Дело № 2-1442/2022

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Коломенский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Шевченко С.Н., с участием адвоката ФИО9, адвоката ФИО7, при секретаре судебного заседания ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО10 КомилуСамадовичу о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит суд обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка с К№, общей площадью <данные изъяты> кв.м с расположенным на нем жилым домом с К№, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, Коломенский городской округ, <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между сторонами; взыскать с ответчика в свою пользу пени (неустойку) в размере <данные изъяты>.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости с использованием кредитных средств, в котором были согласованы все существенные и необходимые условия будущего основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Стоимость объектов недвижимого имущества по договору составила <данные изъяты>.

В соответствии с п.1.1. Предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

До истечения указанного срока истец и действующие от его имени риелторы неоднократно обращались к ФИО3 с предложением заключить основной договор купли-продажи, но ответчик необоснованно уклонялся от заключения основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к ответчику с письменной претензией с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Досудебная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с п.2.1.1 предварительного договора истец при подписании предварительного договора передал ФИО3 денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. в качестве оплаты, которая входит в общую стоимость объектов недвижимого имущества.

Согласно п.4.1. предварительного договора за нарушение обязательств по предоставлению в регистрирующий орган основного договора, заявления и всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности по договору на объекты недвижимого имущества к покупателю ФИО3 обязался выплатить ФИО2 неустойку в размере 0,1 % от цены объектов недвижимости за каждый день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Период просрочки на ДД.ММ.ГГГГ составил 80 дней, размере неустойки – <данные изъяты>

Истец ФИО2 в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явился, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте слушания по делу, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя по ордеру и доверенности, не возражавшего против рассмотрения дела в отсутствие своего доверителя. Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося истца в соответствии с нормативными положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Ранее в рамках судебных заседаний истец ФИО2 пояснил, что факт обращения к ответчику ФИО3 с предложением заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом подтверждается, в том числе письменным предложением заключить основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которое им было вручено ФИО3 в жилом доме на его земельном участке в тот же день. ФИО3 расписался в получении указанного документа. Для исполнения условий договора купли-продажи им и его тестем были получены кредитные денежные средства, в настоящее время они погашают задолженность по кредитным договорам. Также им неоднократно были поданы заявки на ипотечный кредит, получено одобрение на выдачу кредита в банке, последний раз – ДД.ММ.ГГГГ года. На момент заключения предварительного договора ему было известно, что на земельном участке помимо жилого дома расположена баня, поэтому он письменно обязался дополнительно выплатить ответчику <данные изъяты>. после заключения сделки.

Представитель истца ФИО2 – адвокат ФИО9, действующий на основании ордера (л.д.13) и доверенности (л.д.14), в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что ФИО2 был готов заключить договор купли-продажи еще весной прошлого года, но по просьбе ответчика заключал предварительные договоры. Факт обращения истца к ответчику с предложением заключить основной договор подтверждается записью телефонного разговора между сторонами, состоявшегося в марте 2022 года, представленной в материалы дела на аудионосителе. Дополнительное представление стенограммы разговора в материалы дела не требуется. Заключение эксперта, выводы которого противоречат телефонному разговору, является недопустимым доказательством.

Ответчик ФИО3, его представитель – адвокат ФИО7, действующий на основании ордера (л.д.79), в судебном заседании исковые требования не признали, возражали против их удовлетворения.

Ответчик ФИО3 в обоснование своей позиции указывал, в том числе на то обстоятельство, что от заключения основного договора купли-продажи он не уклонялся, предпринимал меры по его заключению, истец с предложениями о заключении основного договора купли-продажи к нему не обращался, в представленном в материалы дела письменном предложении он не расписывался. В ходе обсуждения условий договора риэлторы объяснили ему, что для заключения договора купли-продажи необходимо обращаться в суд, так как на земельном участке расположена принадлежащая ему часть старого дома. Они действительно договорились, что ФИО2 дополнительноему выплатит <данные изъяты> руб. за баню. Решение суда о другом объекте на земельном участке им было получено лишь в ДД.ММ.ГГГГ года. В ходе телефонного разговора, запись которого представлена в материалы дела, он говорит, что подписывал длинный документ, т.е. предварительный договор купли-продажи. Иных документов, в том числе расписку о получении предложения заключить основной договор купли-продажи он не подписывал.

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат ФИО7 дополнительно пояснил, что его доверитель отрицает получение <данные изъяты> руб. в счет оплаты по основному договору купли-продажи при заключении второго предварительного договора купли-продажи. Предложение заключить основной договор купли-продажи с указанием места и времени заключения сделки истцом ответчику не вручалось. Письменная форма предложения заключить основной договор не соблюдена. Представленный в материалы дела истцом документ ответчик не подписывал и не получал, его подпись в нем сфальсифицирована. Более того, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 находился за пределами Российской Федерации и физически не мог получить или подписать какой-либо документ истца. Предмет предварительного договора купли-продажи не соответствовал действительности, так как в договоре не были указаны все объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке. Имеющаяся в материалах дела аудиозапись на цифровом носителе не являются допустимым и достаточным доказательством, подтверждающим факт обращения истца к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи, так как стенограмма телефонного разговора не представлена, на аудиозаписи ФИО3 признает лишь обстоятельство подписания предварительного договора купли-продажи – длинного документа на 3 листах, но не расписки на одном листе.

Свидетель ФИО8, допрошенная в рамках судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, пояснила, что она работает в агентстве недвижимости, и ФИО2 с ФИО3 обратились в их агентство в ДД.ММ.ГГГГ года за услугой по сопровождению сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома. Между сторонами было заключено соглашение о приобретении от ДД.ММ.ГГГГ, в котором оговаривалась дата заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Она и ее сотрудники начали собирать документы для оформления сделки. При получении документов ею было обращено внимание на то обстоятельство, что в соответствии со сведениями ГКН на земельном участке ФИО3 находятся два объекта недвижимого имущества: жилой дом и доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, в связи с чем ФИО3 было рекомендовано обратиться к юристу Ольге для оформления документов о выделе доли в праве на дом с целью ее дальнейшей продажи ФИО2 В ДД.ММ.ГГГГ ею был составлен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, но стоимость недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб. была согласована сторонами и включала в себя стоимость трех объектов: дома, земельного участка и доли в праве на дом. Объект недвижимого имущества в виде доли в праве на дом она не указала в предмете договора, поскольку не знала, как это сделать, так как впоследствии данная доля должна была быть реально выделена. Она не посчитала, что это существенное условие. И ФИО3, и ФИО2 были осведомлены о том, что на земельном участке находится еще один объект недвижимого имущества, который необходимо правильно оформить для заключения сделки. ФИО2 предлагал оформить сделку только на два объекта: земельный участок и жилой дом, но ФИО3 хотел продать все, и ФИО2 написал расписку о том, что оплатит <данные изъяты> руб. в счет возмещения расходов ФИО3 по оформлению выдела доли дома. При подписании предварительного договора ФИО2 должен был оплатить ФИО3 <данные изъяты> руб. ФИО3, в свою очередь, принес в этот день денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., которые он получил при подписании соглашения о приобретении от ДД.ММ.ГГГГ, но ФИО2 сказал, чтобы ФИО3 оставил их себе в счет оплаты по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. В предварительном договоре был указан срок на заключение основного договора до ДД.ММ.ГГГГ, с учетом времени, которого требовало оформление выдела доли в праве на дом. Она контролировала эту сделку, общалась с сотрудником Сергеем, который общался со сторонами, пояснял ей, что процесс затягивается. Сергей говорил, что ФИО2 предлагал ФИО3 заключить основной договор купли-продажи. Он не говорил ей, что ФИО3 уклоняется от заключения договора. До Нового года договор заключен не был, и в ДД.ММ.ГГГГ года она решила позвонить ФИО3 и уточнить сроки заключения основного договора купли-продажи, но тот сказал, что передумал продавать дом и земельный участок, готов вернуть полученные <данные изъяты> руб. Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся истца и ответчика в соответствии с нормативными положениями ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав в рамках судебных заседаний пояснения сторон, показания свидетеля, изучив доводы сторон, изложенные письменно, исследовав материалы дела, дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 9 ГПК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пп. 1, 4).

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статья 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных денежных средств, в соответствии с условиями которого ФИО3 (Продавец) обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продать ФИО2 (Покупателю) объекты недвижимости: земельный участок с К№, общей площадью <данные изъяты> кв.м с расположенным на нем жилым домом с К№, общей площадью <данные изъяты>.м, расположенные по адресу: <адрес>, Коломенский городской округ, <адрес>, по цене в размере <данные изъяты> руб. (л.д.81-83).

В соответствии с п.2.1. Договора ФИО2 ФИО3 до подписания договора в качестве аванса оплачена сумма денежных средств в размере <данные изъяты>. Оплата суммы в размере <данные изъяты> руб. должна осуществляться Покупателем за счет собственных денежных средств, оплата суммы в размере <данные изъяты> руб. – за счет средств предоставленного кредитором ипотечного кредита по кредитному договору.

Продавец обязался в течение 1 календарного дня с даты заключения Договора представить в регистрирующий орган заявление и все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по Договору на объекты недвижимого имущества к покупателю (п.3.1.2. Договора).

В соответствии с п. 4.1. Договора за нарушение Продавцом обязательства, установленного п.3.1.2. Договора Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены объектов недвижимости за каждый день просрочки.

Факт нахождения спорных объектов недвижимого имущества в собственности ФИО3 подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.19-22), реестровым делом (л.д.47-77).

Как следует из доводов искового заявления, не оспоренных в ходе судебного заседания, в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО2 указывает, что обращался к ФИО3 с предложением заключить основной договор купли-продажи, но ответчик необоснованно уклонялся от заключения основного договора.

В подтверждение указанного обстоятельства истцом в материалы дела представлено письменное предложение заключить основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ФИО2 предлагает ФИО3 заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.84).

Стороной ответчика указано на недопустимость указанного доказательства.

Судом по ходатайству ответчика назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно заключениюэксперта АНО Центр судебных экспертиз «Факт» № от ДД.ММ.ГГГГ, подпись от имени ФИО3 в предложении заключить основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО3, а иным лицом, с подражанием его подписи в предварительном договоре купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.143-162).

Из копии заграничного паспорта на имя ФИО3 следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он находился за пределами территории Российской Федерации (л.д.107-108).

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО3 в полном объеме, поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор купли-продажи принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. Представленное стороной истца в материалы дела письменное предложение, которое не содержало сведений о месте и времени подписания основного договора, по существу представляло собой сообщение о готовности и о возможности заключить договор, но не предложение о заключении договора, факт его вручения ответчику опровергнут заключением судебной почерковедческой экспертизы и копией заграничного паспорта ответчика. Аудиозапись телефонного разговора между сторонами в качестве допустимого доказательства, с достаточной степенью достоверности подтверждающего указанное обстоятельство, признано быть не может.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что согласно пояснениям сторон, данным ими в ходе судебного разбирательства, а также в соответствии с показаниями свидетеля ФИО8 истец и ответчик пришли к соглашению о продаже доли в праве на жилой дом, частично расположенный на спорном земельном участке, согласовали ее стоимость в размере <данные изъяты> руб., но в нарушение требований п. 3 ст. 429 ГК РФ не включили в предварительный договор условие о ее продаже в каком-либо виде, в том числе в виде изолированного жилого блока.

Таким образом, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения иска ФИО2 и отказывает в удовлетворении заявленных им требований об обязании заключить основной договор купли-продажи и дополнительных требований о взыскании пени (неустойки).

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО11 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с К№, общей площадью <данные изъяты> кв.м с расположенным на нем жилым домом с К№, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, Коломенский городской округ, <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании пени (неустойки) в размере <данные изъяты> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья С.Н. Шевченко

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья <данные изъяты> С.Н. Шевченко

<данные изъяты> Судья