Решение по делу № 2-2798/2024 от 14.11.2025 | Новосибирский районный суд (Новосибирская область)

Категория дела О сохранении жилого помещения в реконструированном виде Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к администрации р.<адрес> Новосибирского района Новосибирской области, в котором просил сохранить квартиру с кадастровым номером №... по адресу: <адрес> общей площадью 118.2 кв.м., находящуюся

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении заявления отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

54RS0№...-31

Дело №...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего Поповой М.В. при секретаре Акимовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации р.<адрес> Новосибирского района Новосибирской области о сохранении перепланировки и переустройства жилого помещения, сохранении перепланировки и переустройства нежилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации р.<адрес> Новосибирского района Новосибирской области, в котором просил сохранить квартиру с кадастровым номером №... по адресу: <адрес> общей площадью 118.2 кв.м., находящуюся в собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в перепланированном и переоборудованном состоянии: (пом. №...) прихожая 21.0 кв.м., (пом. №...) гардеробная 1.8 кв.м., (пом. №...) сан. узел 4.7 кв.м., (пом. №...) гостинная с кухонной зоной 42.6 кв.м., (пом. №...) жилая комната 21.1 кв.м., (пом. №...) шкаф 1.1 кв.м., (пом. №...) шкаф 1.1 кв.м., (пом. №...) жилая комната 16.4 кв.м., (пом. №...) шкаф 2.3 кв.м., (пом. №...) сан. узел 6.6 кв.м; сохранить подвальное помещение с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>, в переустроенном и перепланированном состоянии: сохранить проем между квартирой №... с кадастровым №... и расположенным под квартирой подвальным помещением с кадастровым номером №.... Разделить на два отдельных нежилых помещения: помещение площадью 87.6 кв.м: (пом.2\1) нежилая комната 35.9 кв.м; (пом 2\2) подсобное 5.7 кв.м.; (пом 3\1) коридор 9.8 кв.м.; (пом 4.1) нежилая комната 23.7 кв.м; (пом 4\2) душевая 6.2 кв.м.; (пом 4\3) парилка 4.6. кв.м.; (пом 4\4) санузел 1.7. кв.м, и помещение площадью 22.9 кв.м., для обслуживания общедомовых коммуникаций (пом.2) коридор 7.2. кв.м.;. (3) нежилое помещение 3.3 кв.м., (пом 4) нежилое помещение 12.4. кв.м., с возможностью постановки на кадастровый учет вновь образованных нежилых помещений.

В обоснование иска указано, ФИО1 является собственником 1/8 квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 118.2 кв. м., на первом этаже четырехэтажного, дома, с кадастровым номером №..., приобретенной по договору об инвестиционной деятельности №... от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 54-АД №... от ДД.ММ.ГГГГ, и нежилого помещения (подвал) общей площадью 122.4 кв.м, в подвальном этаже дома по адресу <адрес> кадастровым номером №..., приобретенного по договору об инвестиционной деятельности №... от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области №... №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Помещения переданы по актам, после ввода жилого дома в эксплуатацию, назначения помещений указаны в соответствии с предоставленными при вводе в эксплуатацию документами, (в том числе проектной документации). Регистрация права производилась в полном соответствии с назначением, и условным разделением на помещения, при этом квартира передавалась в свободной планировке под самоотделку, перегородки устанавливались во время первичных отделочных и ремонтных работ.

