Дело №2-177/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 03 июня 2025 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Коваль Н.Ю.,

при секретаре Мурдаловой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «НТВО» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда и встречному иску ООО «Специализированный застройщик «НТВО» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, мотивируя тем, что 21.08.2020 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство объекта по адресу: <адрес>, и передать квартиру в жилом доме в соответствии с приложением истцу, которая, в свою очередь, обязалась уплатить цену договора и принять квартиру. Истец свое обязательство по уплате цены договора исполнила в полном объеме, согласно договору срок исполнения обязательства по передаче квартиры истцу установлен до 31.12.2022, однако ответчик, в нарушение условий договора обязанность по передаче квартиры в указанный срок не исполнил; акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 17.04.2023 г. С учетом уточненного искового заявления от 08.04.2025 г., истец просила взыскать неустойку в порядке ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» за период с 31.12.2022 по 17.04.2023 в сумме 396 418 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей, штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.

В ходе судебного разбирательства, судом принят к рассмотрению встречный иск ООО «Специализированный застройщик «НТВО» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате по договору в размере 453 983,16 руб. и расходов по оплате госпошлины.

В обоснование встречных требований ответчик по первоначальному иску указал, что согласно проведенной технической инвентаризации объекта долевого строительства площадь Квартиры увеличилась на 2,70 кв.м., ввиду чего цена Договора подлежит увеличению на 453 983,16 руб.

Представитель истца - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ответчика - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях, встречное исковое заявление поддержала.

Суд, исследовав представленные доказательства, выслушав доводы и возражения представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а требования встречного иска удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, 21.08.2020 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве (л.д.11-31), согласно которому ответчик обязался осуществить строительство объекта по адресу: <адрес> и передать квартиру в жилом доме в соответствии с приложением истцу, которая, в свою очередь, обязалась уплатить цену договора и принять квартиру. Согласно п.3.1 Договора ответчик обязался осуществить передачу квартиры истцу по акту приема-передачи в срок до 31.12.2022 г.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее по тексту Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Частью 2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной статьей неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Ответчик направил уведомление истцу о завершении строительства 20.01.2023, то есть за пределами срока передачи объекта.

Как установлено судом, акт приема-передачи квартиры сторонами подписан 17.04.2023 (л.д.38-39), что свидетельствует о нарушении установленного договором срока передачи объекта, с учетом положений ст.193 ГК РФ, с 10.01.2023 г.

Суд приходит к выводу о том, что нарушение срока передачи квартиры по договору допущено по вине застройщика. Недобросовестных действий на стороне истца, в том числе способствующих увеличению периода просрочки, судом не установлено.

Таким образом, срок передачи квартиры по договору в период с 10.01.2023 по 17.04.2023 нарушен по вине ответчика.

Федеральным законом от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разработанным в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций и обусловленным необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, определено, что Правительство Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В этой связи, Правительством РФ приняты Постановления об установлении особенностей применения санкций к застройщикам в качестве меры реагирования на чрезвычайные обстоятельства (происходящие в том числе в экономике и затрагивающие участников гражданско-правовых отношений) в целях снижения негативных последствий в экономической сфере (Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 23.04.2024 N АПЛ24-113), вследствие которых ответчик освобожден от установленной ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 ответственности за нарушение срока исполнения обязательства по передаче объекта за период с 29.03.2022.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.6 ст.5 и ч.2 ст.6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

С учетом положений указанного Постановления и его вступления в силу 29.03.2022, а также вступления в силу 09.10.2022 изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 №1732, за установленный судом период нарушения обязательств ответчиком с 10.01.2023 по 17.04.2023 неустойка, предусмотренная ч.2 ст.6 Федерального закона «214-ФЗ от 30.12.2004, взысканию не подлежит, в связи с чем в данной части суд отказывает в удовлетворении требований истца.

В соответствии с ч.2 ст.10 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В связи с тем, что судом установлена неправомерность действий ответчика в данных правоотношениях и относительно предмета иска, нарушение прав истца на получение объекта строительства в установленный срок по вине застройщика, учитывая характер правоотношений и обстоятельства нарушения обязательства, причиненных нравственных страданий вследствие данного нарушения и период нарушения, а также, исходя из принципа разумности, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, расценивая заявленную истцом сумму завышенной.

Доводы ответчика о том, что основания для компенсации морального вреда отсутствуют, ввиду отсутствия каких-либо нарушений, не могут быть приняты судом, поскольку факт нарушения срока передачи объекта долевого строительства истцу судом установлен. Временное ограничение на применение санкции к застройщику за данное нарушение не исключает сам факт нарушения обязательств по договору перед истцом. Положениями ч.2 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено взыскание компенсации морального вреда при наличии вины застройщика. В данном случае вина ответчика в нарушении обязательств по договору судом установлена.

Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в статью 10 указанного Федерального закона, согласно которым при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (часть 3).

Согласно ст.2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

Таким образом, положения ст.10 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 применяются судом в момент рассмотрения дела в действующей редакции, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 5% от взыскиваемой суммы – 1 000 рублей (20000*5%).

Оснований к применению ст.333 ГК РФ к штрафу суд не усматривает.

В соответствии с ч.9 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В этой связи требования истца и доводы ее представителя о наличии оснований ко взысканию штрафа, предусмотренного ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», как не соответствующие положениям ст.4 Федерально закона №214-ФЗ от 30.12.2004, не могут быть приняты судом и не подлежат удовлетворению.

Доводы истца о том, что изменения, внесенные в ст.4, ст.10 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 не применимы к правоотношениям сторон ввиду исполнения договора до вступления в силу изменений, не принимаются судом, как противоречащие положениям Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход бюджета г. Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобождена, в сумме 300 рублей.

Правительством РФ 18.03.2024 принято Постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

Согласно п.1 указанного Постановления (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, применяемой с 01.01.2025), неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч.8 ст.7 и ч.3 ст.10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно. В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно.

Требование к застройщику истцом предъявлено до 01.01.2025, в связи с чем имеются основания для предоставления отсрочки исполнения решения суда в части взысканного штрафа до 30.06.2025 включительно.

В связи с тем, что взысканная компенсация морального вреда и государственная пошлина не отнесены к мерам ответственности застройщика и финансовым санкциям, в данной части правоотношения сторон не регулируются указанным Постановлением, а равно отсрочка исполнения не предоставляется.

В ходе судебного разбирательства, ответчиком подано встречное исковое заявление к ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 453 983,16 руб. и расходов по оплате госпошлины.

Требования встречного иска мотивированы увеличением площади объекта долевого по результатам технических обмеров, проводимых соответствующей службой технической инвентаризации. Обязанность произвести доплату в случае увеличения площади Квартиры прямо предусмотрено условиями заключенного Договора (п.п. 9.2-9.4).

Согласно п. 5.1. Договора стороны достигли соглашения о цене Договора в сумме 7 341 076 руб. из расчета стоимости 1 квадратного метра 168 141,91 руб.

По данным технической инвентаризации Квартиры, приведенная площадь Квартиры увеличилась на 2,70 кв.м. и составила 46,90 кв.м. С учетом стоимости 1 кв.м., согласованной в Договоре, сумма увеличения цены Договора составила 453 983,16 руб.

20.01.2023 застройщик направил истцу уведомление о фактической приведенной (продаваемой) площади объекта долевого строительства и изменении цены договора, в котором потребовал в десятидневный срок с момента получения уведомления оплатить сумму увеличения цены договора (л.д. 61), что подтверждается описью вложения в ценное письмо (л.д. 66).

Фактическая (реально построенная) площадь квартиры определяется по правилам технической инвентаризации. Площадь квартиры уточняется по результатам обмеров, произведенных службой технической инвентаризации, результаты которых будут являться основанием для осуществления взаиморасчетов. Сторонами допускается отклонение фактической площади Квартиры от площади, указанной в п. 2.1 Договора, на 5% и признается несущественным. При этом, в случае изменения площади квартиры в пределах 0,5 квадратных метра в сторону увеличения либо уменьшения цена договора корректировке не подлежит. В случае увеличения по результатам технической инвентаризации площади квартиры более, чем на 0,5 кв.м., участник обязуется осуществить доплату к цене договора за разницу площади из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры, указанной в п. 5.1 Договора. Доплата осуществляется в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика (п.п. 9.1-9.4 Договора).

Факт изменения площади Квартиры в сторону увеличения более, чем на 0,5 кв.м. и менее, чем на 5% от площади, указанной в п. 2.1 Договора ФИО1 не оспаривается.

Также ответчик по встречному иску не оспаривает и расчет доплаты, произведенный истцом по встречному иску, согласно которому сумма доплаты составляет 453 983,16 руб.

Суд принимает во внимание, что в Договоре ясно и недвусмысленно прописан порядок изменения цены договора в случае изменения площади Квартиры по итогам проведенных обмеров, ответчик по встречному иску, подписывая Договор, согласился с такими условиями.

Возможность изменения цены при отклонении фактической площади от проектной является широко распространенным в практике жилищного строительства и не может трактоваться как злоупотребление правом или ущемление прав потребителя, поскольку участник долевого строительства получает встречное предоставление от застройщика в большем размере, чем это изначально было предусмотрено договором.

Ввиду изложенного, требования встречного иска о взыскании суммы доплаты в размере 453 983,16 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (хххххххх) компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, штраф в сумме 1 000 рублей; в удовлетворении остальной части требований - отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «НТВО» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взысканного в пользу истца штрафа на срок до 30.06.2025 включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» (ИНН <***>) в доход бюджета г. Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «НТВО» - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (хххххххх) в пользу ООО «Специализированный застройщик «НТВО» (ИНН <***>) задолженность по договору в размере 453 983 руб. 16 коп. и расходы по оплате госпошлины в сумме 7 742 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья