Решение по делу № 2-432/2023 от 07.11.2023 - о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на земельный участок и гараж, исключении ответчика из числа собственников на недвижимое имущество.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 ноября 2023 года г. Венев Тульская область

Веневский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего - судьи Тимашова Н.Ю.,

при секретаре Камповой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-432/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на земельный участок и гараж, исключении ответчика из числа собственников на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на земельный участок и гараж, исключении ответчика из числа собственников на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи земельного участка и гаража <данные изъяты> от 29.01.2022 истец приобрел у ответчика земельный участок, площадью 24+/-2 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> для строительства гаража, расположенный по адресу: <данные изъяты>; гараж, площадью 24 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>. Право собственности истца на указанное имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке, так как 02.02.2022 ФИО1 стало известно от ФИО2, что с 31.01.2022 на вышеуказанное объекты недвижимости наложены ограничения прав с запретом регистрационных действий. Истец полностью выполнил условия договора купли-продажи от 29.01.2022, а именно покупателем продавцу выплачена полная стоимость недвижимого имущества. Ответчик пытался урегулировать сложившиеся обстоятельства в досудебном порядке, но не смог из-за имеющихся у него финансовых задолженностей.

По указанным основаниям истец просит признать договор купли-продажи земельного участка и гаража <данные изъяты> от 29.01.2022 действительным, признать права собственности на земельный участок и гараж, исключить ответчика из числа собственников на вышеуказанное недвижимое имущество.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по настоящему делу привлечено ОСП Веневского района УФССП России по Тульской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом; в ходатайстве, адресованном в иске, просила рассмотреть дело без ее участия.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; в заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть дело без его участия, не возражает против удовлетворения заявленных требований истца.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тульской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; причины неявки суду не сообщил, ходатайства об отложение дела не поступало.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСП Веневского района УФССП России по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил суду письменные возражения на исковое заявление ФИО1

В письменных возражениях представитель третьего лица ОСП Веневского района УФССП России по Тульской области указывает, что в отделении судебных приставов Веневского района Тульской области находится сводное исполнительное производство <данные изъяты> в отношении ФИО2 Взыскание производится в рамках следующих исполнительных производств: <данные изъяты> от 25.12.2021, предмет исполнения – взыскание налога, пени, штрафа за счет имущества, сумма долга 6103,90 руб.; <данные изъяты> от 14.02.2022, предмет исполнения – наложение ареста на имущество ФИО2, находящееся у него или других лиц, в пределах суммы заявленных исковых требований – 118825,02 руб.; <данные изъяты> от 13.01.2022, предмет исполнения – алименты на содержание ребенка в размере 10824, что соответствует 80% от прожиточного минимума с последующей индексацией пропорционально росту величины прожиточного минимума для детей в Московской области.

В рамках исполнительного производства <данные изъяты>, 28.01.2022 должник был вызван на прием к судебному приставу, в результате чего ФИО2 лично под роспись вручено постановление о возбуждении в отношении него исполнительного производства, разъяснен порядок выплаты алиментов, а также меры принудительного исполнения в случае уклонения от уплаты алиментов.

Согласно сведениям, представленным из Управления Росреестра по Тульской области от 27.01.2022, за должником на праве собственности зарегистрировано 13 объектов недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении 13 объектов недвижимого имущества должника, в том числе и на объекты имущества, являющиеся предметом спора по настоящему делу: земельный участок, площадью 24+/-2 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, гаражный массив <данные изъяты> здание площадью 24 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>

Между тем, ФИО2, достоверно зная о возбужденном в отношении него исполнительного производства, совершает сделку купли-продажи <данные изъяты> от 29.01.2022 с ФИО1, что свидетельствует о желании должника уйти от своей обязанности по выплате алиментов и задолженности по кредитам, тем самым сохранить имущество.

Как следует из договора купли-продажи <данные изъяты> от 29.01.2022, ФИО2 принял от ФИО1 денежные средства в сумме 150 000 рублей, однако имеющиеся задолженности в рамках указанных исполнительных производств, из полученных денежных средств оплату не произвел, что свидетельствует о намерении должника уйти от обязанности выплачивать долги, наложенные на него решением суда.

ФИО1 и ФИО2 не обращались с заявлениями о переходе права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

ФИО2 добровольно задолженность не погашает, алименты не выплачивает, в связи с чем образовалась задолженность по алиментам на 01.10.2023 в размере 314654,65 руб.

На основании изложенного представитель третьего лица считает требования истца необоснованными и просит отказать в удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела лиц, участвующих в деле, и их представителей.

Суд, исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достаточность доказательств в совокупности и каждого в отдельности, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, доводы сторон по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами, проанализировав действующее законодательство, регулирующее спорные правоотношения, приходит к следующему.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и иными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают общие права и обязанности.

Статья 12 ГК РФ предусматривает защиту гражданских прав путём признания права.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат, в том числе право собственности.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549, ст. 554 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно чч.1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, истцом ФИО1 приложен к исковому заявлению договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО2 обязуется передать ФИО1 в собственность недвижимое имущество: земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 24 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>. ФИО1 обязуется передать 150 000 рублей за покупаемые ею недвижимые объекты по акту приема передачи денежных средств <данные изъяты> от 29.01.2022.

Право собственности на указанные объекты недвижимости возникли у ответчика ФИО2 на основании договора купли-продажи гаража и земельного участка от 11.10.2016, послужившего основанием для государственной регистрации права собственности за ответчиком ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи земельного участка и гаража <данные изъяты> от 29.01.2022, заключенный между истцом и ответчиком, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Однако двухсторонний договор купли-продажи <данные изъяты> от 29.01.2022, на который ссылается истец, в нарушение требований ст. 550 ГК РФ, одной из сторон не подписан, в связи с чем ссылаться на него для исполнения обязательства законных оснований не имеется.

Кроме того, согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 63 указанного Пленума также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений, уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Вопрос о праве собственности на спорные объекты недвижимости не могут быть разрешены посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Между тем, судом установлено, что ответчик ФИО2 является должником по исполнительному производству <данные изъяты> от 13.01.2022, предмет исполнения – алименты на содержание ребенка в размере 10824, что соответствует 80% от прожиточного минимума, с последующей индексацией, с периодическими платежами, общая задолженность по которому на момент рассмотрения дела составляет 314654 руб. 65 коп.

В ходе исполнения возбужденного исполнительного производства в отношении ФИО2 постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Веневского района УФССП России по Тульской области от 31.01.2022 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, в том числе:

земельный участок, площадью 24 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>;

здание, площадью 24 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>

При таких обстоятельствах, поскольку право собственности истца на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи гаража и земельного участка от 29.01.2022 не зарегистрировано в установленном законом порядке, соответственно не возникло и на момент наложения ареста 31.01.2022, собственником гаража и земельного участка является ответчик ФИО2

В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и основанием для удовлетворения иска как о признании права собственности, так и об освобождении спорного имущества от ареста.

Таким образом, с учетом отсутствия государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на спорное имущество, а также подписи одной из сторон двухстороннего договора купли-продажи <данные изъяты> от 29.01.2022, требования ФИО1 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на земельный участок и гараж, исключении ответчика из числа собственников на недвижимое имущество, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, <данные изъяты>, к ФИО2, <данные изъяты>, о признании договора купли-продажи гаража и земельного участка <данные изъяты> от 29.01.2022 действительным, признании права собственности на земельный участок и гараж, исключении ответчика ФИО2 из числа собственников на недвижимое имущество, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Веневский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Н.Ю. Тимашов

Мотивированное решение суда изготовлено 13.11.2023.