Для повышения комфортности проживания в вышеуказанных помещениях, была произведена перепланировка и переустройство, которые заключаются в демонтаже перегородок между помещениями №... и №... (см. план квартиры до перепланировки и переустройства от ДД.ММ.ГГГГ), с объединением в одно помещение, демонтаже перегородки с дверным проемом между помещениями №... и №... (план от ДД.ММ.ГГГГ), устройство новой перегородки с изменением конфигурации стены с дверным проемом образование кухни гостиной (пом. 4. технический план от ДД.ММ.ГГГГ (план части этажа стр. 5), демонтаже перегородки между помещениями -№... и №..., перенос перегородки с дверным проемом с увеличением площади помещения №... (санузел), монтаж санитарно- технического оборудования в помещении №..., монтаж встроенной гардеробной в прихожей (пом. 2 тех план, стр. 5), монтаж в помещении 5 (план квартиры от ДД.ММ.ГГГГ), 2-х встроенных шкафов (пом. 5, 6 и 7 тех план от ДД.ММ.ГГГГ (стр. 5)), монтаж в помещении 6 (план квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) встроенного шкафа (пом. 8 и 9 тех план). Подключение сетей холодного, горячего водоснабжения и канализации в гостиной с кухонной зоной №... и санузлах №... и №..., выполнены от существующих инженерных коммуникаций здания. Жилое помещение - квартира, расположенная на первом этаже на отметке 0.000,общей площадью 118.2 кв.м., по адресу: <адрес>. Экспликация приведена в Приложении №.... тех.плана от ДД.ММ.ГГГГ. В прихожей (пом. 1 тех. план) в перекрытии из многопустотной железобетонной плиты, выполнен проем размером 1440x1160, через который объединена <адрес> этаж с подвальным помещением. Помещения <адрес>- го и подвального этажей соединены внутриквартирной лестницей. В соответствии с договором №...\И Об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, п.1.2.1. Договора: на момент передачи нежилого помещения, подвал в блок секции №...А, количество помещений № (три), общей площадью 122.4 кв.м. п. 1.3. Договора: нежилое помещение приобретено собственником для удовлетворения своих личных нужд и полезного эффекта в виде получения после окончания строительства Подвала, указанного в п.1.2.1. договора. Помещения переданы с необходимым по проекту лимитами на электроэнергию, тепловую энергию и отопительными приборами, точками для подключения санитарно- технического и электро-оборудования; Право на проведение перепланировки подвала предусмотрено сторонами в п. 7.7. договора. Ограничений или обременений в отношении передаваемого нежилого помещения договором не установлено, (п.7.6). Нежилое помещение расположенное в подвале на отметке -2.800 с кадастровым номером №... было фактически разделено на два самостоятельных обособленных и изолированных объекта недвижимости, а именно: на помещение площадью 22,9 кв.м., номера на плане: 2, 3.4 и на помещение площадью 87.6 кв.м., номера на плане этажа: №..., в следствии перераспределения были образованы два обособленных и изолированных между собой помещения.

Выполненные на момент обследования перепланировка с переустройством подвального помещения заключаются в следующем: для доступа в помещения №..., №... по экспликации помещений (смотри приложение 1 к тех. плану.) выполнен проем в перекрытии подвала. Размеры проема 1440x1160мм. Для организации проема по полу подвального помещения на отм. -2.800 установлена квадратная труба 100x100мм и швеллер №... под плиту перекрытия. Размеры выполненного проема и решение усиления соответствуют проектным решениям (шифр 2017-10-КЖ, ООО СК «Капитал Групп»), См. рис. 1-4 приложения 2. В проеме установлена лестница с забежными ступенями по металлическому косоуру. Косоур составной, выполнен из квадратной трубы 80x4 на трех стойках их круглой трубы диаметром 52мм. Ступени деревянные толщиной 32мм опираются на косоур через пластину толщиной 4мм. Крепление косоура выполнено через анкера к плите перекрытия и к наружной стене здания. Основные решения по устройству лестницы и примененные материалы соответствуют проектным решениям (шифр 2017- 10-КЖ, ОООХЗК «Капитал Групп»). Смотри рис. 1-4 приложения 2.

В результате чего из квартиры с кадастровым номером №... был организован вход в часть нежилого помещения, расположенного в подвале площадью 87.6 кв.м., (номера на плане этажа: 2/1, 2/2, 3/1, 4/1, 4/2, 4/3, 4/4). Другого входа в нежилое помещение не имеется.

В подвальном помещении произведена следующая перепланировка и переоборудование: для пользования собственником выделено нежилое помещение 87.6 кв.м. Помещение №... (План объекта от ДД.ММ.ГГГГ) разделено перегородкой на помещение №... -нежилая комната и помещение №... подсобное помещение, (тех план от ДД.ММ.ГГГГ (план части этажа подвал, отметка 2.800. 1 подъезд))

В помещении №... возведены перегородки, образованы помещения 4\1 -нежилая комната, помещение 4\2-душевая, 4\3- парилка, в нише, между изолированными помещениями возведена перегородка с дверным проемом, образован санузел, установлено санитарно-техническое оборудование (унитаз).

