Дело № 2-863/2022

УИД 56RS0033-01-2022-001692-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 августа 2022 года г.Орск Оренбургской области

Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Курносовой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Плотниковой Ю.С.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником 1/3 доли , расположенной по адресу: . ФИО5 является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру.

18 мая 2022 года ей стало известно, что ФИО5 продал свою долю в праве общей собственности ФИО3 с нарушением ее права преимущественной покупки, поскольку извещения о предстоящей сделке от ФИО5 она не получала.

Истец ФИО1 в судебном заседании доводы иска поддержала, просила их удовлетворить, дала пояснения, аналогичные доводам иска. Дополнительно пояснила, что с конца 2020 года она с проживает в . В течение 2021 года она часто приезжала в в связи с продажей . В до настоящего времени находятся ее вещи. Полагает, что сделка продажи доли совершена с нарушением преимущественного права покупки, поскольку она не получала от ответчика письменное извещение о продаже долей в квартире с предложением их приобрести, не отказывалась от их приобретения. Не отрицала, что находится в длительных конфликтных отношениях со своим братом ФИО5, из-за чего последний намеренно не сообщил ей о продаже доли в квартире, хотя был осведомлен о том, что она проживает в и знал ее номер телефона.

Представитель ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности, иск поддержал по изложенным в нем основаниям. Настаивая на удовлетворении исковых требований, полагал, что ответчик ФИО5 в нарушение ст. 250 ГК РФ не уведомил истца о продаже доли за указанную цену, нарушив тем самым преимущественное право покупки, поскольку ранее полученное от нотариуса уведомление содержало предложение о выкупе доли за 350000 рублей, а фактически доли проданы ФИО3 за 450000 рублей. Кроме того, истец не была уведомлена надлежащим образом о продаже доли в квартире. Фактически уведомление не получено, о чем свидетельствуют материалы дела, в связи с чем, ФИО5 не имел права на продажу квартиры. О сделке истец узнала в мае 2022 года, когда в Советском районном суде г. Орска рассматривалось исковое заявление ФИО3 к ней об определении порядка участия в оплате за коммунальные услуги. В данной квартире истец не проживает с 2020 года и не смогла узнать о состоявшейся сделке.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела, представив письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснил, что ФИО1 является его родной сестрой, с 2015 года между ними натянутые отношения. В 2021 году он предупреждал сестру по телефону, сам писал СМС-извещения о продаже доли, она не отвечала, телефонные звонки игнорировала.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, иск не признал, указывая на отсутствие нарушений закона при заключении договора купли-продажи. Согласно свидетельству о направлении документов, выданного нотариусом г. Орска ФИО7 от 20 апреля 2021 года, ФИО1 направлены уведомления с предложением выкупить доли почтовым отправлением по адресу фактического проживания: и по адресу принадлежащего ей недвижимого имущества: . Почтовые отправления не были выручены адресату по причине истечения срока хранения и возвращены в адрес нотариуса. Не согласен с доводами истца о том, что Почтой России не был соблюден порядок доставки почтовой корреспонденции, поскольку с 9 апреля 2018 года пунктом 34 Правил оказания услуг связи не предусмотрены доставка и вручение под расписку вторичного извещения при неявке адресата за почтовым отправлением. Просит отнестись критически к представленному истцом акту ООО «» от 5 июля 2022 года о проживании истца в , поскольку в данном акте имеются только подписи граждан, их паспортные данные не отражены и не заверены паспортистом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области не явился в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Статья 246 Гражданского кодекса РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1).

В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Юридически значимыми являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: . Сособственником данной квартиры является ФИО5 (2/3 доли).

17 февраля 2021 года нотариусом г. Орска ФИО7 удостоверено заявление ответчика ФИО5, которым он извещает истца о намерении продать принадлежащие ему доли по цене 350000 рублей. В соответствии со свидетельством о направлении заявления от 20 апреля 2021 года, выданным нотариусом ФИО7, данное заявление направлено истцу 17 февраля 2021 года по адресу регистрации: и по адресу нахождения принадлежащего ей имущества: , адресатом не получено, почтовые отправления с направленными документами не были вручены адресату ФИО1 по причине истечения срока хранения.

28 февраля 2022 года ответчиком ФИО6 (продавцом) и ответчиком ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купила в общую долевую собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру по цене 450000 рублей. Право собственности ФИО3 на данные доли зарегистрировано 2 марта 2022 года.

Истец ФИО1 указывает, что уведомление о намерении ответчика ФИО5 произвести отчуждение долей квартиры направлено с нарушением установленных требований. Кроме того, такое уведомление направлено по месту регистрации и нахождения спорного имущества, а не по ее месту фактического жительства.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В соответствии с пунктом 3.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лиц, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 3.2 Методических рекомендаций). Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (пункт 3.3 Методических рекомендаций).

В соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС Российской Федерации 11.02.1993 N 4462-1, нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса.

Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Пунктом 6 Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утвержденных Решением Правления ФНП от 23 - 25.06.2008, протокол N 09/08, установлено, что передача заявления нотариусом осуществляется с использованием одного из способов, предусмотренных статьей 86 Основ.

