№2-1088/2025
03RS0044-01-2025-001241-30
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
14 августа 2025 года село Иглино
Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сафиной Р.Р.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,
при секретаре Вагизовой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, указывая в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО6 был заключен предварительный договор, согласно которому она обязалась заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью 970 кв.м., с кадастровым номером №, и расположенного на нем жилого дома, площадью 65,4 кв.м, расположенного по адресу: РБ, <адрес>. Согласно п. 3 предварительного договора отчуждаемые объекты недвижимости продаются за 1 250 000 руб., из которых 900 000 руб. уплачивается в день подписания предварительного договора, а 350 000 руб. – выплачиваются покупателем за счет средств материнского семейного капитала. Дом предполагалось купить в общую долевую собственность истца и членов семьи его сына ФИО3 Согласно п. 7 предварительного договора основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. В день подписания предварительного договора она передала ФИО6 денежные средства в сумме 900 000 руб., что подтверждается актом приема-передачи и распиской, написанной ФИО7 Однако, договор купли-продажи с ней заключен не был. Все это время она не знала, кто собственник жилого дома. Семья сына проживала в спорном жилом доме, и ей сказали, что договор купли-продажи заключен. В ДД.ММ.ГГГГ года она услышала разговор ее сына с супругой о том, что они собираются продавать дом с землей. Впоследствии выяснилось, что спорное недвижимое имущество зарегистрировано по ? доли за ФИО3 и ФИО4 На покупку дома она вложила собственные денежные средства в размере 900 000 руб. и была уверена, что является сособственником жилого дома и земельного участка. Поскольку она оплатила 72% стоимости жилого дома и земельного участка, то за ней должно быть признано право общей долевой собственности на 72/100 доли спорного имущества. На основании изложенного, истец просит признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: РБ, <адрес>, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ недействительным; прекратить право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО8 в ? доли на спорное имущество; признать за истцом право общей долевой собственности на 72/100 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу.
Определением судьи Иглинского межрайонного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве ответчика.
На судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО4, представляющая свои интересы и интересы третьего лица – несовершеннолетнего ФИО9, ответчик ФИО6, третьи лица: ФИО10, ФИО11, представитель третьего лица Управления Росреестра не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, истец ФИО12, ответчик ФИО4 в письменных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила его удовлетворить.
Ответчик ФИО3 не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5 с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать, также просил применить срок исковой давности.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 (продавец), с одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договору принадлежащий продавцу земельный участок, площадью 970 кв.м., с кадастровым номером № предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, с категорией земель: земли населенных пунктов, и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью 65,4 кв.м., находящийся по адресу: РБ, <адрес>.
Согласно п. 3 предварительного договора отчуждаемый объект недвижимости продается за 1 250 000 руб., из них 900 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора за счет собственных средств; 350 000 руб. выплачивается покупателем за счет средств материнского капитала в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Из акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 передала, а ФИО13 получил денежные средства согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 900 000 руб.
Получение ФИО6 денежных средств в счет исполнения условий предварительного договора в размере 900 000 руб. от ФИО1 подтверждается также письменной распиской, выполненной ФИО6
Пунктом 7 предварительного договора сторонами предусмотрено, что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить и зарегистрировать в Управление Росреестра после подписания настоящего договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что основной договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу в оговоренный в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО1 заключен не был.
При этом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 (продавец), с одной стороны, и ФИО4, ФИО3 (покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, из которого следует, что продавец продает, а покупатели покупают в общую долевую собственность, по ? доли каждому жилой дом, площадью 65,4 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 970 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РБ, <адрес>.
По условиям п. 1.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество продается по цене 1 000 000 руб.: жилой дом за 950 000 руб., земельный участок – за 50 000 руб.
Из пункта 3.1 договора купли-продажи следует, что расчет покупателем и продавцом производится в следующем порядке:
- денежная сумма в размере 1 000 000 руб. в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателями за счет собственных средств покупателей, так и за счет средств, предоставляемых покупателями по договору займа, в том числе, сумма в размере 50 000 руб. уплачена покупателями продавцу за земельный участок, сумма в размере 584 301,60 руб. за жилой дом уплачена покупателями продавцу до подписания настоящего договора;
-заем в размере 365 698,40 руб. зачисляется займодавцем на счет покупателя и передается покупателями продавцу не позднее 5 дней с даты государственной регистрации в Управлении Росреестра.
Данный договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО3 и ФИО14 на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦФР-Доминанта», с одной стороны, и ФИО4, ФИО3, с другой стороны, заключен договор займа № на приобретение недвижимого имущества, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 365 698,40 руб., а заемщики обязуются вернуть указанную сумму займа в установленный настоящим договором срок и оплатить проценты за пользование денежными средствами.