Между помещениями 4\1 и 3\1 в существующий проем установлена дверь. В помещении 3\1 установлена раковина.

Подключение сетей холодного, горячего водоснабжения выполнены трубами ПВХ с сечением 20 0 от существующих коммуникаций. Канализации из раковины, душевой и санузла, выполнены трубами ПВХ с сечением 50 0, выведены к существующим инженерным коммуникациям здания (общий слив).

Кабель электроснабжения с подключением к электросчетчику, расположенному на лестничной площадке в подъезде №...выведен к распределительному щитку, расположенному в подвальном помещении.

Приборы учета электроэнергии опломбированы, счетчики холодного, горячего водоснабжения прошли поверку, опломбированы.

Нежилое помещение- расположенное в подвале на отметке -2.800, площадью 22,9 кв.м., по адресу: <адрес>

В состав выделенного для обеспечения доступа к инженерным коммуникациям помещения входит: коридор-помещение №..., нежилое помещение №... и нежилое помещение №... (тех.план от ДД.ММ.ГГГГ).

Нежилое помещение 22.9 кв.м, выделено для обслуживания расположенных в нем общих инженерных коммуникаций многоквартирного дома, с целью обеспечения отдельного доступа к ним из помещения общего пользования многоквартирного дома, что привело к увеличению площади. общего пользования.

Места прохода общих инженерных коммуникаций многоквартирного дома отделены стенами из блоков газобетонных СИБИТ 625x100x250, от помещений №..., №... по экспликации помещений (смотри приложение 3).

Отдельный доступ обслуживающих служб обеспечен из помещения общего пользования многоквартирного дома. Для прохода инженеров расширены проемы во внутренних стенах до размеров 580x1160(й)мм. Проемы обрамлены уголком 50x5. Существующие железобетонные перемычки не повреждены, нормативная глубина опирания не нарушена. Смотри рис. 5, 6 приложения 2.

Между вновь организованными изолированными помещениями в перегородке пом. №..., организован дверной проем, выполняющий функции пожарного выхода. Фактически входа в квартиру со стороны подвального помещения не имеется, вход только через лестницу расположенную в коридоре <адрес>.

В помещениях, выделенных под общедомовые коммуникации, на полу с заходом на стены не менее 1 м, выполнена гидроизоляция обмазочная (акт №... смотри приложение 3, рис. 7 смотри приложение 2).

Вентиляция в помещениях №... выполнена в существующие вент.каналы дома предназначенные для санузлов и кухонь.

С целью оформления произведенных перепланировки и переоборудования помещений в установленном законом административном порядке, представитель обратилась в администрацию по р.<адрес>, Новосибирского района НСО с заявлением. В ответ на обращение, ввести в эксплуатацию перепланированное и переустроенное жилое помещение, администрация ответила, отказом от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку данная квартира для истца и членов его семьи является единственным жильем, а так же наличием спора по поводу сохранения произведенных изменений в квартире, собственники вынуждены обратиться в суд, для решения вопроса об узаконении произведенной перепланировки и переоборудования, без изменения назначения помещений.

С целью обращения в суд, сделано заключение ООО «УПОР». Специалистами был проведен осмотр перепланированного и переоборудованного помещения, с целью оценить общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, соответствия жилого помещения строительным нормам и правилам, возможность его дальнейшей безопасной эксплуатации после проведения перепланировки.

По результатам технического обследования было сделано заключение, шифр 2024-10 от ДД.ММ.ГГГГ (до судебной экспертизы) в соответствии с которым установлено, в ходе визуального осмотра несущие строительные конструкции фундаментов, стен и перекрытий находятся в работоспособном техническом состоянии (п. 5.1.5, ГОСТ 31937-2011). Каких- либо дефектов и отклонений не обнаружено. Размеры выполненного проема и решение усиления соответствуют проектным решениям (шифр 2017-10-КЖ. ООО СК «Капитал Групп»), основные решения по устройству лестницы и примененные материалы соответствуют проектным решениям (шифр 2017-10-КЖ, ООО СК «Капитал Групп»), внесенные в перекрытие подвала изменения - устройство проема и установка лестницы не противоречат требованиям действующих норм и правил. Выполненная перепланировка не создает угрозы для жизни и здоровья людей, пользующихся данным и смежными помещениями. Требования федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №...-Ф3 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - соблюдены.

