Решение по делу № 2-6782/2022 от 28.12.2022 | Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга (Свердловская область)

Гр. дело №

66RS0№-84

Решение изготовлено в окончательной форме 28.12.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21.12.2022 г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Пиратинской М.В.

при секретаре <ФИО>4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску <ФИО>1 к <ФИО>2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения

по встречному исковому заявлению <ФИО>2 к <ФИО>1 о возмещении убытков, задолженности по коммунальным услугам

УСТАНОВИЛ:

<ФИО>1 обратилась с иском к <ФИО>2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование она указала, что 09.12.2021 между <ФИО>1 и <ФИО>2 заключен договора аренды жилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> (общей площадью 380 кв.м., количество комнат 5, расположенное на 25-26 этаже многоквартирного жилого дома).

Квартира передана по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в ненадлежащем состоянии, непригодном для проживания, в отсутствие согласованного сторонами косметического ремонта, в связи с чем, фактически объект аренды передан ДД.ММ.ГГГГ, арендатор была вынуждена провести ремонт в счет арендной платы. Оплата, установленная п. 4.2 Договора, произведена арендатором в полном объеме в установленный договором срок в размере 2 000 000 руб.

Согласно подп «а», «в» п. 2.2 Договора на арендодателя возложена обязанность передать по Акту приема-передачи жилое помещение и находящегося в нем движимого имущества свободных от деятельности иных лиц, пригодное для пользования жилое помещение в состоянии отвечающим требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и иным требованиям. Рассматривать письма, запросы и предложения Арендатора в течение 5 рабочих дней с момента их получения.

С момента начала проживания арендатора и членов ее семьи в арендованном жилом помещении, арендатором выявлены существенные недостатки жилого помещения, делающие невозможным проживание в нем, о чем <ФИО>1 неоднократно оповещала арендодателя, посредством направления сообщений с использованием электронных средств связи.

При проживании в квартире установлена неработоспособность вентиляционной системы, промерзание стены, с января 2022 года по настоящее время наблюдаются перебои с холодным водоснабжением (арендатор и члены ее семьи были вынуждены в 06 часов утра набирать холодную воду для бытовых нужд, так как позднее вода в системе пропадала).

В мае 2022 года Арендодатель уведомляла Арендатора о протечке крыши в квартире. С июня 2022 года в квартире помимо холодного водоснабжения отсутствует также горячее водоснабжение.

Арендованный объект недвижимости располагается в благоустроенном многоквартирном доме с централизованной системой водоснабжения, водоотведения, системой вентиляции, отопления и электроснабжения.

Однако, по выявленным недостаткам, в нарушение подп. «в» п. 2.2 Договора в течение 5 рабочих дней с момента уведомления Арендодателя о возникших проблемах меры к устранению недостатков объекта недвижимости, которые снижают степень благоустройства дома, не приняты. Неоднократно вызываемые Арендатором, в связи с бездействием Арендодателя сотрудники управляющей организации устранить недостатки жилого помещения не смогли.

В связи с арендой жилого помещения <ФИО>1 для целей проживания семьи с тремя малолетними детьми, недостатки объекта аренды делают невозможным проживание семьи в нём

В установленные договором сроки нарушения и неисправности жилого помещения Арендодателем не устранены.

<ФИО>1 в апреле 2022 года посредством мессенджера произведено уведомление арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды. Однако, арендодателем меры к оформлению расторжения договора не приняты.

ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>1 с использованием электронных средств связи произведено уведомление о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ. Указанное уведомление продублировано путем направления почтовой корреспонденции ДД.ММ.ГГГГ РПО 62006269255724.

Указанное уведомление содержало предложение к расторжению договора аренды ДД.ММ.ГГГГ и возврату Истцу денежных средств, уплаченных по договору аренды ввиду его досрочного расторжения в размере 833 333 руб. 33 коп.

