2-3040/2022
...
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июля 2022 года г. Оренбург
Ленинский районный суд г.Оренбурга
в составе председательствующего судьи Перовских И.Н.,
при секретаре Спиндовской Л.С.
с участием представителя истца ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ича к Администрации огорода Оренбурга о признании права собственности на нежилые строения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с настоящим исковым заявлением к администрации г.Оренбурга, указав, что на основании договора купли-продажи от ..., заключенного с Колхозом имени 22 съезда КПСС приобрел в собственность склад N, общей площадью ... кв.м. и склад N, общей площадью ... кв.м., которые расположены на земельном участке, находящемся в кадастровом квартале N.
Узаконить постройки не представляется возможным, ввиду ликвидации Колхоза имени 22 съезда КПСС.
Ссылаясь на положения ст.234 ГК РФ, просил суд признать за собой право собственности на объекты недвижимости – нежилые помещения, расположенные по адресу ... общей площадью ... кв.м., склад N общей площадью ... кв.м., расположенные на земельном участке в кадастровом квартале с кадастровым номером N.
В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующая на основании ордера адвоката, исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом. В отзыве на исковое заявление, просил рассмотреть дело по имеющимся обстоятельствам.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом.
Суд, с учетом мнения сторон, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно материалам дела, ... между Колхозом имени 22 съезда КПСС и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которого, последний приобрел в собственность склад N, общей площадью ... кв.м. и склад N, общей площадью ... кв.м.
Согласно техническим планам на каждый объект нижеперечисленного недвижимого имущества в отдельности, выполненными кадастровым ФИО а также справке Администрации села Городище Ленинского района города Оренбурга от...,склад N, общей площадью ... кв.м. и склад N, общей площадью ... кв.м. расположены на земельном участке, находящемся в кадастровом квартале N.
Согласно свидетельству о праве собственности на землю N от ..., на основании решения администрации Городищенского сельсовета от ... N Колхозу имени 22 съезда КПСС предоставлен земельный участок площадью ... га из земель сельскохозяйственного назначения в долгосрочную аренду.
На основании свидетельства на право собственности на землю серии N N, на основании распоряжения администрации Оренбургского района от ... N-р Колхоз имени 22 съезда КПСС приобрел право общей долевой собственности на землю общей площадью ... га по адресу: ..., для сельскохозяйственного использования.
Согласно отзыва администрации с.Городище, подтверждается факт нахождения ранее спорных объектов недвижимого имущества на балансе предприятия.
Как следует из искового заявления и доводов стороны истца ....между ФИО2 и колхозом имени 22 съезда КПСС был заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым последний передал их в собственность истца за обусловленную сумму. Указанным договором подтверждается факт отчуждения спорного имущества от продавца к покупателю.
Истец просит о признании за ним право собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от ... г. коллективное хозяйство закрытого типа имени 22 съезда КПСС, г. Городище г. Оренбург признано банкротом.
Указанными выше доказательствами подтверждается обстоятельство того, что спорное имущество находилось в собственности колхоза имени 22 съезда КПСС, которое могло им распоряжаться по своему усмотрению.
Согласно доводам истца, договор купли-продажи сторонами был полностью исполнен, а именно, с момента заключения договора истец добросовестно и открыто владел и пользовался спорными объектами недвижимого имущества на протяжении более 18 лет.
Указанные доводы истца подтверждаются представленными в материалы дела копиями платежных документов (квитанциями), и не оспаривались стороной ответчика.
Учитывая, что продавец по договору купли – продаже признан банкротом, исключен из реестра юридических лиц, зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимого имущества в надлежащем порядке не представляется возможным.
В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), которые не предусматривают переход титула собственника.
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше Постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В таких случаях в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником или иным уполномоченным лицом, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности с момента получения вещи во владение по данному соглашению.
По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
При этом давностное владение недвижимым имуществом, по смыслу приведенных выше положений абзаца второго пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется без государственной регистрации.
В частности, пунктом 60 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В подтверждение своих доводов истцом представлены следующие доказательства.
