Решение по делу № 3А-107/2022 от 19.05.2023

Дело № 3а-17/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень

19 мая 2023 года

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи Осипова А.В.,

при секретаре Кененовой Е.В.,

с участием представителя административного истца ООО Санатории «Ласточка» ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Ласточка» в лице представителя ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, филиалу ППК «Роскадастр» по Тюменской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Санатория «Ласточка» в лице представителя ФИО1 с учетом уточнения исковых требований обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером <.......> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 24 578 478 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <.......> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 19 800 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 79 542 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, на основании договора аренды земельного участка от 14 августа 2017 года; земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 60 000 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, на основании договора аренды от 14 августа 2017 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена по состоянию на 01 января 2021 года и составляет 35 157 564 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 26 520 000 рублей.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Оценка-95» от 07 сентября 2022 года №7/3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> составляет 15 864 650 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> составляет 14 467 200 рублей.

Поскольку ООО Санаторий «Ласточка» является арендатором указанных земельных участков, превышение кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью, нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Определением Тюменского областного суда от 24 января 2023 в связи с возражениями административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «АЛЛЕГРА» ФИО6

02 мая 2023 года в суд поступило заключение эксперта ООО «АЛЛЕГРА» №4/23.

Определением судьи от 03 мая 2023 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца ООО Санатории «Ласточка» ФИО1 заявленные требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» ФИО2 в судебном заседании просила принять решение на усмотрение суда.

От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области поступили письменные возражения на заявленные требования, в которых просит признать Управление ненадлежащим ответчиком, а также принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда (т.1 л.д.147-149).

Представитель административного ответчика филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области в письменном отзыве на административный иск просит принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда (т.1 л.д.141-144).

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в возражениях на административный иск просит отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что представленный административным истцом отчет об оценке выполнен с нарушениями оценочного законодательства и не может считаться достоверным (т.1 л.д.159-160).

Представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Тюменской области, филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <.......> и <.......>, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.1 л.д.21-24).

14 августа 2017 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и административным истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>.

Срок действия указанных договоров с 18 ноября 2017 года по 17 ноября 2066 года. По условиям договоров размер годовой арендной платы рассчитывается на основании удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости для земельного участка с кадастровым номером <.......> кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 35 157 564 рубля; для земельного участка с кадастровым номером <.......> кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 26 520 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Административный истец является плательщиком арендных платежей, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем имеет правовой интерес в результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 07 сентября 2022 года №7/3 (т.1 л.д.26-132).

Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 15 864 650 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 14 467 200 рублей.

В силу разъяснений, изложенных в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в письменных возражениях на административное исковое заявление, настаивая на отказе в удовлетворении требований административного истца, указал на наличие нарушений оценочного законодательства в отчете об оценке от 07 сентября 2022 года №7/3, выполненного оценщиком ООО «Оценка-95». Полагал, что выявленные нарушения требований оценочного законодательства ведут к искажению результатов рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <.......>, <.......> (т.1 л.д.159-160).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением Тюменского областного суда от 24 января 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «АЛЛЕГРА» ФИО6.

Согласно заключению эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 14 апреля 2023 года №4/23 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 ода составляет 24 578 478 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 19 800 000 рублей (т.2 л.д.3-147).

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены, возражений к экспертному заключению не представили, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы на основании статьи 83 КАС РФ не заявляли, в связи с чем у суда нет оснований ставить под сомнение экспертное заключение.

Представитель административного истца административные исковые требования уточнил в соответствии с результатом судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» в дополнениях к возражениям на административное исковое заявление полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключению эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 14 апреля 2023 года №4/23.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст.168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. При проведении оценки земельных участков эксперт использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений использовались для сравнения 4 объекта-аналога. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице.

Отобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с исследуемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках.

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка.

Административным истцом, представителями административных ответчиков каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> и земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 14 апреля 2023 года №4/23.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 23 ноября 2022 года.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Ласточка» удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 79 542 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, равной его рыночной стоимости в размере 24 578 478 рублей на период с 01 января 2022 года и до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 60 000 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская <.......>, равной его рыночной стоимости в размере 19 800 000 рублей на период с 01 января 2022 года и до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 ноября 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 02 июня 2023 года.

Судья Тюменского областного суда А.В.Осипов