Изначально позиция Ответчика была доброжелательна, и она согласилась на указанные условия, однако дополнительное соглашение не подписала.

ДД.ММ.ГГГГ в 17:14 ответчик с привлечением четырёх неизвестных арендатору лиц, в присутствии участкового уполномоченного полиции ОП № <ФИО>5 вошли в арендованное помещения без согласия арендатора выселили арендатора и проживающих с нею лиц из арендованного помещения, в отсутствие законных оснований, не подписав акт приема-передачи, удерживая крупногабаритное имущество принадлежащее истцу (2 катерный холодильник марки Deko, 2 детские парты с двумя стульями и светильниками, двухъярусная кровать человек-паук с двумя матрацами, 2 картины баннеры с изображением истца, систему видео-наблюдения, кухонную утварь). Ответчик и присутствующие с нею неустановленные лица допускали выкидывание личного имущества арендатора и проживающих и нею лиц.

Таким образом, ответчик без отсутствия установленных законом и договором оснований допустила одностороннее расторжение договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, не оформив его надлежащим образом, фактически выселив арендатора и совместно проживающих с нею лиц.

На основании изложенного, у истца имеются законные основания предъявления требований о признании договора аренды расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду незаконных действий ответчика по одностороннему расторжению договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ вправе требовать уплаченную сумму аванса по правилам об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Иное соглашением сторон не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 1102, пп. 3 ст. 1103, п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ ответчик обязан возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда он узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Ответчик узнала о необоснованности получения ею денежных средств в счёт оплаты по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ, когда незаконно, в нарушение условий договора предприняла меры к выселению истца и проживающих с нею лиц из жилого помещения.

Размер неосновательного обогащения составляет: 836 379 руб. 60 коп.

На основании изложенного <ФИО>1 просила:

признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <ФИО>1 и <ФИО>2 расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ,

взыскать с <ФИО>2 в пользу <ФИО>1 неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 836 379 руб. 60 коп.,

взыскать с <ФИО>2 в пользу <ФИО>1 проценты за незаконное использование денежных средств, рассчитанную с ДД.ММ.ГГГГ по дату исполнения обязательства.

Ответчик <ФИО>2 исковые требования не признала, обратилась в суд со встречным иском о возмещении убытков, задолженности по коммунальным услугам.

Она указала, что основания для досрочного расторжения договора отсутствуют, поскольку ответчиком не соблюден порядок возврата имущества из аренды, согласно п. 3.3 договора арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, видеозаписью, представленной истцом по первоначальному иску, <ФИО>6 было передано имущество и замечаний по его состоянию не возникало. По заявлению <ФИО>1 в квартире был сделан ремонт. Таким образом, имущество было передано арендатором в нормальном состоянии.

Из аренды имущество надлежащим образом не возвращалось. ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением обязательств арендатором по возврату имущества из аренды с целью установления состояния имущества, подлежащего возврату из аренды, <ФИО>2 уведомила <ФИО>1 об осмотре имущества ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ уведомление было доставлено до адреса <ФИО>7

ДД.ММ.ГГГГ состоялся осмотр жилого помещения и находящегося в нем имущества с участием специалиста, составлены акты.

При осмотре имущества было выявлено, что помещение, сдаваемое в аренду, повреждено и для приведения его в нормальное состояние требуется проведение ремонтно-восстановительных работ, стоимость которых с учетом износа материалов составляет 1 222 771 руб. 82 коп., а также повреждено движимое имущество, расположенное в помещении, для приведения его в нормальное состояние требуется 484 310 руб.

Таким образом, общий размер убытков, причиненных повреждением имущества, составил 1 707 081 руб. 82 коп.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды постоянные и переменные коммунальные услуги оплачиваются арендатором в полном объеме.

В соответствии со сведениями о начислениях и оплатах, представленных ТСЖ «Московская, 66» за период с января по июль 2022 года начислено коммунальных услуг на сумму 166 400 руб. 23 коп., фактически оплачено 108 319 руб. 81 коп. Таким образом, задолженность по коммунальным услугам, образовавшаяся за период с января по июль 2022 года составляет 58 080 руб. 42 коп.

