Дело № 2-1113/2025
УИД 21RS0006-01-2025-001501-38
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 декабря 2025 года г. Канаш
Канашский районный суд Чувашской Республики под председательством судьи Акимовой Т.А.,
при секретаре судебного заседания Красновой В.В.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Канашского районного суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Канашского муниципального округа Чувашской Республики о признании права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Канашского муниципального округа Чувашской Республики о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а также расположенный на указанном земельном участке жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. в порядке приобретательной давности (л.д. 3-7, 9-11).
Требования мотивированы тем, что постановлением администрации г. Канаш от 12 ноября 1996 года № 804 истцу в аренду сроком на 2 года выделен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м под строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> Указанному земельному участку присвоен кадастровый №. На данном земельном участке в 2004 году истец возвел жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. Для монтажа газопроводных сетей и газового оборудования им в 2004 году были предоставлены в Горгаз разрешение на строительство дома, договор аренды земельного участка, постановление о выделении земельного участка. Однако впоследствии указанные документы были им утеряны. 11 ноября 2018 года он обратился в администрацию г. Канаш Чувашской Республики с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. 19 ноября 2018 года он получил ответ о том, что данных о выделении ему земельного участка и о заключении договора аренды земельного участка не имеется, несмотря на то, что с 2006 года он оплачивал налог за спорный земельный участок. Начиная с 2004 года, истец постоянно проживает в возведенном им жилом доме и использует выделенный земельный участок под личные нужды, несет расходы на содержание жилого дома, с 2006 года оплачивает земельный налог, то есть на протяжении более 20 лет открыто и непрерывно владеет земельным участком с кадастровым номером № и возведенным на нем жилым домом. Исходя из принципа судьбы построек на спорном земельном участке, он является титульным владельцем и жилого дома, возведенного на нем. Добросовестное, открытое и непрерывное владение спорным земельным участком подтверждается и регулярностью производимых истцом налоговых платежей за пользование земельным участком, а также платежей за коммунальные услуги, поставляемые для нужд содержания жилого дома.
Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, и ранее данным объяснениям. Участвуя в судебном заседании от 18 ноября 2025 года, пояснил, что в 1996 году ему под строительство был предоставлен земельный участок, в 1997 году он начал строительство жилого дома, в 1998 году договор аренды был продлен на 4 года, вместе с тем никаких документов не сохранилось, полагал, что договор аренды в последующем также продлевался. После строительства жилого дома он несет бремя его содержания, оплачивал земельный налог, никаких претензий по вопросу использования спорного земельного участка никогда к нему не поступало.
Ответчик администрация Канашского муниципального округа Чувашской Республики, извещённая о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направила, письменный отзыв на иск не представила.
Привлечённые судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее по тексту Управление Росреестра), Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Отдел надзорной деятельности и профилактической работы по г.Канашу и Канашскому муниципальному округу Чувашской Республики (л.д. 124-125), извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представив письменные отзывы на исковое заявление (л.д. 143-144, 147, 151, 173 180-181).
В своем письменном отзыве на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Чувашской Республике просил рассмотреть дело без его участия, указав, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть приобретены в собственность по давности владения. В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции. Случаи бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.5 Земельного кодекса РФ. В рассматриваемом случае истец может приобрести право собственности на жилой дом в судебном порядке при отсутствии признаков самовольного строения. После приобретения титула собственника дома истец вправе обратиться в орган местного самоуправления с целью приобретения права на занятый указанным жилым домом земельный участок в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.
Представитель Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в письменном отзыве на исковое заявление вопрос об удовлетворении исковых требований ФИО1 оставил на усмотрение суда и просил рассмотреть дело по существу без его участия, информировав, что жилой дом (год завершения строительства 2004) по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, а также в Реестре государственного имущества Чувашской Республики не числятся.
Представитель Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г.Канашу и Канашскому муниципальному округу Чувашской Республики управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Чувашской Республике – Чувашии просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 173), указав, что контроль за соблюдением возведения зданий и сооружений на земельных участках осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с Правилами землепользования и застройки.
Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Канашского районного суда Чувашской Республики в сети Интернет (http://kanashskv.chv.sudrf.ru).
Выслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Из Единого государственного реестра недвижимости, из сообщения администрации Канашского муниципального округа Чувашской Республики от 18 сентября 2025 года, из копии протокола заседания рабочей группы по организации работ по верификации данных Единого государственного реестра недвижимости от 14 октября 2022 года № 82, заявления администрации г. Канаш Чувашской Республики от 10 октября 2022 года следует, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, снят с государственного кадастрового учета (л.д. 45, 60, 61-99, 114).
Повторно указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 14 ноября 2025 года с указанием местоположения: Российская Федерация, Чувашская Республика – Чувашия, м.о. Канашский, г.Канаш, <адрес>, кадастрового номера - №, площади – <данные изъяты> кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, вида разрешенного строительства – для индивидуального жилищного строительства, и отметки о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» орган администрация Канашского муниципального округа Чувашской Республики уполномочен на распоряжение таким земельным участком. Сведения об указанном объекте недвижимости имеют статус «актуальные». Сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют.
(л.д. 177-179).
Постановлением Канашской городской администрации № 804 от 12 ноября 1996 года ФИО1 в аренду под строительство индивидуального жилого дома сроком на 2 года выделен земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по <адрес> (л.д. 117-118).
Из сообщений администрации Канашского муниципального округа от 23 сентября и ДД.ММ.ГГГГ следует, что договора аренды, заключенного на основании данного постановления, сведений о расторжении или продлении договора аренды, о внесении арендных платежей за спорный земельный участок, не имеется (л.д. 116, 140).
Из технического паспорта на домовладение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: <адрес> расположен жилой дом, 2004 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Количество этажей наземной части - 2, число этажей подземной части – 1. Правообладатели и правоустанавливающие документы не указаны (л.д.101-111).
Из сообщения БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии следует, что сведений о регистрации права собственности до введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, в архиве учреждения не имеется (л.д. 115).
В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>л.д 112).
Истец несет бремя содержания земельного участка и находящегося на нем индивидуального жилого строения, оплачивая коммунальные услуги, земельный налог, что подтверждено соответствующими чеками и квитанциями (л.д. 155-164, 30-31, 234-248).
В своем исковом заявлении ФИО1 просит признать право собственности на жилой дом и земельный участок в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, мотивируя тем, что владеет указанным недвижимым имуществом открыто и непрерывно более 15 лет, то есть является добросовестным приобретателем.
Согласно ст. 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Исходя из смысла данной правовой нормы, право собственности в силу приобретательной давности может быть признано на бесхозяйное имущество и на имущество, принадлежащее юридическому либо физическому лицу на праве собственности. О применении положений указанной нормы права можно говорить в том случае, когда имущество не имеет собственника, собственник имущества неизвестен, собственник отказался от своих прав на имущество либо утратил интерес к использованию имущества.
По смыслу п. 1 ст. 234 ГК РФ существует три признака фактического владения вещью, только при наличии всей совокупности которых возможно возникновение права собственности по правилам указанной статьи. Это добросовестность, открытость и непрерывность владения.
Кроме того, по смыслу ст. 234 ГК РФ основанием приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности является владение имуществом в отсутствие собственника, поэтому в отношении земельных участков применение приобретательной давности имеет свои особенности. Эти особенности заключаются, в первую очередь, в том, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении определенных условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозяйным имуществом, так как являются либо государственной, либо муниципальной собственностью.
Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По правилам п.2 ст.621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями п.24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объекта.
Как ранее установлено судом, спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду под строительство индивидуального жилого дома сроком на 2 года (л.д. 117-118).
При этом отсутствие (утеря) договора аренды земельного участка не свидетельствует о самовольном занятии истцом спорного земельного участка.
По истечении двухлетнего срока аренды возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор продолжил пользование земельным участком с целью строительства индивидуального жилого дома.
На основании ст.3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены в ст.12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
На основании ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет владельца, может быть приобретено другим лицом лишь на основании сделки об отчуждении этого имущества либо в случаях, когда собственник неизвестен либо он утратил право на это имущество.
Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
В п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч.12 ст.70 Закона о государственной регистрации недвижимости), ч.5 ст.16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного ст.51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч.11 ст.24, ч.12 ст.70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Заключением ООО «Эксперт плюс» № М181/11-25 Н от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, сводам правил и другим нормативным актам для проектирования и строительства зданий и сооружений, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пользователей данного объекта (л.д. 186-233).
Поскольку сведений о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка, наличии возражений со стороны арендодателя относительной действия договора после истечения его срока, либо оспаривания договора материалы дела не содержат, следовательно, спорный жилой дом создан на предоставленном истцу в установленном законом порядке земельном участке, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, жилое строение создано без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведенное на участке строение не может быть признано самовольной постройкой.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности (п. 20 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В соответствии со статьями 225, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, как принадлежащее на праве собственности другому лицу, так на бесхозяйное имущество.
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Заявляя требования о признании права собственности в порядке приобретательной давности, истец должен доказать одновременное наличие всех признаков приобретательной давности (открытость, непрерывность, как своим собственным) на протяжении 15 лет.
При этом добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение.
Согласно абз. 3 п. 16 вышеуказанного Постановления в силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Истец, обращаясь в суд с требованиями о признании за ним права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности указал, что открыто и непрерывно владел спорным жилым домом с 2004 года, то есть более 20 лет. Он оплачивал коммунальные услуги, производил ремонт жилого дома.
Датой истечения трехлетнего срока исковой давности по иску является конец 2007 год, а датой истечения пятнадцатилетнего срока приобретательной давности, который исчисляется с 2007 года, - 2022 год.
Таким образом, на момент подачи иска и рассмотрения дела судом срок владения жилым домом достаточен для признания за ФИО1 права собственности в силу положения ст. 234 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части признания за истцом права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности.
Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП (ЕГРН).
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок, как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
В силу п. 2 ст. 214 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 16 ЗК РФ, земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц муниципальных образований, является государственной собственностью.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
На основании пунктов 1, 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 настоящего Кодекса. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату и бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, в перечне оснований, по которым гражданин вправе приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, такое основание, как приобретательная давность, не предусмотрено.
По смыслу ст. ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
При рассмотрении настоящего дела на истца в силу ст. 56 ГПК РФ возложена обязанность подтвердить, что земельный участок имел на момент его приобретения иного собственника.
Между тем доказательств того, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, актуальный номер которого в настоящее время -№, на который претендует истец, являлся частной собственностью, истцом суду не представлено.
В силу ст. 606 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент выделения земельного участка) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законодательство, действовавшее как в период возникновения рассматриваемых правоотношений, так и в настоящее время, не предусматривает право приобретать в собственность арендатора переданное ему лишь для владения и пользования имущества.
Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок не является и бесхозяйным.
14 ноября 2025 года спорный земельный участок повторно поставлен на кадастровый учет.
Таким образом, из представленных в дело материалов нельзя сделать вывод о том, что администрация отказалась от своих прав на имущество либо утратила интерес к использованию имущества.
Анализ указанных положений позволяет сделать вывод о том, что правила о приобретении права собственности в силу приобретательной давности не распространяются на имущество находящееся в муниципальной или государственной собственности, каковым и является спорный земельный участок.
При этом длительность пользования земельным участком, о чем указывается в качестве доводов в исковом заявлении, для разрешения дела по существу не имеет правового значения, поскольку при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством, а возможность признания права собственности на неправомерно занимаемый земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в порядке приобретательной давности законом не предусмотрена.
Поскольку спорный земельный участок не находится в частной собственности физического или юридического лица, не признан бесхозяйным имуществом, право собственности на него в порядке приобретательной давности возникнуть не может.
При этом истец не лишен права ставить вопрос о приобретении в собственность (или в аренду) земельного участка, в отношении которого возник спор, согласно правилам, установленным главой V.1. Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом установленных обстоятельств оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> (паспорт гражданина <данные изъяты>) право собственности на жилой дом, 2004 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
В удовлетворении иска ФИО1 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № (актуальный №), площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в порядке приобретательной давности отказать
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Чувашской Республики через Канашский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня составления в мотивированной форме.
Судья Т.А.Акимова
Мотивированное решение составлено 12 декабря 2025 года