Как следует из Справки от ... N, выданной Администрацией с. Городище, администрация правоустанавливающими документами на здания : склад N – ... кв.м., склад N – ... кв.м. по ..., выданными на имя Колхоза им. ХХ11 Съезда КПСС ... не располагает. Указанные объекты находились на балансе колхоза. Согласно договору купли-продажи от ... Колхоз им. ХХ11 Съезда КПСС произвел отчуждение спорных объектов недвижимости ФИО2
Из Справки от ... выданной главным бухгалтером Колхоза им. ХХ11 Съезда КПСС следует, что на балансе предприятия по данным бухгалтерского учета числились объекты недвижимости: склад, общей площадью ... кв.м. инвентарный N, склад общей площадью ... кв.м., инвентарный N.
Из письменного отзыва Администрации ... следует, что в кадастровом квартале с номером N расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами ... кв.м., ... кв.м. В настоящее время, согласно ПЗЗ – Правилам землепользования и застройки МО ... от ... определены виды территориальных зон допустимого использования в данном квартале, а именно – Р,СН, П, ОД, Ж, С/Х, среди них, для размещения указанных строений складов подходят С/Х и П, то есть зона сельскохозяйственного использования и зона производственных и коммунально-складских объектов. Данные критерии разрешают размещение спорных объектов с назначением – склады- в указанном квартале в соответствии с действующим законодательством. Подтверждают, что данные строение возводились Колхозом им. ХХ11 Съезда КПСС хозяйственным способом, а по окончании строительства в конце 70-хх приняты на балансовый учет хозяйства. Правообразующим документов следует считать решение компетентного органа о предоставлении земельного участка – Свидетельство о праве бессрочного пользования на землю от ..., выданного Колхозу им. ХХ11 Съезда КПСС для производственной деятельности, на которой и расположены возведенные Колхозом для собственных нужд спорные объекты. С учетом того, что Колхоз не имел практики выдавать разрешение на строительство (равно как и ввод в эксплуатацию) объектов недвижимости, построенных для собственных целей хозяйственного/производственного назначения, все подобные объекты, расположенные на территории ... имеют судебный порядок узаконения.
Согласно п. 8 ПП РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 29.12.1991 № 86 стоимость основным и оборотных средств колхоза и совхоза составляет общую долевую собственность членов колхоза и совхоза. На основании ст. 100 ГрК РСФСР собственностью колхозов являются средства производства и иное имущество, составляющее основные и оборотные средства, а также необходимое им для осуществления основных задач, к которым в свою очередь относятся спорные объекты по причине их отнесения на баланс.
Согласно п. 11 Положения о бухгалтерских отчетах и балансах, утвержденного Постановлением Совмина СССР от 29.06.1979 г. № 633, в основные средства предприятия зачисляются, кроме прочего законченные строительством здания и сооружения, соблюденные в установленном порядке. То есть бухгалтерский учет объекта в качестве здания или сооружения, подразумевает, что такие здания и сооружения уже приняты и введены в эксплуатацию в установленном порядке.
В бухгалтерском учете Колхоза им. ХХ11 Съезда КПСС объекты числились как здания и сооружения, что подтверждается (выпиской, справками о нахождении на балансе). Так у Колхоза возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом спорные объекты недвижимости в силу закона.
В соответствии со ст. 6 Закона о регистрации права, права на недвижимое имущество (от 13.07.2015 № 218-ФЗ ), возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим федеральным законом. А по объектам, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
Вместе с тем, отсутствие названной документации на строительство указанных объектов, в любом случае, дают право на их узаконение с учетом постановления президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 от 25.09.2012 № 5698/12 согласно которым здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995 в силу ст. 109 ГК РСФСР (1964 года) не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
В силу ч.1 ст. 7 Закона РСФСР от 24.1.2.1990 № 443-1 «О собственности в РСФЙСР», гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по непротиворечащим закону основаниям, в том числе на созданные им вещи. Согласно ст. 14 данного закона, хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.
Таким образом, ... Колхоз им. ХХ11 Съезда КПСС, будучи владельцем, распорядился спорными объектами недвижимости, произведя их отчуждение ФИО2 по договору купли-продажи, в соответствии с действующим законодательством.
Квитанциями к приходным кассовым ордерам N от ..., и N от ..., N от ..., N от ... подтверждается внесение плату в качестве расчета по договору от ... за недвижимое имущество на общую сумму ... руб.
