлено, что в период действия договора аренды участка №С от 29.03.2021г. (срок договора до 26.02.2024г.) ФИО1 полностью завершила строительство объекта.

Представитель истца Департамента земельных отношений Администрации г. Перми в судебном заседании на иске настаивал, просил требования удовлетворить в полном объёме, во встречном иске отказать.

Ответчик и его представитель в судебном заседании с иском не согласились, на уточненном встречном иске настаивали, просили требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика Администрации г. Перми возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве, приобщенного к материалам дела.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Суд, выслушав стороны, всесторонне и полно исследовав материалы дела, пришёл к следующему.

Что касается первоначальных требований об освобождении земельного участка, то в силу п. 1 и п. 3 ст. 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с ДД.ММ.ГГГГ ст. 450.1 ГК РФ.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001№137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п.п. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не может быть возвращен по основаниям ст. 622 ГК РФ, а сначала должен быть решен вопрос об объекте недвижимости, расположенном на нем.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и ФИО1 заключен договор №С аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для строительства выставочного зала севернее здания по <адрес>. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Документы о возврате земельного участка арендатором арендодателю материалы дела не содержат.

ООО «ПСК «Служба заказчика» подготовлена проектная документация шифр ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта «Выставочный зал» по адресу: по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Министерством выдано разрешение на строительство №-RU№ в отношении объекта капитального строительства – Выставочный зал по <адрес> со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 10 %, расположенного по адресу: <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым оставлены без удовлетворения исковые требования Департамента земельных отношений администрации <адрес> об освобождении земельного участка с кадастровым № площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м, расположенного по адресу <адрес> и удовлетворены встречные исковые требования ФИО1 Признано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства – выставочный зал, площадь застройки ДД.ММ.ГГГГ кв.м., степень готовности 10%, адрес объекта <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №С, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м, находящийся по адресу: <адрес> под объект незавершенного строительства с кадастровым номером № однократно для завершения строительства.

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора настоящий договор заключается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении спорного земельного участка зарегистрировано ограничение прав в виде аренды сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Департаментом градостроительства и архитектуры выдано разрешение на строительство №-RU№/1 в отношении объекта капитального строительства – Выставочный зал по <адрес> со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «КЭС-Мультиэнергетика» и ФИО1 заключен договор энергоснабжения по объекту по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами заключен электроснабжения на объект по адресу: <адрес>, срок договора до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ» подготовлен технический план здания «Выставочный зал» в связи с его образованием, расположенного по адресу: <адрес>, в переделах границ земельного участка с кадастровым номером №, период постройки 2024, площадью объекта ДД.ММ.ГГГГ кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Департамент с письмом по вопросу ввода в эксплуатацию объекта «Выставочный зал» по адресу: <адрес>, в котором просила выполнить запрос в Министерство о выдаче градостроительного плана земельного участка в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером № под оконченный строительством объект «Выставочный зал» по адресу: <адрес> на основании имеющихся документов.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом ФИО1 дан ответ на обращение, что в связи с истечением срока аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ №С она не является правообладателем спорного земельного участка, согласно сведениям из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированные права в отношении земельного участка отсутствуют, повторное предоставление земельного участка в аренду под объект незавершенного строительства действующим законодательством не предусмотрено, правовые основания для предоставления ФИО1 земельного участка отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Министерство с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом ФИО1 направлено письмо, в котором указано, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №С с ДД.ММ.ГГГГ считается прекращенным.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Министерство с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством принято решение № об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача разрешения на строительно объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения» по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК РФ, а именно отсутствия правоустанавливающий документов на земельный участок, действующего градостроительного плана земельного участка, непредоставления технических условий, выданных в соответствии со статьей 52.1 ГрК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством принято решение № об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» на основании части 6 статьи 55 ГрК РФ по причине отсутствия документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (правоустанавливающих документов на земельный участок, несоответствии Схемы конфигурации построенного объекта графической части проектной документации), несоответствия объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Решением Свердловского районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении искового заявления ФИО1 о признании договора аренды земельного участка №С от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой в части срока действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; признании договора аренды земельного участка №С от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; признании незаконным решения Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача градостроительного плана земельного участка», оформленного письмом от ДД.ММ.ГГГГ №; признании незаконными решения Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения)» от ДД.ММ.ГГГГ №; признании незаконным решения Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» от ДД.ММ.ГГГГ №; возложении обязанности на Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края выдать градостроительный план земельного участка, внести изменения в разрешение на строительство объекта, выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что отказы ФИО1 в предоставлении государственных услуг обоснованно приняты Министерством в связи с непредставлением заявителем предусмотренных документов, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок, так как на момент рассмотрения заявлений ФИО1 правообладателем спорного земельного участка не являлась, договора аренды истек – ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Свердловского районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. В апелляционном определении судебной коллегией отмечено, что в рамках указанного гражданского дела ФИО1 не лишена возможности представлять доказательства, завершения строительства спорного объекта в период действия договора аренды земельного участка, в том числе заявлять требования о признании права собственности на вновь возведенный объект в случаях, предусмотренных действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Кроме того, из установленных по делу обстоятельств следует, что земельный участок находился во владении и пользовании ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ года, после окончания срока договора аренды №С от ДД.ММ.ГГГГ в государственную собственность не возвращался, обязательства по оплате арендной платы за пользование спорным земельным участком по договору №С от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, исполнялись начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

По ходатайству ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ФИО3 в ООО «НОВА-ПРОЕКТ».

Согласно заключению эксперта №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ общая степень готовности объекта с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, выполненного в соответствии с проектной и исполнительной документацией составляет 100%. Эксперт указывает, что строительно - монтажные работы на объекте начаты «20» декабря 2018 г., продолжены с момента приема-передачи строительной площадки «04» июня 2021 года. Дата окончания строительных работ - «24» февраля 2024 г.

Таким образом, эксперт подтвердил, что объект полностью завершен строительством в период действия договора аренды участка №С от ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках анализа материалов дела и результатов натурного объекта экспертизы экспертом выполнена оценка проектной документации шифр 18/2018/01 и шифр 18/2018/01 изм.2 и выполненных строительно-монтажных работ на соответствие проектной документации. По результатам анализа эксперт приходит к выводу, что объект полностью соответствует проектной документации, нарушения в месторасположении объекта, его возведенных конструктивных элементов отсутствуют. Объект создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, экспертное заключение подтверждает доводы ФИО1 о том, что в период действия договора аренды участка №С от ДД.ММ.ГГГГ. (срок договора до ДД.ММ.ГГГГ.) она полностью завершила строительство объекта.

Экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО3 ООО «НОВА-ПРОЕКТ» №-СТЭ соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт, проводивший исследование, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Исходя из обстоятельств дела, допустимых доказательств несостоятельности экспертного заключения, так и о наличии в указанных выводах противоречий, не представлено.

Само по себе несогласие ответчиков с экспертным заключением ООО «НОВА-ПРОЕКТ» не свидетельствует о его недопустимости как доказательства, критическая оценка экспертного заключения - основана на субъективном мнении ответчика, который не обладает специальными познаниями в данной области, не является экспертом, но заинтересован в исходе дела.

Судом отклонено ходатайство представителя ответчиков о проведении повторной экспертизы ввиду того, что спорный объект является самовольной постройкой и необходимо проведение экспертизы только государственным учреждением.

Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

При установлении права собственности на вновь созданный объект суду исключить наличие в созданном объекте признаков самовольной постройки.

Часть 1 ст. 222 ГК РФ определяет понятие самовольной постройки. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по данному делу, являются: наличие прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, и порядок создания объекта: наличие разрешений на строительство, соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам.

Исходя из имеющихся в деле документов, суд приходит к выводу, что возведенный ФИО1 на земельном участке по адресу <адрес> объект не является самовольной постройкой, поскольку выполнен в период действия договора аренды земельного участка при наличии разрешения на строительство, соответствует градостроительным нормам и правилам, в настоящее время отсутствует возможность самостоятельной регистрации права собственности на объект завершенного строительства ввиду окончания срока действия договора аренды, разрешения на строительство.

Оценив каждое в отдельности и в их совокупности все представленные доказательства, пояснения сторон, суд считает, что первоначальный иск об освобождении земельного участка удовлетворению не подлежит, встречные требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права (ст. 12 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Заключением судебной экспертизы №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что строительство объекта с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, выполнено в соответствии с проектной и исполнительной документацией составляет 100%. Дата окончания строительных работ - «24» февраля 2024 г., в связи с чем, суд приходит к выводу, что данный объект является объектом завершенного строительства, ответчик завершила строительство объекта в период действия договора аренды участка №С от ДД.ММ.ГГГГ

Исходя из имеющихся в деле документов, суд приходит к выводу, что возведенное на земельном участке по адресу <адрес> здание «выставочный зал» не является самовольной постройкой, поскольку выполнено в период действия договора аренды земельного участка при наличии разрешения на строительство, соответствует градостроительным нормам и правилам, в настоящее время у ФИО1 отсутствует возможность самостоятельной регистрации права собственности на объект завершенного строительства ввиду окончания срока действия договора аренды.

С учетом изложенного, суд считает, что встречные требования ФИО1 о признании права собственности на объект завершенного строительства подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента земельных отношений администрации города Перми об изъятии объекта незавершенного строительства - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО1 на завершенный строительством объект – здание «выставочный зал», общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., степень готовности 100%, адрес объекта : <адрес>, с кадастровым номером №

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Копия верна:

Судья О.А. Чуракова

Мотивированное решение изготовлено 25.07.2025 года.

Подлинное решение подшито в материалы дела № 2-139/2025 Свердловского районного суда г. Перми