37RS0010-01-2023-000921-67
Дело № 2-1125/2023 07 августа 2023 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд г. Иваново в составе:
председательствующего судьи Ерчевой А.Ю.,
при помощнике судьи Горбунове Д.Э.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 07 августа 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Иванова о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Иванова о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.12.2022 истец приобрел у ФИО2 квартиру с кадастровым №, общей площадью 46 кв. м, по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи с истцом от имени ФИО2 заключен ее сыном ФИО3, действовавшим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 23.12.2021. Договор купли-продажи со стороны ФИО2 исполнен, истцу переданы ключи, документы от спорной квартиры. В силу п. 3.1 договора купли-продажи он имеет силу передаточного акта и свидетельствует о передаче квартиры. Истец, в свою очередь, также исполнил условия договора об оплате недвижимого имущества, передав ФИО3 денежные средства в сумме 1200000 рублей. Документы на государственную регистрацию перехода права собственности стороны были намерены подать в МФЦ в феврале 2022 года после освобождения квартиры от вещей собственника, а ФИО2 имела намерение зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности на спорную квартиру в порядке, предусмотренном ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако 23.02.2022 ФИО2 умерла, не успев зарегистрировать свое право. Заявление о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу также в регистрирующий орган подано не было. ФИО3 являлся единственным наследником 1-ой очереди к имуществу своей матери. В связи с этим ФИО3 обратился к нотариусу с целью оформления своих наследственных прав. Нотариусом заведено наследственное дело № к имуществу умершей ФИО2 Однако 07.10.2022 ФИО3 умер, не успев вступить в права наследства и подать заявление о переходе права собственности на спорную квартиру. После смерти ФИО3 наследственное дело не заводилось. 08.02.2023 истец обратился в МФЦ с заявление о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. 14.02.2023 истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации, из которого следовало, что зарегистрировать право собственности на квартиру невозможно в отсутствие заявления ФИО2 В связи с изложенным истец возможности зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру не имеет. В данном случае доказательства исполнения договора купли-продажи спорной квартиры сторонами сделки имеются. В связи с этим покупатель вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Поскольку у ФИО3 наследники отсутствуют, то надлежащим ответчиком по делу должна выступать Администрация города Иванова, как потенциальный наследник выморочного имущества.
На основании вышеизложенного, истец просит принять решение о государственной регистрации перехода к нему права собственности на 2-хкомнатную квартиру с кадастровым №, общей площадью 46 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.01.2022.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал и просил удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, против удовлетворения иска не возражает при условии подтверждения обстоятельств, изложенных в исковом заявлении, что следует из отзыва на исковое заявление от 25.04.2023.
В судебное заседание представитель 3 лица Управления Росреестра по Ивановской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, принятие решения по делу оставляет на усмотрение суда.
Суд, выслушав сторону, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В п. 1, п. 2 ст. 434 ГК РФ указано, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Положения ст. 554 и ст. 555 ГК РФ регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Судом установлено, что 27.01.2022 между истцом (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), находящегося по адресу: <адрес>.
Из п. 2.1 договора следует, что стороны оценивают указанную квартиру в 1200000 рублей, а согласно п. 2.2 договора расчет между сторонами (оплата покупной цены продавцу покупателем) произведен до подписания настоящего договора. Подписание настоящего договора подтверждает факт получения продавцом покупной цены.
Согласно расписке от 27.01.2022 истец передал продавцу спорной квартиры денежные средства в сумме 1200000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.01.2022.
Согласно п. 1.5 договора у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
Исходя из п. 1.3 договора, продавец гарантировала, что до совершения настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит.
Согласно п. 1.4 договора право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Из п. 3.1 договора следует, что квартира передается продавцом покупателю по договору при его подписании. Договор имеет силу передаточного акта. Составление передаточного акта в виде отдельного документа не требуется.
Переход права собственности на спорную квартиру истцом в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Согласно договору на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 01.11.1993 № собственником спорной квартиры является ФИО2
В ЕГРН актуальные сведения о государственной регистрации каких-либо вещных прав на указанную квартиру отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Следовательно, право собственности ФИО2 на спорную квартиру является ранее возникшим, и в обязательном порядке государственная регистрация такого права не требуется.
23.02.2022 ФИО2 умерла.
В силу ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
Согласно сообщению нотариуса Ивановского городского нотариального округа от 15.06.2023 в ее производстве имеется наследственное дело №, открытое к имуществу ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ. Наследником, принявшим наследство по закону, является сын-ФИО3, зарегистрированный совместно с умершей по адресу: <адрес>. Наследственное имущество состоит из: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>; жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, д. <адрес>; права на денежные средства, внесенные во вклады, хранящиеся в ПАО Сбербанк, с причитающимися процентами и компенсациями.
07.10.2022 умер ФИО3
Из сообщения Ивановской областной нотариальной палаты от 15.06.2023 следует, что наследственное дело к имуществу ФИО3, умершего 07.10.2022, по состоянию на 13.06.2023 не заведено.
Из п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 следует, что на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи от 27.01.2022 одновременно является и актом передачи недвижимого имущества. Денежные средства в размере 1200000 рублей переданы покупателю в день подписания договора, что подтверждается распиской о получении денежных средств. С 2022 года истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется квартирой по указанному выше адресу.
Притязаний со стороны ответчика и других лиц на спорную квартиру не установлено.
При этом следует отметить, что ответчик договор купли-продажи не оспорил.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что указанный договор купли-продажи спорной квартиры заключен в надлежащей форме, является заключенным и действительным, право собственности у продавца на момент заключения договора существовало. ФИО2 при жизни однозначно и в надлежащей форме выразила свою волю на отчуждение спорной квартиры истцу по договору купли-продажи.
Учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 27.01.2022, заключенного с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца покупателю, заявление о регистрации перехода права собственности не было подано правообладателем в компетентный орган по объективной причине, т.е. в связи со смертью продавца, суд, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, находит требование истца о государственной регистрации перехода права собственности подлежащим удовлетворению.
В силу ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ настоящее решение суда будет являться основанием для государственной регистрации права.
Требований о распределении судебных расходов в порядке гл. 7 ГПК РФ истцом не заявлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации города Иванова о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на квартиру с кадастровым №, общей площадью 46 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27 января 2022 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прав.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ерчева А.Ю.
Мотивированное решение изготовлено 14.08.2023.