Жилое помещение - квартира, расположенная на первом этаже на отметке 0.000.= 118.2 с подвалом на отметке -2.800=87.6.. и нежилое помещение, общей площадью 22.9 кв.м, образованное для обслуживания расположенных в нем общих инженерных коммуникаций многоквартирного дома, с целью обеспечения отдельного доступа к ним из помещения общего пользования многоквартирного дома по адресу: <адрес> Экспликация приведена в Приложении № Тех.плана от ДД.ММ.ГГГГ, не противоречит действующей нормативной документации.

Внесенные в планировку помещений, предоставленных по договору №.../И от ДД.ММ.ГГГГ, №.../И от ДД.ММ.ГГГГ, изменения созданы без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, выполненные перепланировка и переустройство не увеличивают нормативную нагрузку на перекрытия здания, не затрагивают несущие конструкции здания, не вызывают снижения несущей способности конструкций здания.

Произведенные перепланировка и переустройство не противоречат требованиям Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», не привели к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (пункт 1.7.2.), не повлекло уменьшения площадей общего имущества в доме, а также не ухудшили условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (пункт 1.7.З.).

Рекомендуется сохранить <адрес>, в перепланированном и переустроенном состоянии, согласно техническому плану квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что сохранение этих изменений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Перепланировка и переустройство жилого помещения соответствует строительным нормам и правилам, а также не нарушает необходимых требований СП 54.13330.2011 актуальная редакция СНиП 31-01-2003. «Здания жилые многоквартирные» и СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

В ходе судебного разбирательства в деле №..., по иску ТСЖ «Солнечная поляна» судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза. На разрешение экспертов поставлены вопросы касающиеся перепланировки и переоборудования нежилого (подвального) помещения, как отдельного объекта.

По результатам экспертного заключения, установлено следующее:

По 1. Вопросу: в нежилом помещении расположенном в подвале <адрес> произведено переустройство и перепланировка, результаты которых соответствуют строительным нормам предъявляемым к такого вида работам.

По 2 вопросу: Произведенные переустройство и перепланировка обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений, не создает угрозу жизни и здоровью, не повлечет повреждение имущества третьих лиц.

По 3 вопросу: переоборудование нежилого помещения увеличивает нагрузку на инженерные сети многоквартирного дома

Увеличение нагрузок не является значительным, способным нарушить работу коммуникаций. Со времени пользования собственниками помещениями сбоя в работе коммуникаций, по вине собственников, или в связи с увеличением нагрузок, не имелось.

По 4 вопросу: после заделки проемов в несущих конструкциях основные характеристики прочности материалов-нормативные значения их прочности не могут быть восстановлены, по причине необратимых конструктивных изменений.

По 5 вопросу: нормативные документы регламентирующие площадь помещений для размещения в них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций отсутствуют. Размеры помещения должны обеспечивать беспрепятственный и своевременный доступ к инженерным коммуникациям МКД.

Размер проемов обусловлен тем, что они сделаны в несущих конструкциях фундамента, их увеличение до нормативных размеров может привести к нарушению прочности и устойчивости.

Факт беспрепятственного доступа подтверждается тем, что с 2007 года коммуникации обслуживаются ТСЖ.

Таким образом, выводы экспертов сводятся к тому, что сохранение проема между квартирой №... и подвальным помещением, сохранение нежилого помещения, с разделом на 2 отдельных нежилых помещения, не нарушают требований безопасности и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают прав и законных интересов третьих лиц. Незначительные замечания не являются препятствием для сохранения нежилого помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии.

С целью создания условий юридической определенности в правоотношениях между управляющей компанией и собственниками жилого и нежилого помещения, имеется необходимость решить вопрос о сохранении квартиры и прилегающего к ней нежилого подвального помещения в переоборудованном и перепланированном состоянии.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель администрации р.<адрес> в судебном заседании исковое заявление не признал, в обоснование возражений пояснил, что разрешение на переустройство и (или ) перепланировку нежилых помещений администрацией не выдавалось. Размещение квартир и жилых комнат в подвальных и цокольных этажах многоэтажных жилых зданий не допускается.

