УИД 29RS0025-01-2025-000512-52

Дело № 2-312/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 июля 2025 года пос. Октябрьский

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Шерягиной С.Н.,

при секретаре судебного заседания Федоровой Н.В.,

с участием истца ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 о признании права собственности на гараж, о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН обременения земельного участка в виде аренды,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 о признании права собственности на гараж, расположенный по адресу: ...; признании отсутствующим обременения в виде аренды, зарегистрированного в ЕГРН ...г. под номером ... в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., запись в пользу ФИО2 ...г. года рождения, срок действия обременения: с ...г. по ...г.

В обоснование исковых требований указано, что на основании договора аренды земельного участка от 23 декабря 2021 г. ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. в ... под строительство гаража. В 2022 г. ФИО2 с истцом начали строить гараж, расчистили место, залили фундамент. В 2023 году ФИО2 предложил истцу достраивать гараж. В августе 2024 г. истец закончил строительство гаража. ...г. истец и ФИО2 заключили договор купли-продажи построенного гаража. Гараж продан за ... руб. С момента приобретения истец пользуется гаражом, переход права собственности на гараж в установленном законом порядке зарегистрирован не был. ФИО2 умер ...г. Наследники ФИО2 знали о продаже гаража, на него не претендуют, не будут заниматься оформлением. Продлить договор аренды земельного участка не представляется возможным.

Истец ФИО3 на судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО4, действующая за себя и за несовершеннолетнюю ФИО1, на судебном заседании не возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что когда проживали в квартире, супруг начал строить гараж в районе ул..... В январе 2024 г. купили дом, поэтому потребность в гараже на ... отпала, так как намеревался ФИО2 строить гараж возле дома. Гараж достраивал его двоюродный брат ФИО3 У ФИО2 было больное сердце, он умер в ... г. После его смерти она, дети и его мать вступили в наследство в виде ....

Ответчики ФИО5, ФИО6, на судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, просят рассмотреть дело без их участия, исковые требования признают, на спорный гараж не претендуют.

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области на судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, просит рассмотреть дело без его участия. В отзыве на иск указано, что договор аренды земельного участка сроком с 23 декабря 2021 г. по 22 июня 2024 г. с ФИО2 заключен на основании аукциона. Договор не продлевался и не расторгался. Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

По определению суда в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению без участия неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав истца, ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п.3 ст. 218 ГК РФ).

23 декабря 2021 г. между городским поселением «Октябрьское» в лице администрации городского поселения «Октябрьское» (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка ..., согласно которому ФИО2 передан в аренду земельный участок в составе категории земель населенных пунктов площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., местоположение: ..., разрешенное использование: объекты гаражного назначения.

Срок договора аренды- 2 года 6 месяцев с 23 декабря 2021 г. по 22 июня 2024 г. (п. 2.1 договора аренды земельного участка ...-А от 23 декабря 2021 г.).

Передача земельного участка в аренду ФИО2 подтверждается актом приема-передачи от 23 декабря 2021 г.

22 января 2022 г. проведена государственная регистрация вышеуказанного договора и обременения земельного участка с кадастровым номером ... в виде аренды в пользу ФИО2

На основании ст. 1 Закона Архангельской области от 23.09.2022 N 593-37-ОЗ "О преобразовании городского и сельских поселений Устьянского муниципального района Архангельской области путем их объединения и наделения вновь образованного муниципального образования статусом Устьянского муниципального округа Архангельской области" преобразовано городское поселение "Октябрьское", сельские поселения "Березницкое", "Бестужевское", "Дмитриевское", "Илезское", "Киземское", "Лихачевское", "Лойгинское", "Малодорское", "Орловское", "Плосское", "Ростовско-Минское", "Синицкое", "Череновское", "Шангальское" Устьянского муниципального района Архангельской области путем их объединения и наделено вновь образованное муниципальное образование статусом Устьянского муниципального округа Архангельской области (далее также - Устьянский муниципальный округ) в границах Устьянского муниципального района Архангельской области с административным центром в рабочем поселке Октябрьский.

Согласно ст. 5 Закона Архангельской области от 23.09.2022 N 593-37-ОЗ Устьянский муниципальный округ является правопреемником муниципальных образований, органы местного самоуправления которых на день создания Устьянского муниципального округа осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории.