Из сообщения пенсионного органа от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что средства материнского капитала в размере 365 698,40 руб. перечислены на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «ЦФР-Доминанта», выданного на приобретение жилья по адресу: РБ, <адрес>.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч.1, ч.3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно пунктам 1 - 4 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
В силу п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу закона и разъяснений, данных в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право общей собственности на недвижимое имущество может возникнуть у двух и более лиц, в том числе при наличии между ними соглашения о создании объекта недвижимости за счет их обоюдных усилий и средств.
Таким образом, право общей собственности на имущество возникает при поступлении этого имущества в собственность двух и более лиц. При этом указанное имущество может быть признано общей собственностью лишь при условии, что между этими лицами была достигнута договоренность о совместной покупке либо создании этого имущества, и каждый из этих лиц вкладывал в приобретение этого имущества свои средства.
В силу требований статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По настоящему делу существенными обстоятельствами, имеющими правовое значение для разрешения спора, являются достижение сторонами договоренности (либо отсутствие соглашения) о создании общей собственности на спорное недвижимое имущество и размер вложений каждым в приобретение такого имущества.
Факт наличия соглашения о создании общей долевой собственности на недвижимое имущество должен быть подтвержден определенными средствами доказывания - письменными доказательствами.
Между тем, доказательств наличия между истцом ФИО3, ФИО3 и ФИО4 письменного соглашения о создании общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: РБ, <адрес>, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Так, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на который истец ссылается в обоснование своих требований, таких условий не содержит.
Последующие действия сторон после заключения, как предварительного договора купли-продажи, так и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о том, что стороны изначально договорились о создание общего имущества.
Следует отметить, что в силу положений ст. 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каких-либо доказательств того, что ФИО1, являясь, по ее мнению, сособственником спорного недвижимого имущества, несла расходы по его содержанию (оплачивала коммунальные услуги, налоги и т.д.).
Также суд не находит оснований считать убедительными доводы истца о том, что она произвела оплату стоимости спорного недвижимого имущества в размере 900 000 руб., поскольку из материалов дела следует, что указанные денежные средства она передала ФИО6 в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд не находит оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи спорного имущества недействительным.
Более того, в ходе рассмотрения дела представителем ответчика ФИО5 заявлено о пропуске срока исковой давности.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику могут быть напрямую затронуты его права и интересы.
Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Заявление о распоряжении средствами материнского капитала подано ФИО4 в пенсионный орган ДД.ММ.ГГГГ
Из пояснений представителя ответчика следует, что семья Хомич вселилась в жилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ года. Данный довод стороной истца в ходе рассмотрения дела не оспорен.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ началось с ДД.ММ.ГГГГ года.
С иском об оспаривании сделки истец ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть, спустя более чем 13 лет, то есть за пределами срока исковой давности, предусмотренной п. 1 ст. 181 ГК РФ.
При этом суд не может согласиться с доводами истца о том, что о заключенной сделки она узнала лишь в 2025 году, поскольку учитывая, что основной договор, срок заключения которого был определен до ДД.ММ.ГГГГ, не состоялся, при этом семья сына ФИО1 вселилась в спорное жилое помещение и проживала в нем; истец в тот период общалась с членами семьи сына, посещала их, стало быть, ей не могло не быть известным о совершении сделки по купли-продажи. Более того, в исковом заявлении истец ссылается на то, что она знала о том, что договор купли-продажи был заключен.
При таком положении, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного представителем ответчика ФИО5 ходатайства о применении срока исковой давности.
Суд полагает, что пропуск истцом ФИО1 срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании оспариваемой сделки недействительной.
Требования истца в части о прекращении права общей долевой собственности ФИО4, ФИО3 на жилой дом, площадью 65,4 кв.м, с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 970 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, признании за истцом право долевой собственности на 72/100 доли на спорное недвижимое имущество производны от основных требований, а потому в их удовлетворении также следует отказать.
В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
При подаче иска истцу ФИО1 определением судьи Иглинского межрайонного суда РБ была предоставлена отсрочка до рассмотрения дела.
Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, суд полагает необходимым взыскать с истца ФИО1 в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 57 425,35 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, выданный Отделом УФМС России по РБ в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, выданный МВД по РБ ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № № выданный ДД.ММ.ГГГГ МВД по РБ, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №, о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, площадью 65,4 кв.м, с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 970 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО6, с одной стороны, и ФИО4, ФИО3, с другой стороны, недействительным, прекращении права общей долевой собственности ФИО4, ФИО3 на жилой дом, площадью 65,4 кв.м, с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 970 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> а; признании за ФИО1 право долевой собственности на 72/100 доли жилого дома, площадью 65,4 кв.м, с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 970 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, отказать.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 57 425,35 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Р.Р.Сафина
Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 августа 2025 года.