Гражданское дело №...

54RS0№...-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2023 г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Руденской Е.С., при помощнике судьи Чебаковой И.А., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Новосибирского района Новосибирской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области ему выделен земельный участок под строительство жилого дома. На основании Протокола №... от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено Постановление администрации Новосибирского района Новосибирской области о предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 сроком на 3 года. Земельный участок под строительство жилого дома, расположен по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Толмачевский сельсовет, площадью 980+/-22 кв.м, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №.... ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор аренды земельного участка №.... Ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составляла 24 975 руб. Арендная плата определена на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ №...\ГК\ЗУ ООО «Агенство Экспресс оценка». Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №... срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ продлен на 5 лет. Администрацией Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... было предоставлено инженерное обеспечение земельного участка и выделены мощности на электроэнергию, водоснабжение. В администрацию Новосибирского района Новосибирской области истцом подано заявление на изготовление Градостроительного плана №№... от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка под строительство жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к главе администрации Новосибирского района Новосибирской области с уведомлением о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома н земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №.... Таким образом, планируемый к возведению жилой дом был согласован по заявленным параметрам градостроительного плана и по нормам действующего на тот момент времени законодательства РФ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области о продлении срока договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №..., в чем ДД.ММ.ГГГГ было отказано, несмотря на произведенные платежи ранее и за 2022 год полностью. Истец с 2014 года исправно оплачивал арендные платежи и погасил задолженность по 2022 год за использование земельного участка, предусмотренную договором аренды земельного участка. Задолженность перед администрацией Новосибирского района Новосибирской области осталась только по пени. В соответствии с выпиской из Технического плана (Технический паспорт) от ДД.ММ.ГГГГ подготовленной кадастровым инженером ООО «Гильдия Сибири» ФИО3 на земельном участке с местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, кадастровый №... возведен индивидуальный жилой дом площадью 151,5 кв.м. Индивидуальный жилой дом возведен в границах земельного участка. Для оформления индивидуального жилого дома в собственность и получения прав на земельный участок (оформления договора аренды) истец обращался в администрацию Новосибирского района Новосибирской области (ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность). ДД.ММ.ГГГГ администрацией Новосибирского района Новосибирской области было отказано в предоставлении земельного участка, в связи с отсутствием права собственности на жилой дом. Оформить право собственности на жилой дом и земельный участок до окончания срока действия договора аренды земельного участка, ФИО1 не успел ввиду изменения действующих норм земельного законодательства.

В дополнении к исковому заявлению указал, что на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 980 кв.м не нарушает прав третьих лиц, не создает угрозы и безопасности, проживающих в нем граждан. Соответствует всем строительным и противопожарным нормам. Истец добросовестно и открыто пользуется земельным участком, оплачивает все арендные платежи и сборы. Считает, что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключен на неопределенный срок, поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Просит возложить на администрацию Новосибирского района Новосибирской области обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 980+/22- кв.м, с кадастровым номером 54:19:034001:905, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, сроком на 11 месяцев для оформления права собственности на индивидуальный жилой дом.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнении к нему, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которым, срок аренды, установленный дополнительным соглашением на 5 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ истек, после указанной даты иных дополнительных соглашений между арендатором и арендодателем не заключалось. Истец с заявлением о продлении срока действия договора аренды обратился только ДД.ММ.ГГГГ. Документов, подтверждающих право собственности на возведенный на данном земельном участке объект капитального строительства (индивидуальный жилой дом), дающих право на реализацию однократного продления срока действия договора аренды для завершения строительства, истцом не представлено. Обращает внимание, что истцом в материалы дела из числа разрешительной документации, предусмотренной ст.55 ГрК РФ, представлены только технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства и градостроительный план земельного участка. Иных документов не имеется. Доказательств наличия препятствий в получении разрешения на строительство объекта недвижимости или, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано до начала осуществления строительства спорного объекта, истцом не представлено. В связи с этим на обращение ФИО1 в администрацию ответом от ДД.ММ.ГГГГ №... заявителю разъяснено, что у администрации отсутствуют законные основания для однократного продления срока действия договора аренды. Поэтому, на основании ст.622 ГК РФ, п.5.2.6 договора аренды спорного земельного участка, ФИО1, как арендатор спорного земельного участка, обязан вернуть имущество арендодателю с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Неустойка (пени) правомерно рассчитана в силу ст.ст. 330,332 ГК РФ и п.3.6 договора аренды в размере 66 359,24 руб. и истцом не оплачена. Более того, учитывая, что истцом в связи с прекращением срока действия договора аренды земельный участок с кадастровым номером №... в установленном порядке не освобожден, администрация вправе обратиться в суд с требованием об освобождении самовольно занимаемого земельного участка с отнесением всех расходов на ФИО1

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Правом предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства в границах муниципального образования обладает соответствующий орган муниципального образования (ст.ст. 11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ФИО1 на основании постановления администрации Новосибирского района Новосибирской области №...-па от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №..., в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 980 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, предоставлен арендатору для жилищного строительства сроком на три года (л.д.12, 13-17).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ о продлении действия договора аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ на пять лет (л.д.22).

Сообщением администрации Новосибирского района Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлено инженерное обеспечение земельного участка и выделены мощности на электроэнергию, водоснабжение (л.д.23).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию с заявлением на изготовление Градостроительного плана № №... земельного участка под строительство жилого дома, который подготовлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24-34).

Администрацией истцу направлено уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома н земельном участке №... от ДД.ММ.ГГГГ и дополнение к нему (л.д.35-36).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №..., в чем письмом №... от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в связи с истечением срока действия договора аренды, указан на необходимость освобождения земельного участка и оплату пени за несвоевременное внесение арендной платы (37-38).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №... площадью 980 кв.м по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, на что ответом администрации №...-№... от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на расположенный на участке объект недвижимого имущества (л.д.39).

Согласно ответу администрации Новосибирского района Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ на №... от ДД.ММ.ГГГГ переуступка прав и обязанностей по договору аренды №... невозможна в связи с истечением срока договора аренды в 2013 году (л.д.28-29).

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ земельный участок местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовета, расположен в кадастровом квартале №..., кадастровый №... присвоен ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 произведена государственная регистрация аренды (л.д. 108-108в, 147-159).

Внесение арендной платы и отсутствие задолженности подтверждается представленными в материалы дела актом сверки, заявлениями на перевод денежных средств, чек-ордерами (л.д.48-92).

В соответствии с п. 10 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Возведенный ФИО1 объект незавершенного строительства в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Для регистрации права собственности на самовольное строение в установленном законом порядке в соответствии со ст. 131 ГК РФ ФИО1 необходимо заключить договор аренды земельного участка с администрацией Новосибирского района Новосибирской области.

В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ предусмотрена возможность возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Представленными в материалы дела техническим заключением №... от ДД.ММ.ГГГГ, экспертным заключением №... от 26.04.2023ООО «КлерИнвест», заключением о соответствии требованиям норм и правил пожарной безопасности ООО «Автоматика-АСО» №... от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается соответствие жилого дома требованиям норм и правил пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы безопасности их жизни и здоровью, соответствие требованиям ГрК РФ, ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции, отсутствие дефектов здания, установление возможности безопасной эксплуатации здания (113-119, 129-134, 136-138).

Согласно ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Земельный участок, на котором расположен возведенный истцом незавершенный строительством объект, используется по целевому назначению – для жилищного строительства.

Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Истцом ФИО1 предприняты все необходимые меры по оформлению права пользования спорным земельным участком, однако, по обстоятельствам, не зависящим от его воли, он лишен возможности во внесудебном порядке оформить с ответчиком арендные отношения в отношении спорного земельного участка.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду.

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, а на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольной постройкой, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, исходя из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского процессуального Российской Федерации») в целях признания объекта самовольной постройкой судом должно быть установлено, что спорный объект не соответствует установленным требованиям о получении градостроительных согласований и разрешений, действующих как на дату начала возведения или создания самовольной постройки, так и на дату выявления самовольной постройки.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органом проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Положениями этой же статьи установлены основания для возвращения застройщику уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения, а также направления ему уведомлений о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта (части 6, 7, 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом случаи отказа в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке данной нормой не определены.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на котором до дня вступления в силу названного Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до ДД.ММ.ГГГГ направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Из анализа приведенных положений следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке.

Доказательств угрозы жизни и здоровью граждан построенным РФИО1 объектом материалы дела не содержат.

Кроме того, судом учитывается, что администрацией истцу выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома н земельном участке №...-№... от ДД.ММ.ГГГГ и дополнение к нему (л.д.35-36).

Данное уведомление выдано ФИО1 в отношении объекта, расположенного на спорном земельному участке.

Объект возведенный истцом относится к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей как объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то есть в связи с природными свойствами (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие объекта строительства как недвижимой вещи на земельном участке, в отношении которого истек срок договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, влечет за собой необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект - посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая данное обстоятельство, если на земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и не может служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в определенииСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №...-№....

В связи с чем, доводы представителя ответчика об обратном подлежат отклонению, как необоснованные.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также и то обстоятельство, что истец возвел объект на участке, право на который возникло у него на законных основаниях, земельный участок использовал по целевому назначению, оплачивал арендные платежи, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и возложению на ответчика обязанности подготовить и направить истцу договор аренды в отношении спорного земельного участка.

Приходя к такому выводу, суд учитывает фактическое согласие собственника земельного участка на его использование истцом, отсутствие каких-либо претензий, предъявление соответствующих требований, вытекающих из договора аренды, к истцу и взыскания с него задолженности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ,

решил:

иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать администрацию Новосибирского района Новосибирской области в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу направить ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Толмачевский сельсовет.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья «подпись»

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №... в Новосибирском районном суде Новосибирской области.