По решению Собрания депутатов Устьянского муниципального округа Архангельской области от 21 декабря 2022 г. № 17 администрация Устьянского муниципального округа Архангельской области является правопреемником администрации Устьянского муниципального района, администрации городского поселения «Октябрьское».

В соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу, что при строительстве спорного гаража разрешение на строительство в соответствии с градостроительным законодательством не требовалось.

Согласно подготовленному техническому плану здания по состоянию на 30 мая 2025 г. гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: .... Гараж возведен в ... году, площадь гаража – ... кв.м. Наружные стены гаража бетонные.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой с является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

На основании ст.ст. 263, 264 ГК РФ на момент возведения объекта недвижимого имущества земельный участок, на котором расположен данный объект, должен находиться в законном владении лица, построившего объект.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Суд принимает во внимание, что со стороны ответчика – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области гараж самовольной постройкой не признавался ни в период его возведения, ни в последующем, в том числе и на момент разрешения данного спора в суде, не ставился вопрос о его сносе, о регистрации на него прав иных лиц.

Срок аренды земельного участка, заключенного 23 декабря 2021 г., истек 22 июня 2024 г.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ, и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был, расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков. Гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен, ограничение (обременение) в виде договора аренды земельного участка на настоящее время зарегистрировано в ЕГРН.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.

Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. С учетом в том числе положений пункта 2 статьи 621 Гражданским кодексом Российской Федерации такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока.

При этом с учетом положений части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК), либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

Доказательств предоставления ФИО3 земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... для строительства гаража в материалах дела не имеется.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

23 сентября 2024 г. между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи гаража, в соответствии с которым ФИО2 обязался передать в собственность ФИО3 гараж площадью ... кв.м., находящийся по адресу: ... (земельный участок с кадастровым номером ...).

В материалах дела также имеется подписанный сторонами договора акт приема-передачи спорного гаража от 23 сентября 2024 г.

Вместе с тем материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на момент заключения договора купли-продажи гаража право собственности ФИО2 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем ФИО2 не мог произвести отчуждение не поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости, запись о праве собственности на который не внесена в Единой государственный реестр надвижимости.

...г. ФИО2 умер, что следует из копии свидетельства о смерти ... от ...г., выданного территориальным отделом по Устьянскому району агентства ЗАГС Архангельской области.

Материалами наследственного дела ... подтверждается, что в установленный законом шестимесячный срок к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратились наследники первой очереди: супруга ФИО4, дочь ФИО1 в лице законного представителя ФИО4, дочь ФИО5, мать ФИО6

В силу положений ст. 1142 ГК РФ ФИО3 не является наследником первой очереди наследодателя ФИО2 Сведений о завещании ФИО3 какого-либо имущества, принадлежащего на день смерти наследодателю ФИО2, в материалах дела не имеется.

Статьей 234 ГК РФ в качестве основания возникновения права собственности предусмотрена приобретательная давность, заключающаяся в добросовестном, открытом и непрерывном владении гражданином или юридическим лицом, не являющимся собственником имущества, как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 15, 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Таким образом, для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным; владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Предназначение института приобретательной давности заключается в возвращении в гражданский оборот объектов движимого и недвижимого имущества, собственник которых утратил интерес к объекту гражданских прав.

В связи с назначением института приобретательной давности право собственности в силу положений ст. ст. 225 и 234 ГК РФ может возникнуть в отношении движимого и недвижимого имущества, имеющих собственника либо являющихся бесхозяйными.

Возведение лицом объекта недвижимости, в том числе гаража, исключает возникновение права собственности в силу приобретательной давности, поскольку в таком случае отсутствует такой признак, как добросовестное владение.

ФИО3 не оспаривается факт того, что строительство спорного гаража завершалось им самостоятельно в 2024 году. Владение возведенным объектом недвижимости осуществляется менее установленного законом 15-летнего срока давностного владения, что является обстоятельством, исключающим применение положений ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, руководствуясь положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вещные правоотношения, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 о признании права собственности на гараж, о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН обременения земельного участка в виде аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий С.Н. Шерягина

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2025.