№ 2-891/2023 (УИД 61RS0044-01-2023-000574-64)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 сентября 2023 года с. Чалтырь Мясниковского района

Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.

с участием представителя истца по ордеру адвоката Орлова В.Е.

при секретаре Бабиян Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Мясниковского района Ростовской области, о признании права собственности и прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к ФИО5, указав, что на основании договора купли-продажи от 27.02.2006 года, заключённого между ФИО4 (покупатель) и ФИО5 (продавец), ФИО4 является собственником земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности истца на указанное строение подтверждается свидетельством о праве собственности и выпиской из ЕГРН. На вышеуказанном земельном участке расположено строение кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, которое ранее было приобретено ФИО4 у ФИО5, что подтверждается подписанной обеими сторонами распиской от 16.05.2002 года, согласно которой, ФИО6, в силу закона действующая от имени несовершеннолетней ФИО5, получила от ФИО4 денежные средства в сумме 15 000 рублей за проданную кухню-сарай с подвалом, № расположенную по адресу: <адрес>. В силу прямого указания п.1 ст.28 ГК РФ ФИО6 имела право от имени своей несовершеннолетней дочери ФИО5 совершить сделку по отчуждению недвижимого имущества. При этом, действуя от имени своей несовершеннолетней дочери, ФИО6 являлась её законным представителем, ввиду чего, в соответствии с п.1 ст.182 ГК РФ, сделка по продаже ФИО4 строения кухни-сарая с подвалом, литер №, общей площадью № кв. м, находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, непосредственно создала, изменила и прекратила гражданские права и обязанности представляемой ФИО5 В свою очередь, расписка от 16.05.2002 года имеет все обязательные условия договора купли-продажи, а именно: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК РФ); цену за которую продано имущество (ст.555 ГК РФ); подтверждение факта передачи проданного имущества (ст.556 ГК РФ). Кроме того, взаимосвязь и единство договора купли-продажи от 27.02.2006 года, по которому ФИО4 купил у ФИО5 земельный участок по адресу: <адрес>, и расписки о продаже строения кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, находящегося на этом земельном участке, вытекают из обязательных требований ст.552 ГК РФ, согласно которым, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Помимо изложенного, право собственности на строение кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, находящееся на принадлежащем ФИО4 земельном участке по адресу: <адрес>, возникло у ФИО7 в силу приобретательной давности. ФИО4 получил в своё владение и пользование строение кухни-сарая с подвалом, литер №, общей площадью №. м, ДД.ММ.ГГГГ на основании расписки составленной и подписанной ФИО6, в силу закона действующей от имени своей несовершеннолетней дочери ФИО5 То есть, строение кухни-сарая с подвалом, литер Г, поступило во владение и пользование ФИО4 по воле его собственника. При этом, строение кухни-сарая с подвалом, литер Г, полностью располагается внутри принадлежащего ФИО4 земельного участка по адресу: <адрес>, и данное строение не имеет доступа без прохода по указанному земельному участку. Таким образом, ФИО4 с 16.05.2002 года, то есть более 15-ти лет, добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным строением кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>. Следовательно, в силу прямого указания п.1 ст.234 ГК РФ, ФИО4 приобрёл право собственности на это имущество (приобретательная давность). Однако, несмотря на продажу и фактическую передачу ФИО4 кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, право собственности на это строение до настоящего времени зарегистрировано в ЕГРН за ФИО5, что нарушает права ФИО4, как лица, на законных основаниях приобретшего это имущество в собственность. При таких обстоятельствах, защита нарушаемых ответчиком прав истца ФИО9 возможна только в судебном порядке. На основании изложенного, ФИО4 просил суд признать за ним право собственности на нежилое строение кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, находящееся на земельном участке кадастровым номером 61:25:0030401:1517, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.6-8).

Впоследствии истец ФИО4, в соответствии со ст.39 ГПК РФ, уточнил исковые требования и просил суд:

- прекратить право собственности ФИО5 на нежилое строение кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, находящееся на земельном участке кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО4 право собственности на нежилое строение кухни-сарая с подвалом, литер Г, общей площадью 40,9 кв. м, находящееся на земельном участке кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.45-47).

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца.

Представитель истца по ордеру адвокат Орлов В.Е. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО5, проживающая в Федеративной <адрес>, в суд не явилась, о времени и месте слушания дела считается извещенной на основании п.3 ч.2 ст.117 ГПК РФ, так как судебное извещение было вручено ее представителю по доверенности ФИО6 (л.д.64-66). В связи с изложенным, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, направив письменные возражения на иск, указав, что в расписке, составленной стороной истца, заявлен несуществующий факт продажи строения лицом, которому строение не принадлежало. Тот факт, что ФИО6 представляла свою несовершеннолетнюю дочь, осуществляла какие-либо действия, в расписке отражён не был. Не отражено в ней и то, каким образом продано строение. Фактически строение продано не было, поскольку является частью сложносоставного объекта (домовладения), находящегося в единоличной собственности ФИО5 Между истцом и ответчиками был заключён устно договор о пользовании строением. Слово «проданную» сторона истца использовала самовольно, будучи в курсе, что никакой продажи осуществлено не было, пользуясь возрастом представителя собственника и ее юридической неграмотностью. С 2002 года истец знал, что право собственности к нему не перешло, а значит, права продать строение, подарить или завещать у него нет. Истец никогда в данном строении не проживал, строение несколько лет стояло закрытым и не отапливалось. Печное отопление невозможно, так как обвалена труба и кирпичом перекрыт дымоход, газа в строении нет. В строении несколько месяцев проживал сын истца. Учитывая данный факт, невозможно говорить о непрерывности и открытости владения истца данным строением, а также о том, что истец содержал строение в надлежащем виде и ухаживал за ним. Единственный ремонт истец произвёл тогда, когда указал об этом в упомянутой выше расписке. Что же касается ответчика, то она не пользовались данным строением весь срок пользования им истцом в силу устного договора от 2002 года. А не потому, что не проявляла к нему интереса.

Представитель третьего лица <адрес> в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие с вынесением решения на усмотрение суда (л.д.31-32), в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие третьего лица.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1, руководствуясь следующим.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 867 кв. м кадастровым номером 61:25:0030401:1517, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается впиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-12).

Данный земельный участок образован в результате объединения нескольких земельных участков, ранее принадлежавших истцу.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО1 на земельный участок кадастровым номером 61:25:0030401:1517 зарегистрировано на основании нескольких правоустанавливающих документов, в том числе на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице ее законного представителя ФИО2 (продавец) и ФИО1, удостоверенного нотариусом Мясниковского нотариального округа <адрес> ФИО8 (л.д.9).

Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 176,56 кв. м кадастровым номером 61:25:03 04 01:0139, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику ФИО3 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 293 кв. м кадастровым номером 61:25:0030401:1219, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-30).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 32 кв. м, литер А, кухню-сарай с подвалом площадью 40,9 кв. м, литер Г, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70-73).

Истец просит суд прекратить право собственности ФИО3 на нежилое строение кухни-сарая с подвалом литер Г и признать за ним право собственности на указанное строение, ссылаясь на заключенный между сторонами договор и то обстоятельство, что он с 2002 года добросовестно, открыто и непрерывно владел спорным объектом как своим собственным недвижимым имуществом.

Так, в материалы дела представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная матерью ответчика ФИО2, согласно которой, ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 15 000 рублей за проданную кухню-сарай с подвалом, литер Г, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.13).

Согласно заключению о результатах исследования №-З от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертами ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», на земельном участке кадастровым номером 61:25:0030401:1517 по адресу: <адрес>, расположено кирпичное одноэтажное хозяйственное строение - сарай, габаритными размерами 9,59 х 4,20 м. Хозяйственное строение - сарай находится в границах земельного участка кадастровым номером 61:25:0030401:1517, расположенного по адресу: <адрес>, и не пересекает их. Расстояние от хозяйственного строения - сарая до границ земельного участка кадастровым номером 61:25:0030401:1517 составляет: от фасада строения до границы с земельным участком кадастровым номером 61:25:0030401:1219 - 0,04 м; от левой части строения до левой межевой границы - 21,07 м; от правой части строения до границы с земельным участком кадастровым номером 61:25:0030401:1219 - 0,47 м; от правой части строения до правой межевой границы - 9,64 м.

Согласно п.4 ст.35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В данном случае ответчик продала истцу земельный участок, на котором находится спорное строение, еще в 2006 году. Несмотря на утверждение ответчика о том, что земельный участок продан истцу без расположенного на нем здания, договор купли-продажи ФИО5 и ее законным представителем по основанию несоответствия договора требованиям п.4 ст.35 ЗК РФ не оспорен. Более того, с момента заключения договора прошло более 17 лет, а согласно п.2 ст.196 ГПК РФ, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

В силу п.1 ст.234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно п.4 ст.234 ГК РФ, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

В соответствии с п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В соответствии с п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В силу п.4 ст.234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В данном случае спорное строение фактически поступило во владение истца ФИО4 в 2002 году, что подтверждается письменной распиской законного представителя ответчика ФИО6, датированной 16.05.2022 года (л.д.13).

В 2006 года ответчик продал истцу, а истец зарегистрировал за собой право собственности на земельный участок площадью 176,56 кв. м, на котором находится спорное строение кухни-сарая с подвалом литер Г (л.д.9-10).

Хотя представитель ответчика ФИО6 и указала в своих письменных возражениях, что истец фактически спорным строением не пользовался, кухней-сараем некоторое время пользовался сын ФИО4, суд отмечает, что границы земельного участка, приобретенного истцом в 2006 году, ответчиком не оспариваются, а, следовательно, и земельный участок, и расположенное на нем строение не позднее 2006 года поступили во владение истца. Согласно же письменной расписке представителя ответчика, спорное строение поступило во владение истца еще в 2002 году.

Таким образом, ФИО4 добросовестно, открыто и непрерывно владел спорным строением как своим собственным, начиная с 2002 года, что свидетельствует о законности его требования о признании права собственности на нежилое строение кухни-сарая с подвалом литер Г.

Доводы ответчика о том, кухня-сарай является частью сложносоставного объекта - жилого дома, а потому за истцом нельзя признать право собственности на данное строение в силу приобретательной давности, судом отклоняются.

Согласно ст.134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ).

В данном случае спорное строение перешло во владение истца в 2002 году, а с 2006 года в собственности истца находится земельный участок, на котором расположено спорное здание. В течение всего указанного периода времени ответчик пользовалась находящимся в ее собственности жилым домом литер А, расположенным по адресу: <адрес>, при этом ей не препятствовал тот факт, что кухня-сарай с подвалом литер Г находится во владении истца. Представитель ответчика ссылался в своих письменных возражениях на отсутствие в спорном строении отопления и газоснабжения, что свидетельствует об отсутствии оснований считать кухню-сарай принадлежностью жилого дома по причине наличия общих коммуникаций.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку регистрация за ответчиком права собственности на кухню-сарай с подвалом литер Г, начиная с 2006 года, нарушает обязательную для применения норму п.4 ст.35 ЗК РФ, запрещающую отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, при этом фактически данное строение было передано во владение истца еще в 2002 года, суд считает подлежащими удовлетворению и требования истца о прекращении права собственности ФИО5 на строение кухни-сарая с подвалом литер Г, учитывая, что нарушенное право истца не может быть защищено иным способом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 (СНИЛС №) к ФИО5 (СНИЛС №) удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО5 на нежилое строение кухни-сарая с подвалом, литер №, площадью № кв. м, находящееся на земельном участке кадастровым номером <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО4 право собственности на нежилое строение кухни-сарая с подвалом, литер №, площадью № кв. м, находящееся на земельном участке кадастровым номером <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Даглдян М.Г.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 сентября 2023 года.