Дело № 3а-38/2023

УИД 76OS0000-01-2022-000251-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 15 марта 2023 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: наименование – помещение 1, назначение – нежилое, площадью 3 937,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 106 512 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО2 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 14 февраля 2022 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 21 февраля 2022 года № АОКС-76/2022/000147 и составила 143 814 086,24 рублей.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету об оценке, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 14 февраля 2022 года составляет 106 512 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в подтверждение требований административного иска.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, и рекламы», заинтересованное лицо администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом следующих особенностей:

в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение);

с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Постановлением Правительства Ярославской области от 10 июня 2022 года № 459-п в качестве даты перехода к применению на территории Ярославской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 1 июля 2022 года.

Административное исковое заявление подано в суд ФИО2 29 июня 2022 года.

В связи с этим, при разрешении данного спора судом применяются положения статьи 22 «Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости: наименование – помещение 1, назначение – нежилое, площадью 3 937,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус"), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципального Совета Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района от 30.10.2018 N 191 на территории Заволжского сельского поселения установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципального Совета Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ФИО2 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 14 февраля 2022 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 21 февраля 2022 года № АЗУ-76/2021/000961 и составила 143 814 086,24 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 14 февраля 2022 года составила 106 512 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным и сравнительным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход определялся оценщиком как доход от сдачи в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В качестве аналогов – помещений, предлагавшихся к продаже на дату оценки, оценщик отобрала три аналога – здания (помещения) торгового назначения, расположенные в городе Ярославль: <адрес> (аналог 1), <адрес> (аналог 2), <адрес> (аналог 3).

Оценщиком произведено сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим ценообразующим характеристикам: местоположение, общая площадь (фактор масштаба), расположение относительно красной линии, физическое состояние здания, этаж расположения, наличие отдельного входа, состояние отделки, ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории), близость к остановкам общественного транспорта, концентрация населения в районе нахождения объекта, тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание), материал стен, возможность парковки, площадь земельного участка, относящегося к объекту оценки (для отдельно стоящих зданий), отношение арендопригодной к общей площади.

При установлении расхождения между характеристиками объекта оценки и аналогов по данным показателям, цены последних оценщиком корректировались.

В качестве аналогов – помещений, предлагавшихся к передаче в аренду на дату оценки, оценщиком отобраны три помещения свободного назначения, расположенные в городе Ярославль: <адрес> (аналог 1), <адрес> (аналог 2), <адрес> (аналог 3).

Оценщиком произведено сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим характеристикам: местоположение, общая площадь (фактор масштаба), расположение относительно красной линии, физическое состояние здания, этаж расположения, наличие отдельного входа, состояние отделки, ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории), близость к остановкам общественного транспорта, концентрация населения в районе нахождения объекта, тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание), материал стен, возможность парковки, площадь земельного участка, относящегося к объекту оценки (для отдельно стоящих зданий), отношение арендопригодной к общей площади.

При установлении расхождения между характеристиками объекта оценки и аналогов по данным показателям, арендные ставки последних оценщиком корректировались. Кроме того, арендные ставки аналогов скорректированы на отношение арендопригодной к общей площади.

Административный ответчик, критикуя Отчет, выражает несогласие с выводами оценщика относительно величины корректировки на красную линию к аналогу 2 (<адрес>) по отношению к объекту оценки. По мнению автора возражений, данные объекты на красной линии не находятся: аналог 2 расположен внутри квартала.

На основании подпункта «д» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 и действовавшего на дату составления Отчета об оценке, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика.

Вывод о расположении аналога 2 относительно красной линии сделан оценщиком с применением картографической информации на основе содержательного анализа мест расположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки судом не установлены.

Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом произведен оценщиком путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определена на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Применяя корректировку на переход к арендопригодной площади, оценщик исходил из того, что в составе объектов - аналогов имеется доля вспомогательных площадей. Величина корректировки определена оценщиком на основании коэффициентов, предложенных Интернет – изданием Статриелт, в размере среднего значения данной корректировки из расширенного интервала.

В соответствии с требованиями пунктов 3, 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299 и действовавшего на дату составления Отчета об оценке, приведенные выводы оценщика в Отчете подробно изложены.

Возражения на Отчет Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, содержащие доводы о том, что исходя из площади всего здания, где расположен объект оценки, коэффициент арендопригодной площади должен был быть равен 0,94, основаны на неверном толковании произведенного оценщиком расчета и о нарушении оценщиком в результате данной процедуры федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

В возражениях на Отчет административным ответчиком, приведены доводы о том, что оценщик неверно принимает корректировку на материал стен по справочнику ФИО4, так как в нем имеется корректировка на панель, но отсутствует корректировка на «сэндвич» панель, полагает, что в данном случае необходимо было использовать корректировку из справочника СтатРиэлт.

При исследовании такой характеристики аналога 1 в сравнительном подходе, аналога 2 в доходном подходе как материал стен, оценщик указала, что данные аналоги имеют «сэндвичпанельные» стены. Поскольку объект оценки имеет иные характеристики в данной части (имеет кирпичные стены) оценщиком по данному ценообразующему фактору применена корректировка. Величина корректировки принята оценщиком на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, 2021 года.

В соответствии с требованиями пунктов 3, 5, 8 ФСО N 3 приведенные выводы оценщика в Отчете подробно изложены.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика являются несостоятельными и обоснованности расчета не опровергают.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 106 512 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 23 мая 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 14 февраля 2022 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – помещение 1, назначение – нежилое, площадью 3 937, 4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 106 512 000 (сто шесть миллионов пятьсот двенадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 29 марта 2023 года