Гр. дело №

УИД 39RS0011-01-2022-001246-40

РЕШЕНИЕ

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 августа 2022 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Сайбель В.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка и встречному иску ФИО2 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании договора аренды незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных средств

установил:

Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований указали, что 16.04.2018 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО2 был заключен договор № 135-КЗО\2018 аренды земельных участков: с КН №, площадью 484 кв.м, и с КН №, площадью 367 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с условиями договора ответчик взял на себя обязательства по внесению арендных платежей, однако не исполняет их должным образом, в связи с чем, у него по земельному участку с КН № образовалась задолженность в сумме 276771 руб. 25 коп., из которых недоимка составляет 138309,49 руб. и пени в размере 155488 руб.34 коп.; по земельному участку с КН № задолженность в сумме 114028 руб. 78 коп., из которых недоимка составляет 49990,03 руб. и пени в размере 64038 руб.75 коп. В порядке досудебного урегулирования спора 30.03.2022 ответчику истцом была направлена претензия, где было указано на факты неоднократного нарушения условий договора. Однако ответчик на направленную претензию не отреагировал, задолженность не погасил. Просили взыскать с ответчика указанную в иске задолженность, а так же расторгнуть договор аренды земельных участков за нарушение условий договора по оплате арендных платежей.

ФИО2 в свою очередь обратился в суд со встречным иском к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании договора не заключенным, и взыскании с администрации ранее внесенных платежей.

В обосновании заявленного иска указал, что 16.04.2018 им с администрацией МО «Зеленоградский городской округ» был заключен договор аренды двух земельных участков. По условиям договора администрация предоставила земельные участки с разрешенным использованием –под индивидуальное жилищное строительство. Однако в дальнейшем, при проведении подготовительных работ было установлено, что земельные участки не могут быть использованы для заявленной цели, поскольку они находятся в охранных зонах инженерных коммуникаций, препятствующих их использованию по прямому назначению. Со ссылкой на ст. 432, 611 ГК РФ, истец считает, что договор аренды является незаключенным. В целях защиты нарушенных прав обратился в суд с вышеуказанным иском.

В судебное заседание представитель администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» не явился, извещены надлежащим образом, представили заявление, в котором просили рассмотреть дело в отсутствии представителя, заявленные требования поддержали, в удовлетворении встречных требований просили отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причине неявки не сообщил.

Представитель ответчика (истца) ФИО3, действующая на основании доверенности требования истца не признала, просила удовлетворить встречные требования, восстановив срок для их подачи, так же просила снизить размер начисленных пени.

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные в материалах дела доказательства и оценив их относимость, допустимость и достоверность по правилам, установленным ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи

В соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 21.12.2017 за 3564 было постановлено провести аукцион по продаже прав на заключением договора аренды в соответствии с перечнем земельных участков с КН № и с КН № в пос. <адрес>, согласно приложению.

Из указанного приложения следует, что земельный участок с КН № образован площадью 484 кв.м, имеет кадастровую стоимость 269089,48 руб., категорию земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок с КН № образован площадью 367 кв.м, имеет кадастровую стоимость 204040,99 руб., категорию земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства.

По результатам проведенного аукциона, 16.04.2018 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО2 был заключен договор № 135-КЗО//2018 аренды вышеуказанных земельных участков, со сроком действия до 16.04.2038 Годовой размер арендной платы за земельный участок с КН № составил 121282, 91руб., за земельный участок с КН № 49990,03 руб.

Договор аренды зарегистрирован ив ЕГРН.

Из расчетов арендной платы по вышеуказанным земельным участкам следует, что ФИО2 произвел годовую оплату за право заключения договора аренды, далее производил не регулярную оплату арендных платежей в 2019, 2020, и в дальнейшем оплату арендных платежей не производил.

Таким образом, из указанных обстоятельств следует, что обязательства по передаче земельного участка и заключения договора аренды земельных участков, по оплате за право заключения договора аренды были выполнены сторонами в полном объеме, следовательно, считать данный договор не заключенным оснований не имеется.

Доводы представителя ответчика, что администрация предоставила земельные участки, которые невозможно использовать по целевому назначению, суд отклоняет, поскольку, ответчик ФИО2 является собственником жилых домов и смежных по отношению к спорным земельных участков, на которых эти дома находятся, следовательно, при приобретении спорных земельных участков как до участия в торгах, так и до подписания договора аренды земельного участка, он мог и должен был их обследовать.

