УИД №77RS0025-02-2022-002243-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2022 года г. Москва

Солнцевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Пучкова А.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2650/2022 по исковому заявлению ФИО2 к АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что на основании договора участия в долевом строительстве от 23.04.2018г. ответчик принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: ****, и передаче истцу объекта долевого строительства – квартиры с ****. Цена договора составила 10 060 871 руб., обязательства по оплате которой исполнены истцом надлежащим образом. 17.07.2020г. квартира была передана истцу. Однако площадь квартиы оказалась меньше общей проектной площади на 0,3 кв.м., что, по мнению истца, является основанием для произведения взаиморасчета, а пункт 4.4 договора, ограничивающий ее право на получение излишне уплаченной суммы в случае расхождения площади менее чем на 1 кв.м., является недействительным. В процессе эксплуатации квартиры истцом в ней были обнаружены существенные недостатки, обязательства по устранению которых ответчиком устранены не были. Стоимость работ по устранению недостатков составила 1 045 304 руб. 30 коп. Требования истца о добровольном возмещении стоимости работ по устранению недостатков объекта долевого строительства оставлены ответчиком без удовлетворения. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика стоимость работ по устранению недостатков квартиры в размере 930 000 руб. 00 коп., неустойку за просрочку устранения недостатков квартиры за период с 02.02.2022г. по 04.02.2022г. в размере 31 359 руб., излишне уплаченные денежные средства в размере 35 055 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 11 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб., а также признать пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве от 23.04.2018г. недействительным.

Впоследствии истец уточнила свои требования, в соответствии с которыми просила взыскать с ответчика стоимость работ по устранению недостатков квартиры в размере 478 773 руб. 00 коп., неустойку за просрочку устранения недостатков квартиры за период с 02.02.2022г. по 28.03.2022г. в размере 263 325 руб. 15 коп. с последующим взысканием с 01.01.2023г. до фактического исполнения обязательства, излишне уплаченные денежные средства в размере 35 055 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 11 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб., а также признать пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве от 23.04.2018г. недействительным.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» - ФИО3 в судебное заседание явилась, иск не признала, просила снизить размер неустойки и штрафа по основаниям, предусмотренным ст. 333 ГК РФ.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В силу ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

Согласно п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно п. 6 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 20 Закона РФ «О защите прав потребителей» если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Согласно ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 23.04.2018г. между АО «ЛСР. Недвижимость-М» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №33669/0418-Л2-Т, согласно условиям которого застройщик (АО «ЛСР. Недвижимость-М») обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, ЗАО, р-н Солнцево, ул. Производственная, вл. 6, с инженерными сетями, на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленным законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (трехкомнатная квартира с условным номером 346, проектной площадью 86,10 кв.м., расположенной в корпусе №2) участнику долевого строительства (ФИО2), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что доля участия участника долевого строительства составляет 10 060 871 руб., которая подлежит внесению участником долевого строительства в порядке, предусмотренном пунктом 4.2 договора.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства должна быть осуществлена не позднее 26.08.2019г.

17.07.2022г. квартира передана участнику долевого строительства, о чем составлен акт приема-передачи квартиры от 17.07.2022г.

Как указывает истец, объект долевого строительства имеет существенные недостатки, которые ответчиком устранены не были.

Из материалов дела следует, что при осмотре квартиры истцом был выявлен ряд недостатков, стоимость по устранению которых, согласно заключению Бюро независимой оценки и экспертизы составил 1 054 304 руб. 00 коп.

Стоимость услуг по оценке восстановительного ремонта составила 11 000 руб. и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается договором на проведение работ по экспертизе от 28.12.2021г. и квитанцией на оказание услуг от 28.12.2021г. на сумму 11 000 руб.

12.01.2022г. истец обратился к ответчику с претензией с требованием возместить стоимость работ по устранению строительных недостатков квартиры, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Определением Солнцевского районного суда г. Москвы от 04.05.2022г. по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр судебных исследований «РИК».

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, составленной экспертами АНО «Центр судебных исследований «РИК», объект долевого строительства имеет ряд недостатков, которые возникли в результате строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных застройщиком, являются устранимыми. Стоимость устранений, выявленных недостатков квартиры по состоянию на дату оценки составляет 478 773 руб. 43 коп.

Оснований не доверять заключению судебной строительно-технической экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что дефекты квартиры №346 возникли в ходе строительства многоквартирного дома, не были устранены ответчиком в срок, предусмотренный законом (не более 45 дней), а требования истца об устранении этих недостатков и о возмещении стоимости восстановительных работ, не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке в установленный законом срок (10 дней).

Указанные обстоятельства, свидетельствуют о допущении ответчиком нарушения прав истца, как потребителя, что является основанием для взыскания с ответчика стоимости восстановительных работ по устранению недостатков квартиры в размере, определенном на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы в сумме 478 773 руб. 43 коп., и взыскания неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований истца, как потребителя, в добровольном порядке.

Исходя из положений ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» в совокупности с положениями постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. №479 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке за период с 02.02.2022г. по 28.03.2022г.