Способ передачи заявления определяется нотариусом. Независимо от способа передачи заявления нотариусом составляется сопроводительное письмо в двух экземплярах, один из которых передается адресату вместе с заявлением и приложениями к нему, второй экземпляр остается в делах нотариуса, на нем указывается реестровый номер, за которым зарегистрировано нотариальное действие.

В сопроводительном письме дается разъяснение, что при желании адресата ответить заявителю через нотариуса он, в свою очередь, вправе передать заявление нотариусу в порядке, установленном настоящими Методическими рекомендациями.

Передача заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам может быть осуществлена нотариусом способом пересылки их по почте с обратным уведомлением.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абзац 17 пункта 2, подпункт "б" пункта 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. N 221). Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ФИО5 исполнил свою обязанность по предложению ФИО1 выкупить 2/3 доли в спорной квартире за общую сумму 350000 рублей, предложил приобрести ФИО1 указанные доли в праве собственности в течение одного месяца, соответствующее заявление в установленном законом порядке было передано ФИО5 нотариусу ФИО7,

Данное заявление направлено нотариусом 18 февраля 2021 года по адресу регистрации истца: и адресу нахождения принадлежащего ФИО1 имущества по адресу: , почтовыми отправлениями, которые истцом не получены, возвращены в адрес нотариуса, что подтверждается представленными в дело свидетельством от 20 апреля 2021 года, а также кассовыми чеками от 18 февраля 2021 года, копиями уведомлений о вручении и отчетами об отслеживании отправлений. При этом почтовые отправления поступили в почтовое отделение для вручения 20 февраля 2021 года. 22 февраля 2021 года имели место неудачные попытки вручения и 24 марта 2021 года, то есть по истечении месячного срока с момента поступления почтовых отправлений на почтовое отделение, отправления возвращены отправителю, с отметкой "за истечением срока хранения".

В судебном заседании по ходатайству сторон допрошены свидетели.

Из показаний истца ФИО11 следует, что с 2020 года истец преимущественно проживает в , в течение 2021 года периодически приезжала в с целью продажи квартиры по адресу: . Указал, что в связи с конфликтными отношениями его не поддерживала связи со около 9 лет, после смерти отношения испортились. Он никогда не слышал, чтобы ФИО5 предлагал истцу купить его долю.

Свидетель ФИО9 – знакомая истца суду пояснила, что истца уехал в в 2020 году, ФИО1 до продажи периодически приезжала в , с какой точно периодичностью, сказать не может. В последний раз она была у нее в гостях в весной 2021 года. Известно, что у истца есть , с которым она отношения не поддерживает.

Допрошенный свидетель ФИО10 – ФИО5, суду пояснила, в 2021 году ФИО1 проживала в , ей известно, что ФИО5 неоднократно предлагал истцу выкупить свою долю.

Доказательства по делу оцениваются судом по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в и совокупности.

Допрос свидетелей является одним из доказательств, определяющих позицию сторон, и оценивается в совокупности всех доказательств.

Доводы о не проживании по месту регистрации в период доставки спорных почтовых отправлений акта, а также показания свидетелей, и подруги истца, о ее не проживании по месту регистрации и месту нахождения имущества в феврале 2021 года не могут быть положены в основу судебного акта, поскольку свидетель ФИО11 является истца, что не может исключить в полном объеме его заинтересованность в исходе дела.

Истец, действуя разумно и добросовестно, а также в целях выполнения обязанности по получению судебной корреспонденции по своему месту жительства в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязана была обеспечить возможность перенаправления почтовой корреспонденции на адрес, по которому она фактически проживает. Из материалов дела не следует, что истица в связи с не проживанием по своему месту жительства (регистрации) оставила такое заявление в почтовом отделении, к обслуживанию которого относится адрес ее места жительства (регистрации).

Выводы истца о нарушении порядка вручения почтовых отправлений, допущенных АО «Почта России» противоречат действующему законодательству.

Приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 13.02.2018 N 61 в приказ Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" внесены изменения.

При этом, с 9 апреля 2018 года пунктом 34 указанных Правил не предусмотрены доставка и вручение под расписку вторичного извещения при неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение пяти рабочих дней после доставки первичного извещения.

Таким образом, с момента вступления в силу указанных изменений наличие двух отметок на почтовом конверте для установления факта надлежащего извещения лица не требуется.

Довод о том, что ответчик является , и в связи с этим мог сообщить о продаже доли иным способом, отклоняется судом, так как долевой собственник должен в силу ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ уведомить другого долевого собственника именно в письменной форме. Иные способы извещения не являются обязательными. Представленное извещение ответчиком истца о продаже объекта является достаточным извещением.

При этом доводы относительно того, что 2/3 доли в квартире была реализована за цену, превышающую предложение, поступившее в адрес истца, а именно, по цене 450000 рублей, в то время как истцу было предложено выкупить долю по цене 350000 рублей, в данном случае, не свидетельствуют о продаже ответчиком доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных другой стороной условиях. Обратное свидетельствовало бы о понуждении одного из участников долевой собственности к отчуждению принадлежащего ему имущества и лишению его собственности, что недопустимо.

Таким образом, поскольку ответчиком ФИО5 была исполнена обязанность по уведомлению истца о намерении продать принадлежащие ему доли, договор купли-продажи заключен ответчиками 28 февраля 2022 года в отсутствие нарушений прав ФИО1

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Ю.В. Курносова