Представителем администрации р.<адрес> <адрес> области представлен отзыв на исковое заявление.

Представитель 3-го лица ТСЖ «Солнечная поляна» в судебном заседании полагала, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку решение о реконструкции части подвала с присоединением ее через плиту перекрытия с квартирой на первом этаже, и об организации в это части подвала жилого помещения с размещением в нем мебели и выполнением отделочных работ, которые соответствуют жилым помещениям, собственники МКД не принимали. Изменения в проект дома, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией помещения, не внесены. Размещение квартир и жилых комнат в подвальных и цокольных этажах многоэтажных жилых зданий не допускается.

Представителем ТСЖ «Солнечная поляна» представлены письменные возражения на исковое заявление.

Третьи лица ФИО3, ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 данного Кодекса.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум N 10/22) разъяснено, что положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Судом установлено, ФИО1 является собственником 1/8 квартиры по адресу: <адрес> общей площадью 118.2 кв. м., на первом этаже четырехэтажного, дома, с кадастровым номером №..., приобретенной по договору об инвестиционной деятельности №... /И от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области №... №... от ДД.ММ.ГГГГ, и нежилого помещения (подвал) общей площадью 122.4 кв.м, в подвальном этаже дома по адресу <адрес> кадастровым номером №..., приобретенного по договору об инвестиционной деятельности №.../И от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области №... №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Выполненные на момент обследования перепланировка с переустройством подвального помещения заключаются в следующем: для доступа в помещения №..., №.../4 по экспликации помещений (смотри приложение 1 к тех. плану.) выполнен проем в перекрытии подвала. Размеры проема 1440x1160мм. Для организации проема по полу подвального помещения на отм. -2.800 установлена квадратная труба 100x100мм и швеллер №... под плиту перекрытия. Размеры выполненного проема и решение усиления соответствуют проектным решениям (шифр 2017-10-КЖ, ООО СК «Капитал Групп»), См. рис. 1-4 приложения 2. В проеме установлена лестница с забежными ступенями по металлическому косоуру. Косоур составной, выполнен из квадратной трубы 80x4 на трех стойках их круглой трубы диаметром 52мм. Ступени деревянные толщиной 32мм опираются на косоур через пластину толщиной 4мм. Крепление косоура выполнено через анкера к плите перекрытия и к наружной стене здания. Основные решения по устройству лестницы и примененные материалы соответствуют проектным решениям (шифр 2017- 10-КЖ, ОООХЗК «Капитал Групп»). Смотри рис. 1-4 приложения 2.

В результате чего из квартиры с кадастровым номером №... был организован вход в часть нежилого помещения, расположенного в подвале площадью 87.6 кв.м., (номера на плане этажа: №...). Другого входа в нежилое помещение не имеется.

Между помещениями 4\1 и 3\1 в существующий проем установлена дверь. В помещении 3\1 установлена раковина.

Нежилое помещение- расположенное в подвале на отметке -2.800, площадью 22,9 кв.м., по адресу: <адрес>

Места прохода общих инженерных коммуникаций многоквартирного дома отделены стенами из блоков газобетонных СИБИТ 625x100x250, от помещений №... по экспликации помещений (смотри приложение 3).

Вентиляция в помещениях №... в существующие вент.каналы дома предназначенные для санузлов и кухонь.