Определяя размер неустойки за период с 02.02.2022г. по 28.03.2022г., суд исходит из следующего расчета 478773*55*1%.

Размер неустойки за период с 02.02.2022г. по 28.03.2022г. составляет сумму в размере 263 325 руб. 15 коп.

Вместе с тем, суд полагает размер неустойки чрезмерно завышенным и явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, учитывая заявление ответчика и положения ст. 333 ГК РФ приходит к выводу о его снижении до 20 000 руб.

Требования истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства, удовлетворению не подлежат, поскольку данные требования заявлены на будущее время, а судебной защите подлежит лишь нарушенное право. При этом, суд также учитывает, что постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022г. №479 установлена отсрочка уплаты неустойки по требованиям потребителей, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве.

На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., исходя из обстоятельств нарушения прав истца, как потребителя, со стороны ответчика.

На основании положений ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы – 254 386 руб. 50 коп. (478773+20 000+10 000)/2).

Разрешая исковые требования в части взыскания излишне уплаченных денежных средств и признания пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве недействительным, суд исходит из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 23.04.2018г. между АО «ЛСР. Недвижимость-М» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого застройщик (АО «ЛСР. Недвижимость-М») обязуется осуществить строительство многоквартирного дома по строительному адресу: г. Москва, ЗАО, район Солнцево, ул. Производственная, вл. 6, ввести его в эксплуатацию и передать истцам жилое помещение (трехкомнатную квартиру), с условным номером 346, общей проектной площадью 86,10 кв.м. в срок не позднее 26.08.2019г.

В соответствии с п. 4.1 цена договора составляет 10 060 871 руб., которая исчислена исходя из цены строительства одного квадратного метра площади объекта долевого строительства в размере 116 851 руб. 00 коп.

17.07.2020г. квартира передана истцу на основании акта приема-передачи квартиры, из которого следует, что фактическая общая площадь квартиры по завершению строительства составила 85,80 кв.м., то есть на 0,3 кв.м. меньше проектной площади.

В обоснование исковых требований истец указывал на недействительность пункта 4.4 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23.04.2018г., поскольку его содержание нарушает права истца как потребителя, фактически освобождая застройщика от ответственности за передачу товара ненадлежащего качества.

Пунктом 4.3 договора предусмотрен порядок взаиморасчетов в случае уменьшения или увеличения площади квартиры, определенной поданным обмерам БТИ, с проектной площадью квартиры, изложенный в пунктах 4.3.1., 4.3.2.

Согласно п. 4.3.1 в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров БТИ, с учетом площади балкона/ лоджии, участник долевого строительства в течение недели с даты его письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

Согласно п. 4.3.2. в случае уменьшения площади квартиры по результатам обмеров БТИ, с учетом площади балкона/ лоджии, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в течение недели со дня подучи участником долевого строительства письменного заявления застройщику.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что проведение взаиморасчетов в порядке, предусмотренном п. 4.3 договора, производится сторонами в случае, если расхождения площади квартиры, определенной по результатам обмеров БТИ, с учетом площади балкона-лоджии, с ее проектной площадью, предусмотренной договором, изменится в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Пунктами 1, 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Разделом 5 договора участия в долевом строительстве от 23.04.2018г. сторонами согласованы основные критерии качества подлежащего передаче объекта долевого строительства, в соответствии которым стороны исходят из того, что свидетельством качества дома, соответствия его условиям договора является разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Проанализировав содержание оспариваемого пункта договора участия в долевом строительстве от 23.04.2018г. в совокупности с требованиям действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания указанного пункта договора недействительным, поскольку названный пункт договора закону не противоречит и не содержит условий, ущемляющих права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законом. Так, положениями ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после его заключения допускается, в том числе в случаях, предусмотренных договором. В настоящем случае стороны предусмотрели в договоре случаи изменения цены договора, что не противоречит ст. 424 ГК РФ. Права истца условиями пункта 4.4 договора в настоящем случае не ущемляются, поскольку изменение цены договора предусмотрена не только для случаев уменьшения площади квартиры, но и в случаях ее увеличения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что пунктом 4.4. договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что взаиморасчет между сторонами производится в случаях расхождения площади квартиры, определенной по результатам обмеров БТИ, с учетом площади балкона-лоджии, с ее проектной площадью, предусмотренной договором, в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр, а в настоящем случае площадь объекта долевого строительства, подлежащий передаче истцам изменилась лишь на 0,3 кв.м., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере 35 055 руб.

На основании ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 11 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере 20 000 руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию госпошлина в размере 10 920 руб. 98 коп.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

Согласно ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Исходя из фактических обстоятельств дела и имущественного положения сторон, а также положений постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022г. №479, суд приходит к выводу о возможности предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда сроком до 30.06.2023. включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО2 с АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» расходы на устранение строительных недостатков в размере 478 773 руб. 00 коп., неустойку в размере 20 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп., штраф в размере 254 386 руб. 50 коп., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 11 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 10 920 руб. 98 коп.

Предоставить АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2023 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Солнцевский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья А.А.Пучков

решение изготовлено в окончательной

форме 17.10.2022