Дело № 3а-21/2023

УИД 27OS0000-01-2022-000425-16

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 января 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Пациора Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учёта недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что 17 марта 2014 года, она приобрела земельный участок с кадастровым номером №, под строительство индивидуального жилого дома, площадью 1070 кв.м., по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке она построила жилой дом без внутренней отделки и внутренних коммуникаций, площадью 177 кв.м., который был постановлен на кадастровый учет 9 июня 2020 года, её права на указанный объект недвижимости были зарегистрированы, указанному объекту присвоен кадастровый № и почтовый адрес<адрес>. На момент регистрации прав на объект недвижимости и постановки его на кадастровый учет, кадастровая стоимость объекта не была определена. 1 сентября 2021 года она заключила договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка с ФИО2, приобретшей указанный дом в долевую собственность со своей дочерью. Согласно условиям данного договора стоимость жилого дома составила 1 000 000 рублей. Переход права собственности к покупателям по договору на жилой дом и земельный участок был зарегистрирован, расчет по договору произведен. 28 апреля 2022 года она подала налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ на доходы физического лица при продаже объекта недвижимости, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимости. С учетом определенной в договоре купли-продажи стоимости жилого дома и предусмотренного законом налогового вычета при совершении такой сделки, полученный доход от его продажи, подлежащий налогообложению, составил 0 рублей. 2 сентября 2022 года она получила извещение налогового органа о рассмотрении материалов налоговой проверки, из которого следовало, что на дату совершения сделки, была установлена кадастровая стоимость жилого дома в размере 5 097 175 рублей 11 копеек, в связи с чем налоговым органом для целей налогообложения, полученный доход от продажи объекта недвижимости составил 2 568 022 рубля 57 копеек. Из указанной суммы произведено исчисление суммы налога, подлежащей уплате в бюджет. Считает, что установленная кадастровой оценкой стоимость объекта недвижимости явно завышена, так как не соответствует его рыночной стоимости, определенной на дату заключения договора по его отчуждению. Согласно заключению оценочной компании ООО «Профи Оценка» стоимость указанного дома составила 3 335 211 рублей. Указанное завышение, привело к существенному нарушению её прав и законных интересов как налогоплательщика, в связи с возложением на неё экономически не обоснованного размера налогообложения в связи с продажей указанного объекта недвижимости. 27 сентября 2022 года она обратилась в краевую комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Хабаровского края, решением которой от 20 октября 2022 года заявление было отклонено. 2 ноября 2022 года она вновь обратилась в указанную комиссию, предоставив дополнительные документы; 24 ноября 2022 года заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости вновь было отклонено. При этом, из текста протокола заседания комиссии следует, что кадастровая оценка в размере 5 097 175 рублей 11 копеек была утверждена приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103, с датой внесения сведений в ЕГРН 9 февраля 2020 года. Также указано, что кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 9 июня 2020 года, то есть исхода из указанных комиссией реквизитов акта об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что данная стоимость была утверждена исполнительным органом субъекта и внесена в реестр недвижимости, как до даты окончания строительства жилого дома и постановки его на кадастровый учет, так и до даты определения его кадастровой стоимости.

Административный истец просила суд установить кадастровую стоимость индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 3 335 211 рублей по состоянию на 9 июня 2020 года.

Определениями судьи от 16 декабря 2022 года, от 10 января 2023 года к участию в деле привлечены: в качестве соответчиков – Управление Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабкрайкадастр»; в качестве заинтересованных лиц – администрация города Хабаровска, ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3

В судебном заседании административный истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном иске.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют.

В судебное заседание представитель административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр» не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что учреждение не возражает против реализации истцом права на установление кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что истцом неоднократно подавались заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № с предоставлением отчета об оценке ООО «Профи Оценка» от 23 сентября 2022 года № Н-683-22Х. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости заявления истца от 27 сентября 2022 года, 2 ноября 2022 года были отклонены, поскольку в отчете выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки. Учитывая, что в представленном административном истцом отчете имеются нарушения, он не может признаваться достоверным доказательством. Также указали, что уменьшение кадастровой стоимости повлечет снижение налоговых поступлений в местный бюджет.

В судебное заседание заинтересованное лицо ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, 9 июня 2020 года за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, кадастровый №, общей площадью 177 кв.м., расположенный по адресу<адрес>. На основании договора купли-продажи от 1 сентября 2021 года ФИО1 продала указанный дом ФИО2 и ФИО3 за 1 000 000 рублей. Право общей долевой собственности по 1/2 на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2 и ФИО3 2 сентября 2021 года. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 18 июня 2020 года, 12 декабря 2022 года, договором купли-продажи от 1 сентября 2021 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2022 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр недвижимости 30 июня 2020 года, составляет 5 097 175 рублей 11 копеек, определена по состоянию на 9 июня 2020 года.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом КГБУ «Хабкрайкадастр» от 22 июня 2020 года № 63.

В силу пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

В связи с отчуждением спорного объекта недвижимости по договору купли-продажи от 1 сентября 2021 года административный истец в соответствии со статьей 207, пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ является плательщиком налога на доходы физических лиц, поскольку получила доход от продажи объекта недвижимого имущества, который находился в ее собственности менее 5 лет.

Полагая, что при расчете налога на доходы физического лица за 2021 год была применена завышенная кадастровая стоимость дома, ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного жилого дома равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь положениями статьей 207, 214.10 НК РФ, суд приходит к выводу о том, что установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика налога на доходы физического лица, поэтому она вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется при расчете указанного налога.

В подтверждение рыночной стоимости указанного индивидуального жилого дома административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества № Н-683-22Х, составленный 23 сентября 2022 года оценщиком ООО «Профи Оценка» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию 9 июня 2020 года составила 3 335 211 рублей.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Из данного отчета следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения данного метода. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа.

Из отчета об оценке следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, а именно оценщиком были идентифицированы 5 объектов-аналогов, которые соответствуют критериям отбора; по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчет содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Оценщик ФИО5 в ходе допроса дала последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы.

Оценщик ФИО5 в судебном заседании пояснила, что при необходимости в расчетах были применены соответствующие корректирующие коэффициенты, в том числе на торг. Расчет выполнен с учетом всех ценообразующих факторов.

Приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Профи Оценка» ФИО5, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 26 мая 2022 года № 252, с 20 августа 2019 года являющейся членом Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Администрация города Хабаровска, возражающая против удовлетворения заявленных требований, обязана доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие ее доводы.

Суду заинтересованным лицом не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, изложенный в письменных возражения заинтересованного лица администрации города Хабаровска довод об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, так как с учетом налогового законодательства о налогах и сборах предполагается установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что надлежащими ответчиками по настоящему административному делу являются Управление Росрестра по Хабаровскому краю и КГБУ «Хабкрайкадастр», которым была утверждена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом изложенного, в удовлетворении административного иска к министерству имущества Хабаровского края следует отказать.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, административный истец обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Хабаровского края с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта капитального строительства 27 сентября 2022 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что датой подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать дату обращения в комиссию, то есть 27 сентября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учёта недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, наименование – индивидуальный жилой дом, назначение – жилое, площадь 177 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2020 года в размере 3 335 211 рублей.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 27 сентября 2022 года.

В удовлетворении требований ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда