УИД 78RS0016-01-2021-006934-53
Дело № 2-3261/2022 07 ноября 2022 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Литвиненко Е.В.,
при секретаре Булгаковой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании уменьшения стоимости объекта, неустойки, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», в котором после уточнения требований ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59-69) просил взыскать в его пользу соразмерное уменьшение цены договора участия в долевом строительстве в размере 117 484,21 руб, неустойку 845 530,92 руб, компенсацию морального вреда 10 000 руб. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому подлежала передаче квартира общей площадью 64,7 кв.м., общей приведенной площадью 65,88 кв.м. По обмеру, проведенному кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составила 64,69 кв.м. и в соответствии с п. 6.2.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ и ч. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответчик был обязан возвратить излишне уплаченную сумму денежных средств (65,88 – 64,69) * 98 726,23 руб (стоимость 1 кв.м.) = 117 484,21 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия с требованием уменьшить цену договора из-за разницы в площади квартиры, ответчик отказал в выплате денежных средств.
ФИО1 в судебном заседании просил требования удовлетворить.
Ответчик ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» - представитель в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований, при взыскании неустойки применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого истцу подлежала передаче двухкомнатная квартира, строительный №, площадью 64,7 кв.м., площадь балкона / лоджии с понижающим коэффициентом 1,18 кв.м., общая приведенная площадь 65,88 кв.м. (п. 2.2.) Пунктом 4.1. договора определен размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства из расчета 98 726,23 руб за 1 квадратный метр общей приведенной площади квартиры, определенной в п. 2.2. договора и включающий в себя стоимость балкона / лоджии. Общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства за квартиру по п. 4.2. определен путем умножения общей приведенной площади квартиры, указанной в п. 2.2. договора на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 4.1. и составляет 6 504 084 руб и включает в себя стоимость доли в праве собственности на общее имущество объекта строительства (пункт 3.3. договора).
Согласно п. 2.4 договора окончательная площадь квартиры, указанная в п. 2.2 настоящего договора, в том числе и площади отдельных помещений, расположенных в квартире, являются проектными (ориентировочными) и могут измениться на момент окончания строительства объекта, как в большую, так и меньшую сторону. Окончательная площадь квартиры (в т.ч. площади отдельных помещений) квартиры определяются по завершению строительства объекта путем проведения замеров в установленном порядке и отражается в ведомости помещений и их площадей, являющейся неотъемлемой частью технического плана здания, оформляемого на объект строительства и необходимого для кадастрового учета квартиры. При этом, изменение размера общей площади квартиры (в т.ч. площади отдельных помещений) квартиры в сторону увеличения или уменьшения на 5% и меньше размера общей площади, указанного в п. 2.2 договора, не является существенным.
Как следует из п. 5.5. договора если в результате проведения замеров квартиры уполномоченной организацией будет установлено, что общая приведенная площадь квартиры больше либо меньше, более чем на один метр, указанной в п. 2.2 Договора общей приведенной площади квартиры, то стороны производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, определенной в п. 4.1 договора.
Согласно п. 6.2.2. договора в случае уменьшения объема денежных средств, составляющих цену договора, в связи с уменьшением общей приведенной площади квартиры, указанной в п. 2.2 договора, застройщик обязан в соответствии в соответствии с п. 2.4 и п. 5.5 договора вернуть участнику долевого строительства излишне уплаченную сумму денежных средств (л.д. 36-41).
По акту от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи к договору № истцу передана квартира по адресу: <адрес>, с указанием площади квартиры <данные изъяты>., общей приведенной площади квартиры <данные изъяты> площадь балкона с понижающим коэффициентом <данные изъяты> в соответствии с ведомостью помещений и их площадей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41 об, 75).
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности истца на указанную квартиру площадью <данные изъяты> (л.д. 42, 71).
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком у истца принята претензия о выплате разницы в стоимости квартиры с связи с уменьшением ее площади более чем на 1 кв.м. в сумме 71 544,92 руб, с приложением плана и экспликации составленных ООО «Центр экспертных заключений» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь переданной истцу квартиры составляет <данные изъяты> площадь балкона <данные изъяты>. (л.д. 78-79).
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком на претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что площадь квартиры определялась кадастровым инженером, согласно действующим нормам и правилам, по ведомости помещений приведенная площадь квартиры составляет <данные изъяты> фактическая приведенная площадь квартиры уменьшилась менее чем на 1 кв.м. (<данные изъяты>.) соответственно согласно п. 5.5. договора стороны не производят взаиморасчета (л.д. 73).
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Как следует из материалов дела, условиями договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в соответствии с п. 5.5. договора заключенного сторонами.
Как следует из заключения эксперта АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ № площадь помещений в квартире по адресу: <адрес>, в том числе площадь балкона и с учетом понижающего коэффициента составляет: комната № – 14,2 кв.м., комната № – 20,4 кв.м., кухня № – 13,4 кв.м., коридор № – 10,2 кв.м., туалет № – 1,6 кв.м., ванная № – 3,6 кв.м., балкон № – 4,3 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 1,3 кв.м., общая площадь квартиры <данные изъяты>., приведенная площадь квартиры 64,7 кв<данные изъяты> (л.д. 169-188).
Данное заключение судебной экспертизы принимается судом в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости в подтверждение площади квартиры переданной истцу, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы эксперта ответчиком не опровергнуты.
Учитывая, что разница в площади квартиры по договору приведенной площади <данные изъяты> и по заключению приведенной площади квартиры <данные изъяты> составляет более 1 кв.м. 65,88 – 64,7 – 1,18 кв.м., истец имеет право на получение разницы в стоимости объекта от стоимости 1 кв.м., применяемого к приведенной площади: 1,18 * 98 726,23 руб – 116 496,95 руб, в остальной части требования удовлетворению не подлежат.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не соответствуют фактическим обстоятельствам.
Истец обращался ДД.ММ.ГГГГ к ответчику с претензией о выплате разницы в стоимости квартиры в связи с уменьшением площади, вместе с тем, план жилого помещения ООО «Центр экспертных заключений» с указанием площади квартиры отличающейся от ведомости помещений составлен ДД.ММ.ГГГГ, и именно с этой даты истцу достоверно стало известно о нарушении его права, настоящее исковое заявление первоначально подано в суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53), соответственно истцом не пропущен срок исковой давности.
В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 18 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.
В силу ст. 22 названного Закона, требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Согласно п. 1 ст. 23 указанного Закона за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 6 504 084 руб * 1% * 13 дней – 845 530,92 руб.
Учитывая сроки, предусмотренные в ст. 22 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, неустойка за отказ в удовлетворении требований потребителя подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ при получении ответчиком претензии ДД.ММ.ГГГГ, соответственно неустойка подлежит взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ по указанную истцом дату ДД.ММ.ГГГГ, и составляет: 6 504 084 руб * 1% * 6 дней – 390 245,04 руб.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Положения п. 1 ст. 333 ГК РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О). Именно поэтому в пункте первом указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О Конституционный Суд Российской Федерации также указал на то, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Учитывая компенсационную природу штрафных санкций, которые являются средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не могут являться способом обогащения одной из сторон, принципы разумности и справедливости, характер нарушения, период по истечении которого истец обратился в суд после выявления нарушения права, усматривая явную несоразмерность требуемой неустойки последствиям нарушения обязательства, в целях обеспечения баланса прав и законных интересов истца и ответчика, суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает необходимым снизить размер неустойки до суммы уменьшения стоимости объекта 116 496,95 руб.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Учитывая обстоятельства причинения вреда истцу, характер нарушения, отсутствие обоснования степени и характера страданий истца, исходя из заявленной суммы, с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании компенсации морального вреда, размер которой подлежит снижению до 5 000 руб, в остальной части требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Соответственно, поскольку ответчиком в досудебном порядке не были удовлетворены требования истца о выплате разницы в стоимости, в пользу истца подлежит взысканию штраф: (116 496,95 + 116 496,95 + 5 000) : 2 - 118 996,95 руб, а всего в пользу истца подлежит взысканию 356 990 руб 85 коп.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина 5 829 руб 94 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать из средств ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» (ИНН №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) уменьшение в стоимости объекта 116 496,95 руб, неустойку 116 496,95 руб, компенсацию морального вреда 5 000 руб, штраф 118 996,95 руб, а всего 356 990 руб 85 коп, в остальной части требований отказать.
Взыскать из средств ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» (ИНН №) госпошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга 5 829 руб 94 коп.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Литвиненко Е.В.