При этом, подписывая договор аренды земельных участков и регистрируя его в регистрирующем органе, ФИО2 подтвердил, что фактическое состояние участков соответствует условиям договора, целевому назначению и известно арендатору.

Более того, после заключения оспариваемого договора, с учетом сведений об оплате арендных платежей, и из последующего поведения арендатора, который не обращался в администрацию с заявлением о невозможности использования земельных участков, как и суд с иском, до обращения истца с заявлением о взыскании арендных платежей, из чего явно усматривалась его воля сохранить силу сделки на протяжении длительного периода времени.

Доводы о необходимости восстановлении срока для признания договора незаключенным, суд так же находит не обоснованными, поскольку о том, что земельный участок предоставлен для ИЖС истцу было известно при подписании договора аренды, следовательно, момент получения градостроительного плана, не свидетельствует о дате, с которой началось нарушение прав ответчика.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования ответчика удовлетворению не подлежат.

Статьей 1 ЗК РФ предусмотрен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из заключенного сторонами договора аренды следует, что арендная плата за второй и последующие годы уплачивается ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 кв. не позднее 10 декабря отчетного года.

Как следует из акта сверок, данная обязанность арендатором не исполнялась в полном объеме, сроки внесения арендных платежей ответчиком нарушались.

В силу п. 5.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере 0.5% от суммы невнесённого в срок платежа за каждый день просрочки.

Из расчета, представленного администрацией, следует, что в отношении земельного участка с КН № по состоянию на 22.03.2022 у ответчика образовывалась задолженность в размере 121282 руб. 91 коп., в связи с чем, ему были начислены пени в размере 155488 руб. 34 коп.

В отношении земельного участка с КН № по состоянию на 22.03.2022 у ответчика образовывалась задолженность в размере 49990 руб. 03 коп., в связи с чем, ему были начислены пени в размере 64038 руб. 75 коп.

Обязательства в соответствии с требованием, предусмотренным ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В связи с неисполнением условий договора по оплате арендных платежей администрация 30 марта 2022 года направила ответчику претензию, в которой предложила в срок до 30.04.2022 оплатить задолженность и прибыть в администрацию для решения вопроса о расторжении договора аренды.

Как следует из актов сверки по земельным участкам, задолженность в сумме 49990 руб. 03 коп была ответчиком оплачена 16.05.2022, задолженность в сумме 121282,90 руб. была оплачена ответчиком 24.05.2022 и 21.06.2022, до обращения истца в суд с иском.

Задолженность по пени ответчиком до настоящего времени не оплачена, следовательно, в данной части требования истца подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о сумме подлежащих взысканию пени, суд принимает во внимание заявление представителя ответчика о снижении неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Действительно, в соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. При определении размера штрафной санкции суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Возможность снижения неустойки оценивается судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

Согласно разъяснениям в пункте 69 Постановления Пленума ВС РФ N 7 от 24 марта 2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая, что начисленный размер пени превышает задолженность по арендным платежам, суд считает, что начисленная неустойка подлежит снижению до 50000 руб., поскольку данная сумма будет отвечать принципу соразмерности образовавшейся задолженности по пени сроку нарушения обязательства.

Так же подлежащими удовлетворению суд находит требования о расторжении договора аренды № 135-КЗО\2018 от 16 апреля 2018 в отношении земельных участков с КН № и с КН № в силу следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 2 статьи 453 ГК Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно статье 619 ГК Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как уже указано выше, администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» направляла ФИО2 претензию от 30.03.2022 о необходимости погашения арендной платы, и предложила явиться для досрочного расторжении договора аренды земельного участка, что подтверждается претензией и квитанцией об отправке.

Учитывая, что ответчик нарушает сроки по внесению арендных платежей за предоставленные ему в аренду земельные участки, при этом ответчик не возражает против удовлетворения заявленных требований, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды так же подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5695 руб., а именно от цены иска по оплате задолженности и расторжении договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» задолженность по пени в размере 50000 (Пятьдесят тысяч) руб.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 5695 (Пять тысяч шестьсот девяносто пять) руб.

Расторгнуть договор аренды № 135-КЗО\2018 от 16 апреля 2018 года земельных участков: с КН № площадью 484 кв. м и с КН №, площадью 367 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, с категорией земель- земли населенных пунктов, заключённого между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО2.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН и кадастрового учета сведений о правообладателе – ФИО2, в отношении земельных участков: с КН №, площадью 484 кв. м, с КН № площадью 367 кв. м расположенных по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании договора аренды незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных средств- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2022 года.

Судья подпись В.В. Сайбель

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного

Суда Калининградской области: В.В. Сайбель