Учитывая, что судом были установлены обстоятельства открытого добросовестного и непрерывного владения истцом спорными объектами недвижимого имущества на протяжении более 18 лет на основании совершенной сделки, предусматривающей переход титула собственника, суд приходит к выводу о том, что истец вправе претендовать на возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества на основании статьи 234 ГК РФ в силу приобретательной давности.
Вместе с тем, из материалов дела также следует, что застройщиком не было своевременно зарегистрировано право собственности, а у истца отсутствуют документы о вводе объекта в эксплуатацию, и такое разрешение в настоящее время не может быть выдано, а следовательно, признание права собственности на строения в силу приобретательной давности могут быть рассмотрены через призму законности постройки в соответствии со ст. 222 ГК РФ, действующей в настоящее время.
Исходя из положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных истроительных норм и правил (п.1) Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительствона нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3).
Согласно ч. 2 ст. 51ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей, выдача которых в силу подпункта 5 пункта 3 статьи 8ГрК РФ относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.
В силу подпункта 5 пункта 3 статьи 8ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010) указано, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 26 своего Постановления N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Так, из заключения эксперта следует, что нежилое здание «Склад» одноэтажный, общей площадью ... кв.м., нежилое здание «Склад» одноэтажный, общей площадью ... кв.м., по всем координатам попадают в кадастровый квартал N, который в свою очередь входит в территорию .... Указанный квартал ограничен улицами ..., а именно, ... и ... – Склады_ расположены между земельными участками с кадастровыми номерами N по адресу ..., земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала N; N по адресу ..., земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала N. Категория земель кадастрового квартала N – земли поселений (земли населенных пунктов).
Согласно технического плана здания, выполненного кадастровым инженером ФИО3, здание нежилое Склад имеет площадь ... кв.м., выполнен из керамзитоблоков, расположен в пределах кадастрового квартала N по адресу ....
Согласно технического плана здания, выполненного кадастровым инженером ФИО3, здание нежилое Склад одноэтажный площадью ... кв.м., материал наружных стен здания смешанный выполнен из керамзитоблоков, расположен в пределах кадастрового квартала ... по адресу ....
Из Акта экспертизы N от ... проведенной АНО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» следует, что общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания склада, назначение : нежилое, общей площадью ... кв.м. оценивается как работоспособное, при обследовании существенных нарушений строительных норм и правил, оказывающих влияние на снижение несущей способности, на выявлено. Угроза обрушения, потери устойчивости отсутствует. Угроза жизни и здоровью граждан отсутствует. Здание склада соответствует противопожарным нормам и правилам, а также санитарным нормам.
Из Акта экспертизы N от ... проведенной АНО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» следует, что при обследовании здания склада, назначение : нежилое, общей площадью ... кв.м. существенных нарушений строительных норм и правил, оказывающих влияние на снижение несущей способности, не выявлено. Объект пригоден к нормальным условиям эксплуатации, угроза обрушения, потери устойчивости отсутствуют. Угроза жизни и здоровью граждан отсутствует. Здание склада соответствует противопожарным нормам и правилам, а также санитарным нормам.
Совокупность представленных истцом доказательств указывает на то, что самовольные нежилые строения соответствуют санитарным, строительным, пожарным нормам и правилам и не нарушают права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.
Поскольку ответчиком администрацией г. Оренбурга, а также третьими лицами, доказательств, подтверждающих невозможность узаконения спорного строения не представлено, суд приходит к выводу, что требования искового заявления ФИО2 признании за ним права собственности на складские помещения с учетом того, что спорный объект недвижимого имущества соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 ича к Администрации огорода Оренбурга о признании права собственности на нежилые строения, - удовлетворить.
Признать за ФИО2 ичем паспорт серии N N, выдан Ленинским ОВД ... ... право собственности на объекты недвижимости – нежилые помещения, расположенные по адресу ...: склад N общей площадью ... кв.м., склад N общей площадью ... кв.м., расположенные на земельном участке в кадастровом квартале с кадастровым номером N.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 12 июля 2022 года.
Судья: Перовских И.Н.