В соответствии с договором аренды стороны согласовали следующие сроки внесения арендной платы: 1 200 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 800 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение условий договора истцом <ФИО>1 было внесено только 500 000 руб., задолженность арендатора составила 300 000 руб., а срок задолженности начал исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ срок просрочки арендной платы в сумме 300 000 руб. составлял 195 дней, согласно п. 6.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 5 % от суммы невнесенной в срок арендной платы. Таким образом, размер неустойки составляет 2 925 222 руб. (300 000 руб. х 5 %). В связи со значительной суммой неустойки размер полагает подлежащим снижению до 300 000 руб.

В соответствии с п. 6.7 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере обеспечительного платежа в случае необоснованного одностороннего прекращения договора аренды. Законные основания для досрочного расторжения договора аренды у арендодателя отсутствовали, в связи с чем с него подлежит взысканию штраф в размере платы за 1 месяц (п. 4.5 договора аренды), то есть 2 000 000 руб. / 11 = 181 818 руб. 18 коп.

На основании изложенного истец по встречному иску <ФИО>2 просит взыскать в свою пользу с <ФИО>1 возмещение убытков, причиненных повреждением имущества, в размере 1 707 081 руб. 82 коп., задолженность по коммунальным услугам за период с января по июль 2022 года в размере 58 080 руб. 42 коп., неустойку за нарушение арендной платы в суме 300 000 руб., неустойку за нарушение условий договора в сумме 181 818 руб. 18 руб.

Отказать первоначальному истцу в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании истец и ее представитель <ФИО>13 исковые требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик (истец по встречному иску) <ФИО>2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, доверила представление своих интересов своему представителю <ФИО>8

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ ответчик (истец по встречному иску) <ФИО>2 и ее представитель <ФИО>8 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще с учетом подпункта 3 пункта 2 статьи 117 ГПК РФ.

В предыдущих судебных заседаниях представитель ответчика <ФИО>2 возражал против удовлетворения иска, представил суду письменный отзыв, встречный иск поддержал. Суду пояснил, что получение <ФИО>2 1 700 000 руб. не оспаривается (л.д. 91). Договор до настоящего момента не расторгнут. <ФИО>2 принудительно не выселяла истца, ДД.ММ.ГГГГ в квартире выселение истца не производилось, а были произведены оперативно-розыскные проверочные мероприятия сотрудниками полиции.

Из показания свидетеля <ФИО>9, который приходится троюродным братом супругу истца <ФИО>1 следует, что он бывал в спорной квартире периодически с лета, состояние квартиры было несвежим, были потертости, мебель несвежая, ремонт несвежий, тек унитаз и ванная, были проблемы с водой, холодная вода практически не поднималась, в один из дней приехала хозяйка с участковым и попросила покинуть помещение. Он помогал <ФИО>1 грузить чемоданы в середине июля.

Из показаний свидетеля <ФИО>10 следует, что он производил ремонтные, монтажные работы в спорной квартире в период с 05 по ДД.ММ.ГГГГ. Проект ремонта согласовывал с <ФИО>2, оплату производил супруг <ФИО>1 Для приемки <ФИО>2 просила скидывать ей фотоочеты ремонта. При сдаче объекта присутствовали <ФИО>2 и супруги <ФИО>1. Слышал, что <ФИО>2 и <ФИО>1 обсуждали сумму 200 000 руб.

Из показаний свидетеля <ФИО>11 следует, что он тоже осуществлял ремонт в спорной квартире в виде поклейки обоев, укладки плитки, установки плинтусов и потолков, уборки грибка. Выбор материалов осуществлял собственник. От <ФИО>1 он получил 100 000 руб. за работу и 60 000 руб. за покупку материалов.

Из показаний свидетеля <ФИО>12 следует, что она знает и истца и ответчика, <ФИО>2 в марте 2022 года рассказывала ей о том, что сдает квартиру <ФИО>1, претензий каких-либо к <ФИО>1 у нее не было, часть денежных средств была засчитана <ФИО>2 в счет проведенного <ФИО>1 ремонта.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между <ФИО>2 (арендодатель) и <ФИО>1 (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно разделу IV договора арендная плата установлена за год (11 месяцев) + 1 депозит в размере 2 000 000 руб.

Согласно надписи на договоре: оплата 1 200 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 800 000 руб. в момент заселения не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из пояснений представителя ответчика <ФИО>2 факт получения от <ФИО>1 1 700 000 руб. <ФИО>2 признает и не оспаривает.

По акту от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана <ФИО>1

В силу положений п. 1 ч. 2 ст. 450, ст. 453, ст.ст. 606, 607, 609, 611, 612, 620 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно положениям подп «а, в» п. 2.2 Договора на арендодателя возложена обязанность передать по Акту приема-передачи жилое помещение и находящегося в нем движимого имущества свободных от деятельности иных лиц, пригодное для пользования жилое помещение в состоянии отвечающим требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и иным требованиям. Рассматривать письма, запросы и предложения арендатора в течение 5 рабочих дней с момента их получения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>1 с использованием электронных средств связи мессенджера Вотсап произведено уведомление о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ. Указанное уведомление продублировано путем направления почтовой корреспонденции ДД.ММ.ГГГГ РПО 62006269255724.

Уведомление содержало предложение к расторжению договора аренды ДД.ММ.ГГГГ и возврату Истцу денежных средств, уплаченных по договору аренды ввиду его досрочного расторжения в размере 833 333 руб. 33 коп.

<ФИО>2 дополнительное соглашение не подписала.

Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался.

Из пояснений представителя ответчика <ФИО>2 следует, что <ФИО>2 принудительно не выселяла истца, ДД.ММ.ГГГГ выселение истца из квартиры не производилось, а были произведены оперативно-розыскные проверочные мероприятия сотрудниками полиции.

Между тем, как следует из видеозаписи, которая обозревалась в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>2 с привлечением специалиста был сменен замок в квартире.

Доказательств передачи арендатору нового комплекта ключей от квартиры суду не представлено.

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Лишив истца доступа в квартиру, ответчик <ФИО>2 существенно нарушила условия договора аренды, в связи с чем суд находит, что имеются основания для признания договора расторгнутым с момента лишения истца доступа в квартиру.

Кроме того, во встречном иске, поступившем в суд ДД.ММ.ГГГГ, содержатся требования <ФИО>2 о взыскании с <ФИО>1 задолженности по оплате коммунальных услуг на основании п. 4.2 договора аренды за период с января 2022 года по июль 2022 года, чем сама <ФИО>2 подтверждает то обстоятельство, что фактически квартира была в пользовании <ФИО>1 только до июля 2022 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что возврату <ФИО>1 подлежит неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 836 379 руб. 60 коп., а также взысканию подлежат проценты за незаконное использование денежных средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 161 руб. 93 коп. с продолжением начисления и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ до даты фактического исполнения.

По мотиву лишения истца <ФИО>1, доступа в квартиру, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований встречного иска о взыскании с <ФИО>1 ущерба, причинённого имуществу.

Так, согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт осмотра и возврата жилого помещения из аренды (по Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ). Акт подписан <ФИО>2, подпись <ФИО>1 в акте отсутствует.

Из пояснений сторон следует, что <ФИО>1 в осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ участия не принимала.

При этом, как указано <ФИО>2 во встречном иске, ДД.ММ.ГГГГ с целью возвращения имущества из аренды ответчик <ФИО>2 направила истцу <ФИО>1 по почте заказным письмом уведомление о том, что состоится осмотр квартиры ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ уведомление о необходимости получения почтовой корреспонденции было доставлено до адреса истца. ДД.ММ.ГГГГ состоялся осмотр квартиры.

Согласно отчету об отслеживании отправления 62008671117515 на ДД.ММ.ГГГГ отправление ожидало адресата в месте вручения и не было, как получено, так и возвращено в адрес отправителя. Конверт с данным почтовым идентификатором был представлен и вскрыт в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 34 Приказа Минкомсвязи России от ДД.ММ.ГГГГ N 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац третий п. 63 постановления Пленума N 25).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (абзац второй п. 67 постановления Пленума N 25).

Поскольку на момент осмотра квартиры и составления акта 30-дневный срок хранения почтовой корреспонденции, направленной истцу не истек, данное юридически значимое сообщение не моет считаться доставленным, а адресат <ФИО>1 уклонившейся от получения корреспонденции. В связи с чем <ФИО>1 не является лицом, которое должно понести риск последствий неполучения юридически значимых сообщения, то есть лицом, которое отказалось от участия в осмотре квартиры и составлении акта.

При этом арендодатель обратилась к арендатору с уведомлением о приемке квартиры из аренды (направила почтой ДД.ММ.ГГГГ) по прошествии более двух месяцев с момента, когда доступ в квартиру арендатора был исключен в связи с заменой арендодателем замков (ДД.ММ.ГГГГ). Доказательств того, что недостатки возникли до ДД.ММ.ГГГГ – момента прекращения доступа истца в квартиру, а не в последующий период, когда доступ в квартиру <ФИО>1 был прекращен ответчиком, суду не представлено. При этом установлено, что <ФИО>1 на приемке не присутствовала по причинам, не зависящим от нее.

Таким образом, доказательств возникновения ущерба имуществу <ФИО>2 от действий <ФИО>1 суду не представлено, оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков не имеется.

По требованию о взыскании с ответчика стоимости коммунальных услуг суд приходит к следующему.

<ФИО>2 просит взыскать с <ФИО>1 задолженность по оплате коммунальных услуг за период с января по июль 2022 года в размере 58 080 руб. 42 коп.

Как следует из п. 4.2 договора постоянные и переменные коммунальные услуги оплачиваются арендатором в полном объеме.

Согласно сведениям о начислениях и оплатах, предоставленных ТСЖ «Московская, 66» за период с января 2022 года по июль 2022 года начислено услуг на сумму 166 400 руб. 23 коп.

При этом из расчета управляющей организации следует, что на начало января 2022 года по квартире имелся долг по взносам на капитальный ремонт на сумму 138 549 руб. 96 коп., а также долг по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 68 559 руб. 62 коп., на который с января 2022 года по июль 2022 года начислялись пени.

Оплата за июль 2022 года в размере 21 535 руб. 18 коп. не могла быть произведена истцом в связи с действиями <ФИО>2 по лишению доступа <ФИО>1 в спорное жилое помещение в июле 2022 года, в связи с чем не может быть возложена на истца.

За спорный период с января по июль 2022 года всего было начислено за коммунальные услуги 166 400 руб. 23 коп., в том числе пени за предыдущие периоды в размере 6 275 руб. 14 коп., а также сделан перерасчет на сумму 786 руб. 21 коп. Следовательно, размер основного долга составил 137 803 руб. 70 коп. (166 400 руб. 23 коп. – 21 535 руб. 18 коп. – 6 275 руб. 14 коп. – 786 руб. 21 коп.)

<ФИО>1 было внесено оплат за коммунальные услуги на сумму 108 319 руб. 81 коп., а также 18 971 руб. 70 коп. было зачислено в счет оплаты взносов на капитальный ремонт.

Поскольку согласно п. 4.2 договора арендатор оплачивает только плату за потребляемые коммунальные услуги, 18 971 руб. 70 коп. оплаченных <ФИО>1 и засчитанных управляющей организацией в счет оплаты взносов на капитальный ремонт, подлежат зачету в оплату стоимости потребленных коммунальных услуг.

Таким образом, задолженность <ФИО>1 составляет 10 522 руб. 19 коп. и подлежит взысканию с нее в пользу <ФИО>2

Относительно требований встречного иска о взыскании неустойки за нарушение сроков арендной платы суд приходит к следующему.

Согласно п. 6.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 5 % от суммы невнесенной в срок арендной платы.

Как указывает ответчик <ФИО>2 истцом <ФИО>1 арендная плата внесена не в полном объеме, задолженность арендатора составила 300 000 руб., срок задолженности начал исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ.

<ФИО>1, возражая против данного требования, указывает, что 300 000 руб. являлись скидкой в связи с тем, что квартира фактически была передана с недостатками, которые по договоренности с <ФИО>2 устраняла своими силами и за счет собственных средств <ФИО>1, то есть по согласованию с <ФИО>2 были засчитаны в счет проведенного <ФИО>1 ремонта жилого помещения.

Как следует из представленного в материалы дела акта от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана <ФИО>1

Право арендатора по согласованию с арендодателем производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и санитарно-технического оборудования, находящегося в нем, предусмотрено подп. «д» п. 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт проведения в квартире ремонта с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сторонами не оспаривается.

Факт предоставления истцу ответчиком дисконта подтверждается аудио-сообщением <ФИО>2 от ДД.ММ.ГГГГ (1:29), и до ДД.ММ.ГГГГ вопрос доплаты не возникал, несмотря на то, что оплата в полном объеме согласно договору должна быть произведена до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно переписке в мессенджере Вотсап между <ФИО>2 и <ФИО>1 в квартире производились ремонтные работы, которые по согласованию с <ФИО>2 производила за свой счет <ФИО>1, что не оспаривается.

Из показаний допрошенной в качестве свидетеля <ФИО>12 следует, что она знает и истца и ответчика, <ФИО>2 в марте 2022 года рассказывала ей о том, что сдает квартиру <ФИО>1, претензий каких-либо к <ФИО>1 у нее не было, часть денежных средств была засчитана <ФИО>2 в счет проведенного <ФИО>1 ремонта. С требованиями о взыскании с <ФИО>1 задолженности по оплате аренды <ФИО>2 не обращалась и в настоящем встречном иске не обращается.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оплата аренды по договору была внесена своевременно и в полном объеме, в связи с чем оснований для взыскания неустойки по п. 6.2 договора аренды не имеется.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения требования встречного иска о взыскании штрафа в размере обеспечительного платежа в случае необоснованного одностороннего прекращения договора аренды, поскольку судом установлено, что именно <ФИО>2 были существенно нарушены условия договора аренды, что послужило основанием для признания договора расторгнутым с момента лишения истца доступа в квартиру.

Иных требований на рассмотрение и разрешение суда не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования <ФИО>1 к <ФИО>2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения – удовлетворить.

Признать договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <ФИО>1 к <ФИО>2 расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с <ФИО>2 в пользу <ФИО>1 неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 836 379 руб. 60 коп., проценты за незаконное использование денежных средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 161 руб. 93 коп. с продолжением начисления и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ до даты фактического исполнения.

Встречное исковое заявление <ФИО>2 к <ФИО>1 о возмещении убытков, задолженности по коммунальным услугам – удовлетворить частично.

Взыскать <ФИО>1 в пользу <ФИО>2 задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 10 522 руб. 19 коп. В остальной части исковое заявление <ФИО>2 оставить без удовлетворения.

Произвести зачет встречных исковых требований, окончательно взыскав с <ФИО>2 в пользу <ФИО>1 неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 836 379 руб. 60 коп., проценты за незаконное использование денежных средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 639 руб. 74 коп. с продолжением начисления и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ до даты фактического исполнения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ВерхИсетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья М.В. Пиратинская