С целью оформления произведенных перепланировки и переоборудования помещений в установленном законом административном порядке, представитель обратилась в администрацию по р.<адрес>, <адрес> с заявлением. В ответ на обращение, ввести в эксплуатацию перепланированное и переустроенное жилое помещение, администрация ответила, отказом от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №... удовлетворен частично иск ТСЖ «Солнечная поляна» к ФИО1 о признании реконструкции и перепланировки незаконными, признаны незаконными произведенные ФИО1 переустройство и перепланировку нежилого помещения с условным номером №..., расположенном в подвале <адрес> №... в части выполнения проемов для прохода из помещения №... в помещение №... и далее в помещение №... для доступа к инженерным коммуникациям многоквартирного дома, возложена на ФИО1 обязанность привести проемы для прохода из помещения №... в помещение №... и далее в помещение №... для доступа к инженерным коммуникациям многоквартирного <адрес> по адресу <адрес> в соответствии с требованиями п. 5.19 СП 54.133330.2022.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГг. отменено, постановлено по делу новое решение, которым исковые требования ТСЖ «Солнечная поляна» удовлетворены, признаны произведённые ФИО1 реконструкцию, перепланировку, переустройство нежилого помещения, расположенного в подвале <адрес> по адресу: <адрес> незаконными, возложена обязанность на ответчика привести нежилое помещение в первоначальное состояние, а именно: восстановить целостность плиты межэтажного перекрытия в помещении №..., демонтировать лестницу, обеспечивающую доступ в <адрес>; в помещении №... площадью 53,5 кв.м, демонтировать перегородки, которыми образованы три помещения; восстановить систему электроснабжения и отделку помещения; в помещении №... площадью 14 кв.м, демонтировать перегородку, которой образованы два помещения, восстановить целостность плиты межэтажного перекрытия, демонтировать лестницу; восстановить системы водоснабжения и канализации, электроснабжения и отделку помещения; в помещении №... площадью 54,9 кв.м, демонтировать перегородки, которыми образованы четыре помещения, сантехническое оборудование; восстановить системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения и отделку помещения.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица ( ст. 61 ГПК РФ).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО1 разделил нежилое помещение на два самостоятельных объекта, одно из которых предназначается для коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом - объект №..., доступ к объекту №... через металлическую дверь; объект №... предназначен для использования в составе <адрес>, доступ в него обеспечен из квартиры. То есть общая площадь квартиры ФИО1 фактически изменилась и обусловлено это включением в общую площадь квартиры площади нежилых помещений технического подвала (технического этажа), принадлежащего на праве собственности ФИО1, непосредственно расположенного под квартирой ФИО1 Ню, посредством устройства проема в плите перекрытии и установкой лестницы заводского изготовления. Изложенное свидетельствует о том, что фактически квартира ФИО1 по результатам осуществленных им строительных работ стала двухуровневой: изменилась конфигурация жилого помещения и увеличилась площадь квартиры. Фактически квартира истца стала вновь образованной двухуровневой квартирой, как самостоятельный объект недвижимости, а часть нежилого помещения, расположенного под квартирой (объект №...), стала частью квартиры и спорное техническое нежилое помещение утратило признаки объекта недвижимости. При проектировании дома нежилое помещение предназначалось для разводки инженерных коммуникаций под квартирами в данном доме. Обследуемые помещения задумывались как технический этаж. Этаж технический - этаж, функционально предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье) или в верхней (технический чердак), или между надземными этажами. Техническое подполье размещается между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта, пола по грунту или фундаментной плитой (СП 54.13330.2016). В подвале дома расположены трубопроводы горячей и холодной воды, иные внутридомовые инженерные системы, относящиеся к общему имуществу собственников квартир в доме. Поэтому нежилое помещение предназначено для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем. Совокупность произведенных ФИО1 строительных работ по присоединению части нежилого помещения к квартире, не отвечает понятию перепланировки и переустройства жилого помещения применительно к положениям ст. 25 Жилищного кодекса РФ, поскольку в данном случае имеет место реконструкция, которая подлежит осуществлению в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно пп. "в" п. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от ДД.ММ.ГГГГ, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Собственники помещений <адрес> не приняли решение о разрешении ФИО1 осуществить организацию второго входа в помещения технического подвала путем реконструкции нежилого подвального помещения с кадастровым номером №... и <адрес> кадастровым номером №..., как текущему собственнику, включающую демонтаж части плиты перекрытия между ними, а также установку лестничного пролета, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений <адрес>

Поскольку выполненные истцом строительные работы по присоединению части нежилого помещения к квартире, не отвечают понятию перепланировки и переустройства жилого помещения, фактически произведена реконструкция, основания для удовлетворения иска о сохранении перепланировки и переустройства жилого помещения, сохранении перепланировки и переустройства нежилого помещения отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Попова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →